par Carla Cornu 
Thomas Rouer est un entrepreneur français d’Espagne qui mène son réseau d’agences immobilières avec succès. En moins de 5 ans, il a déployé sa toile “J’achète en Espagne” sur l’ensemble de l’Espagne avec une trentaine de collaborateurs. Acheter un bien en Espagne c’est certes bien choisir, bien s’entourer mais aussi et surtout être réactif nous dit-il. Rencontre.
Quelles sont les variations de rentabilité locative entre les grandes capitales et les villes secondaires en Espagne ?
En général, dans les grandes capitales telles que Madrid et Barcelone, les marchés immobiliers sont considérés comme matures et attractifs en raison de la plus grande stabilité de leur prix, de la forte demande locative et de leur économie dynamique. Tout ceci attire les investisseurs immobiliers qui savent qu’ils prennent peu de risques.
Dans ces grandes villes, en moyenne, les rentabilités locatives tournent autour de 5 à 6% mais il existe évidemment des opportunités si on connaît bien le marché et qu’on est réactif. À noter, Madrid est dans une forme olympique et fait même de l’ombre à sa concurrente catalane, pénalisée par la tentation indépendantiste. Les villes secondaires peuvent, elles, offrir des taux de rentabilité plus élevés.
Si l’on pense à Valencia par exemple, la troisième ville d’Espagne, celle dans laquelle est né J’achète en Espagne et où se situe notre siège, les rentabilités peuvent facilement atteindre les 10%.
Au passage, Valencia a été élue fin 2022 “meilleure ville du monde pour les expatriés”. Elle est extrêmement attractive pour les étrangers et les valenciens s’en rendent compte, ce qui les conduit à chercher à toucher ce type de clientèle pour leur bien. Nous venons d’ailleurs d’ouvrir les portes d’une agence physique sur la plaza del Patriarca, juste derrière la mairie.
Quelle typologie d’actifs est la plus rentable: studio, petit ou grand appartement ?
En réalité, cela dépend surtout de la localisation, du prix d’achat, des frais liés à cette acquisition (taxes et impôts, coûts de copropriété…) et de la demande locative. Je ne crois pas qu’on puisse dire qu’une typologie d’actifs immobiliers est “universellement” plus rentable que les autres.
On a tendance à dire que les studios dans les grandes villes sont vite rentables car leur petite surface les rend plus abordables à l’achat et à la location et qu’ils sont souvent très demandés par les étudiants ou les jeunes actifs. Mais je dirais qu’il est surtout plus facile d’en tirer une rentabilité sans trop faire d’efforts.
“Dans des petites villes comme Murcie où le prix au mètre carré est encore bas, il y a de grandes opportunités et des rentabilités locatives qui peuvent avoisiner les 10% et parfois même les dépasser si l’on choisit son bien attentivement”
Murcie est une ville étudiante qui affiche des prix au mètre carré à l’achat à 1118€ et des prix à la location à 7,6 € par mètre carré. Si on trouve la bonne surface au bon endroit et qu’on parvient à louer à la chambre (ce qui demande plus de travail!), les rentabilités peuvent vite grimper.
À Valencia, pour parler encore d’elle, on peut encore trouver des petites perles à 80.000 euros qui se louent entre 600 et 750 euros en fonction du type de bien et du nombre de chambres.
Quelles sont les principaux pièges lorsque l’on achète en Espagne ?
Il ne faut jamais se lancer tête baissée lorsqu’on souhaite acquérir un bien immobilier en Espagne. D’abord parce que cette acquisition se fait souvent à distance et peut donc engendrer des dépenses de voyage. Ensuite parce que pour acheter, il faut avoir fait quelques démarches administratives au préalable et surtout parce qu’ici, l’immobilier est extrêmement différent de ce que nous connaissons en France par exemple. La profession d’agent n’est pas régulée et il existe de nombreuses particularités dont il faut avoir conscience.
En France, le coût d’un achat immobilier se divise en 2 parties: le prix du bien (avec ou sans honoraires d’une agence) et les frais de notaire. C’est assez clair et tout le monde le sait et s’y prépare. Rien d’opaque ou de mystérieux.
En Espagne, les coûts annexes liés à l’achat d’une propriété sont divers (taxes et impôts bien-sûr, notaire, avocat…) et, surtout, ils varient selon la communauté autonome dans laquelle on investit ou dans laquelle on souhaite poser ses valises. Achetez-vous dans le neuf ou dans l’ancien ? À Madrid, à Barcelone ou aux Canaries par exemple ? Pour vous ou pour louer ? Tout ceci change la donne.
“Il faut aussi savoir être réactif, car en règle générale, il est nécessaire de vite se positionner pour ne pas laisser filer un bien”
Attention, la clause suspensive pour non-obtention de prêt bancaire n’existe pas ici… Il faut donc ficeler son financement pour éviter les ennuis. Être réactif donc, mais aussi être préparé.
Par ailleurs, en Espagne, c’est l’acheteur qui est tenu pour responsable de faire les vérifications nécessaires au moment de la vente. C’est pour cela qu’on entend souvent parler de “pièges” quand on évoque l’immobilier en Espagne. Il peut exister des problèmes de structure, des biens ou annexes non ou mal déclarés au cadastre, des litiges en cours ou des dettes liées à la propriété par exemple.
C’est pour éviter ce genre de difficultés aux acheteurs francophones que j’ai créé J’achète en Espagne. Nous accompagnons ceux qui le souhaitent de A à Z dans leur projet. Nous prévisitons les biens en vidéo, accompagnons nos clients devant le notaire et gérons même tout l’après vente.
Comment se caractérise J’achète en Espagne et quel est votre réseau en Espagne ?
J’ai fondé J’achète en Espagne en 2017 et notre objectif est de proposer un service d’accompagnement, clé en main, pour les acheteurs francophones désireux d’acquérir un bien en Espagne. Généralement, on parle d’un service de “chasseurs immobiliers”. Nos experts sélectionnent des biens selon les critères des clients, les visitent pour eux à distance s’il le faut et avancent main dans la main tout au long du processus d’achat, jusqu’à la remise des clés.
Avec les années, nous avons développé une nouvelle facette, complémentaire, celle de l’agence immobilière traditionnelle. Nous proposons donc désormais un catalogue de biens à l’achat. En général, “ça matche” vite car nous avons un gros portefeuille de clients qui recherchent la perle rare et à qui nous pouvons proposer des biens dès le premier coup de fil. C’est notre spécificité.
Nous disposons de notre propre studio photo et vidéo et de matériel de pointe. Cela nous permet d’offrir une large gamme de services marketing à nos clients et de mettre en valeur leur bien comme il se doit.
Aujourd’hui, J’achète en Espagne compte 9 agences réparties sur le territoire espagnol et se déplace partout. Nous sommes à Valence, l’agence historique, mais aussi à Alicante, Barcelone, Madrid, Málaga, Séville, Minorque, Tenerife et depuis cette année à Platja d’Aro sur la Costa Brava. Tous nos experts connaissent leur secteur comme leur proche et sont bilingues, évidemment…!
Pour contacter le réseau rendez-vous sur le site J’achète en Espagne.
