par Carla Cornu 
TLA est un Cabinet d’avocats indépendant, spécialisé en droit IMMOBILIER, droit de l’URBANISME et droit de SUCCESSION international. Implanté depuis 15 ans dans plusieurs villes d’Espagne dont Valence, Jávea, Calpe, Campello et Torrevieja, une sixième antenne est prévue à Malaga. Juan Carlos Marhuenda, associé, va nous parler droit immobilier. Rencontre.
Quels sont les pièges à éviter dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?
Il est très important de garder à l’esprit que le système espagnol est très différent du système français en ce qui concerne la vente de biens immobiliers.
En France, c’est le notaire qui effectue toutes sortes de recherches et qui intervient dès le premier instant de l’opération, en garantissant le bon déroulement de celle-ci.
Cependant, en Espagne, ce n’est pas le cas, le notaire n’intervient qu’à la fin du processus, et n’effectue pas toutes les vérifications nécessaires afin d’informer le client sur la propriété qu’il achète. Par conséquent, il est essentiel en Espagne de disposer des services d’un professionnel spécialisé, qui non seulement garantit le respect des droits de l’investisseur, mais qui connaît également parfaitement le droit de l’urbanisme et de la construction, afin d’identifier les éventuels problèmes qui peuvent mettre en péril l’investissement immobilier.
Notre entreprise garantit non seulement que le processus d’investissement immobilier se déroule correctement, mais que l’actif d’investissement sera inspecté avec toutes les garanties par notre équipe spécialisée.
Quelles sont les nouveautés depuis 12 mois en terme juridique?
Mi-juin 2019, une nouvelle loi sur les prêts à l’achat de biens immobiliers est entrée en vigueur en Espagne. L’un des changements les plus importants est le rôle du notaire espagnol. Les notaires ont souvent été critiqués par les associations de consommateurs pour n’avoir pas donné suffisamment de conseils et collecté uniquement de l’argent pour la préparation des documents. Désormais, si un acheteur se rend à la banque pour contracter une hypothèque, la banque est également obligée d’engager immédiatement un notaire.
Le client doit organiser une rencontre entre notaire et banque au plus tard dix jours avant la signature du virement. Lors de cette réunion, le notaire doit expliquer exactement à la personne contractant le prêt quelles sont les obligations qu’il contracte. De cette manière, de meilleures garanties sont accordées aux citoyens concernant leur droit d’accès aux informations détaillées et la liberté de prendre une décision concernant la souscription d’un prêt hypothécaire.
Quelles sont les taxes à payer pour l’achat d’un bien immobilier ? Varient-elles d’une région à l’autre ?
ITP La taxe à payer pour l’achat d’une revente est la Taxe de Transmission de Patrimoine ou “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Cette taxe est régionale et varie d’une région à l’autre. Par exemple, à Murcie et en Andalousie elle est de 8%, à Madrid 6%, en Catalogne, aux Baléares et à Valence l’ITP est de 10%. TVA / AJD Dans le cas d’une nouvelle construction la TVA, 10%, est applicable. Elle remplace ici l’ITP, car la vente ou les “nouvelles” propriétés sont considérées comme une transaction commerciale, entre une entreprise (le constructeur), et un consommateur (l’acheteur).
Lors de la revente, aucune entreprise n’est impliquée, car il s’agit uniquement d’une transaction privée entre deux particuliers, donc la taxe appliquée sera la taxe de transmission de patrimoine. En plus de cela, mais uniquement en cas de construction neuve, vous devez payer la taxe appelée AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), qui varie entre 0,5% et 1,5%, toujours selon la province (et la municipalité). Chaque propriétaire en Espagne paie entre 0,3% et 0,9% par an (avec des exceptions jusqu’à 1,3%) de taxe foncière (IBI) sur la valeur du bien, en fonction de la municipalité.
Cette valeur, la valeur cadastrale, est déterminée par la municipalité. Il n’est pas rare que des augmentations importantes de la valeur cadastrale se produisent à intervalles réguliers, car les municipalités s’efforcent de rapprocher la valeur cadastrale de la valeur marchande réelle du bien.
TAXE NON-RÉSIDENTS Si vous êtes propriétaire d’un bien en Espagne mais que vous n’êtes pas résident, c’est-à- dire que vous séjournez en Espagne moins de 183 jours par an et que vous n’êtes donc pas résident fiscal, vous devez tout de même payer une taxe.
Sous quelle forme juridique est-il préférable d’acheter un bien et pourquoi ?
Il n’est pas possible d’identifier une formule générale pouvant être utilisée pour analyser les investissements étrangers en Espagne. Cela dépendra de la situation de l’investisseur, de sa structure commerciale, de son projet d’investissement et des avantages fiscaux et juridiques qui lui conviennent le mieux. Par conséquent, il est nécessaire d’effectuer une étude individualisée de tous les éléments qui font partie de l’investissement, sur la base des connaissances de l’entreprise de l’investisseur, afin d’identifier la meilleure formule pour investir dans l’immobilier en Espagne.
Souvent, l’option choisie pour gérer l’investissement, est de créer une entreprise en Espagne. Durant le processus d’achat, les comptables et conseillers fiscaux de l’investisseur, devront s’entendre et collaborer étroitement avec les conseillers fiscaux espagnols, pour arriver à la meilleure formule qui protègera au mieux les intérêts de l’investisseur. D’autres fois, la formule d’investissement recommandée consiste à utiliser la même structure commerciale en Espagne, que celle du pays d’origine. Autrement dit, garder la structure d’entreprise de l’investisseur, en enregistrant ladite société en Espagne. Et, à d’autres moments, il sera déterminé si l’investissement peut être canalisé individuellement, en tant que personne physique, par les investisseurs. Enfin, la société civile française de l’immobilier, est reconnue en Espagne. Pour opérer à travers une SCI en Espagne, il suffit d’enregistrer la société française en Espagne, par le biais d’un processus simple, afin de pouvoir effectuer l’investissement via cette société.
Par TLA Corp
