par Carla Cornu 
Son emplacement privilégié et ses faibles prix de location en font une excellente alternative de logement dans le quartier de plus en plus recherché d’Arganzuela.
Antonio Ramudo, Data Scientist Brainsre.news, 28 juillet 2022
- Excellent emplacement à côté de Madrid Río et avec de bonnes communications.
- Les prix de vente et de location sont en hausse. Pas de nouvelle construction.
- Temps de location élevé mais inférieur à la moyenne de Madrid.
- Une alternative de logement dans le quartier de plus en plus recherché d’Arganzuela.
Comillas est l’un des sept quartiers qui composent le district de Carabanchel à Madrid et compte une population de 22.344 habitants selon le Padrón 2021. Situé au sud de la capitale, il est bordé au nord par le Manzanares, le Madrid Río et le quartier d’Arganzuela, à l’est et au sud par l’A-42 / Paseo de Santa María de la Cabeza et à l’ouest par la Calle de Antonio de Leyva.
Dans cette analyse, réalisée à partir des données de la plateforme Big Data immobilière Brainsre, nous analyserons l’état et l’évolution du marché immobilier résidentiel du quartier du point de vue d’un investisseur privé.
Les prix de vente et de location augmentent
Les prix de vente des maisons ont stagné en 2019 autour de 2.600 euros par mètre carré après quatre années de hausse ininterrompue et ont subi une légère baisse de 2,7 % avec l’irruption de la COVID-19. Après cela, les prix n’ont pas cessé d’augmenter, connaissant une hausse de 6,7 % l’année dernière (8,2 % depuis le dernier trimestre de 2020) pour atteindre 2.734 euros par mètre carré actuellement. Cela montre un marché d’achat et de vente consolidé et positif qui a été peu affecté par la pandémie, probablement en raison de la demande d’appartements plus grands et moins chers que dans le centre ville.
Le temps de location (temps mesuré en mois qu’un bien immobilier passe sur le marché jusqu’à ce qu’il trouve un locataire) continue de monter en flèche après la pandémie, ce qui est la tendance générale dans tout Madrid. Actuellement, à Comillas, il faut 2,5 mois pour louer un logement, un chiffre inférieur à la moyenne de Madrid (2,8 mois) et à celle de tous les districts du M-30.
Un emplacement privilégié et des prix bas qui en font une alternative
Bien qu’il soit situé en dehors de la M-30, le quartier bénéficie d’une situation privilégiée à côté du Manzanares et est bien relié au reste de la ville : en métro avec la station Marqués de Vadillo (ligne 5) toute proche et par la route grâce à l’A-42 et à la M-30. En outre, ces dernières années, la zone s’est améliorée avec l’augmentation des espaces verts et récréatifs grâce à Madrid Río et aux nouvelles installations commerciales telles que le centre commercial voisin Plaza Río 2.
Outre son emplacement privilégié, le quartier affiche des prix de location nettement inférieurs à ceux des zones voisines telles que Imperial, Acacias ou Chopera, ce qui en fait une alternative de logement au quartier de plus en plus recherché d’Arganzuela.
Si l’on compare avec Arganzuela, dans les appartements d’une chambre à coucher, la différence de prix n’est que de 80 € par mois en faveur de Comillas, mais dans les appartements plus grands, la différence mensuelle atteint plus de 250 € par mois pour les appartements de deux chambres à coucher, près de 300 €/mois pour les appartements de trois chambres à coucher et plus de 400 €/mois pour les appartements de quatre chambres à coucher. Ces différences peuvent se traduire par des économies annuelles pour le locataire de 3.000 à 5.000 euros s’il recherche une propriété de 2 chambres ou plus, ce qui fait de Comillas un quartier très attractif pour les jeunes couples et les familles à la recherche de plus d’espace à des prix abordables mais qui ne souhaitent pas renoncer à vivre près du centre de la capitale.
En ce qui concerne l’achat d’une propriété, à la fois comme résidence privée et comme investissement immobilier, les prix à Comillas sont également beaucoup plus abordables que ceux d’Arganzuela, où l’investissement minimum serait de 240.000 €, alors qu’à Comillas nous pourrions acheter des propriétés de 1 ou 2 chambres à coucher pour moins de 200.000 €.
Il est vrai que la rentabilité brute à Comillas est beaucoup plus élevée qu’à Arganzuela, mais les investissements dans le quartier comportent également un risque plus élevé en raison d’une demande légèrement inférieure à celle des zones plus proches du centre, de taux élevés de non-paiement et d’un risque modéré de squat, en particulier dans la partie sud du quartier.
Quartier abordable pour les investisseurs et les locataires.
En résumé, Comillas est un quartier dont le marché est en pleine expansion et la demande croissante. Ses prix abordables en font une excellente alternative à des quartiers comme Arganzuela pour les locataires à la recherche de plus d’espace et de prix plus bas que dans les quartiers du M-30. Il s’agit également d’une excellente alternative d’investissement par rapport à d’autres zones, car il s’agit d’une zone de Madrid où il est possible d’investir dans l’immobilier pour moins de 200.000 €, trouvant de bonnes opportunités même en dessous de 150.000 € ; mais où il existe des taux élevés d’impayés et un risque modéré de squat dans certaines zones du quartier, des facteurs qui doivent être pris en compte par le futur investisseur.
Source Brainsre.news
