par Carla Cornu 
Le rendement devient un vrai sujet en Espagne. Les prix ne cessent d’évoluer, les lois aussi. Interview de Maitre Miguel Morillon, Directeur du Cabinet Franco Espagnol Morillon Avocats qui exerce en Espagne depuis de longues année dans le secteur immobilier.
Que pensez vous du rendement du logement en Espagne ?
Le rendement du logement revient aux deux chiffres, grâce à sa revalorisation. L’un des principaux facteurs de la récupération immobilière est l’augmentation de l’intérêt des investisseurs. L’achat d’une maison pour la mettre en location et obtenir une rentabilité est l’opération préférée des épargnants aujourd’hui car elle est bien plus rentable que d’autres produits tels que la dette ou les dépôts. La rentabilité moyenne annuelle découlant de l’achat d’un appartement pour le mettre en location est de 10 % : 5,5 % pour le rendement brut du bail et 4,5 % pour la revalorisat
ion à 12 mois. Ce chiffre est en accord avec les 9,8 % calculés par la Banque d’Espagne. Les régions où il est plus rentable d’acquérir une maison pour la louer sont la Communauté de Madrid (13,3 % brut annuel), Catalogne (13,1 %), Baléares (11,4 %) et Canaries (10,8 %).
Et la location ?
La location rapporte un rendement de 12 % annuel dans la ville de Madrid et 23 % à Barcelone. Ce sont les quatre seules évoquées dans la première question se situer au-dessus de la moyenne nationale, ce qui nous donne un aperçu de l’importance qu’ont sur le calcul global du marché les deux grandes villes et l’investissement résidentiel en bord de mer.
Ce n’est pas sans raison que les provinces les plus rentables sont Barcelone (13,7 %), Madrid (13,3 %), Las Palmas (12,4 %), Baléares (11,4 %), Malaga (10,1 %) et Santa Cruz de Tenerife (9,5 %). Ce sont les marchés dans lesquels la demande étrangère est en train de pousser le plus fortement le secteur, et où nous commençons à revoir les grues. En outre, les acheteurs étrangers représentent déjà 17,4 % du total, soit un sur six. Ce pourcentage s’élève jusqu’à 48 % dans le cas d’Alicante, 41 % à Santa Cruz de Tenerife, 34 % aux Baléares, 33 % à Gérone, 31 % à Malaga et 22 % à Las Palmas.
Il existe d’autres zones où malgré le fait que la demande ne soit pas aussi forte, le retour sur investissement est élevé, comme à Salamanca (8,4 %), Guadalajara (7,8 %), Murcie (7,7 %), Cantabrie (7,6 %), Valladolid (7,5 %) ou Lleida (7,5 %), entre autres. Cette tendance positive s’accentuera encore plus en 2018.
Existe-t-il une Croissance immobilière en espagne?
Si quelque chose différencie le cycle immobilier actuel du précédent c’est bien la place que le marché locatif a pris. Les nouvelles générations du pays suivent un comportement assez différent de celui de leurs prédécesseurs, en partie à cause des effets de la crise économique, mais surtout à cause d’un nouveau mode de vie qui a changé leurs relations personnelles et leurs rapports aux biens matériels. En parallèle, la très forte croissance du tourisme populaire de ces dernières années, en plus de faire le plein des installations hôtelières, a conduit à ce qu’une bonne partie des offres de logements l’ai été pour un usage de vacances dans des zones qui n’en avait pas auparavant l’habitude.
Il n’est donc pas surprenant que, depuis le début de la crise, le nombre d’espagnols vivant en location ne cesse d’augmenter, au point d’atteindre, dans les zones métropolitaines de Madrid et Barcelone, des proportions proches à celles recensées dans le centre de l’Europe.
L’augmentation constante de la demande locative, bien que n’ayant pas exercé de pression sur les prix durant les premières années du cycle -en pleine crise de nombreux propriétaires qui continuaient à miser sur les achats spéculatifs se contentaient de générer quelques profits- finalement l’a fait dans la mesure où la demande se concentrait dans les rares endroits où l’économie commençait à croître. Car parmi les évidences du cycle actuel figure le fait que les noyaux de croissance économique sont très bien définis et ce dans des zones très concrètes : même le “centralisme” autonome ne parvient pas à créer des pôles régionaux ayant suffisamment de poussée pour marquer une différence notable avec le reste. De plus, le déclin démographique commence à être palpable dans de nombreuses zones du plateau central et du nord-est de la péninsule.
Dans nos deux grandes capitales les loyers continueront d’augmenter bien qu’à un rythme plus modéré, comme il sied à deux marchés arrivant à maturité. En regardant plus en détail le cas de ces deux villes on constate que le phénomène « tache d’huile » a commencé à se produire et que cette dynamique va continuer dans les prochains mois : les quartiers les plus recherchés ont déjà atteint des prix d’équilibre entre offre et demande, orientant la demande vers des zones plus périphériques en poussant les prix vers le haut.
Quelque chose de similaire se produit quand nous jetons un coup d’œil à la carte de la péninsule. L’année dernière, les hausses de prix les plus élevées ont eu lieu à Valence et Alicante, devant Madrid, Barcelone, Malaga et les îles Baléares. Et nous verrons prévisiblement cette année de nouvelles capitales telles que Séville, Saragosse, La Corogne ou Valladolid prendre le relais dans cette course. Pendant ce temps, les investisseurs misent clairement sur le marché de la location résidentielle.
Mais parlons aussi des menaces. D’une part, le risque de mourir de succès a augmenté de façon exponentielle ces derniers mois avec l’apparition d’épisodes de “tourismophobie”, spécialement à Barcelone, qui ont diminué dans la mesure où le coup d’état séparatiste en concentrant toute l’attention a asséné un coup très dur au tourisme local. Mais il ne fait aucun doute qu’il s’agit là d’une tendance de plus en plus prononcée. Des postulats populistes suggèrent d’appliquer des mesures qui supposeraient une véritable marche arrière pour le marché locatif. L’intervention des prix, l’interdiction de négocier librement entre les parties, la confiscation d’usage et de temps, etc., nous entraînerait inévitablement vers le retrait de l’offre et le frein à l’investissement. Tout au moins, un retour à l’Espagne des loyers anciens du franquisme qui a tant nuit au marché locatif pendant des décennies.
Au contraire, ce qu’il faut faire dans l’Espagne d’aujourd’hui c’est renforcer la sécurité juridique pour les propriétaires. Il existe encore une énorme quantité d’appartements de particuliers que ceux-ci maintiennent vides. Face à la menace, la protection des propriétaires et les avantages fiscaux mettraient sur le marché plus de logements qui aideraient à satisfaire les nécessités de beaucoup et modérer les prix.
D’un autre côté, le marché de l’achat devient chaque fois plus intéressant pour les demandeurs de logement, non seulement parce qu’il offre une meilleure qualité de construction, mais aussi parce que l’augmentation du prix de la location l’assimile au remboursement hypothécaire. Dans la mesure où une forte demande, avec du travail stable, permet d’être solvable face à la banque, la tendance à l’achat augmente.
Vos Conclusions pour 2018 ?
Cette année sera celle de la consolidation définitive du marché résidentiel, selon les prévisions des principaux analystes immobiliers. Le consensus du panel d’experts consultés par ce journal a pronostiqué une hausse des prix légèrement supérieure à 5 %, avec des augmentations mêmes supérieures à 10 % dans les grandes villes et dans les zones les plus consolidés et touristiques de la côte.
Cette revalorisation interviendra dans un contexte de fort dynamisme du marché, où les achats dépasseront les 10 %, dépassant le seuil des 550 000, grâce à la reprise de la construction de logements neufs, après une décennie d’atonie. 2018 sera la cinquième année consécutive d’amélioration dans le secteur. De 2008 à 2013, le prix des maisons a chuté plus de 30 %. De 2014 à 2018 il aura augmenté de plus de 20 %.
Il reste de la marge à la hausse et, de plus, la tendance est positive grâce à la bonne marche de l’économie et au fort appétit investisseur des acheteurs étrangers, et ce malgré la décélération transitoire de la construction catalane. Les perspectives sont meilleures qu’en 2017, mais si l’incertitude persiste pendant longtemps cela affectera l’avenir du marché,
Le procès a provoqué le ralentissement du bon rythme de croissance aussi bien en Catalogne qu’à Barcelone. De fait, lors du dernier trimestre de l’année 2017 le Prix du logement à Barcelone a diminué de 1,7 % par rapport au trimestre précédent, tandis que celui de Madrid a augmenté de 4,5%. Un des autres vecteurs clé de cet exercice sera la forte poussée des hypothèques fixes.
Fondé en Décembre 1997, Morillon Avocats est le premier cabinet d’avocats franco espagnol présent en Espagne. Le cabinet fête ses 20 ans avec une activité orientée aux particuliers francophones depuis le premier jour exerçant tous types d’activités dans des secteurs divers, compte actuellement plus d’une vingtaine de professionnels et souhaite arriver à 120 avocats avant 2020.
Proche de ses clients, sensible à leurs préoccupations Morillon Avocats a développé une offre globale de services juridiques qui repose sur dix pôles de compétences. Morillon est classé entre les meilleurs cabinets en espagne spécialisé en droit fiscal international, droit de la famille et droit des successions internationales
Morillon Avocats accompagne ses clients, en conseil comme en contentieux pour traiter l’ensemble de leurs demandes tant en Espagne comme en France.
