Que peut-on faire sur des terres non développées ou rurales ?

Ce type de terrain est spécial, c’est pourquoi nous vous parlons des exceptions et des possibilités que présentent les terrains non constructibles.

Eduardo, Idealista/news, 6 juillet 2022

Avant d’acheter un terrain, il est essentiel de savoir comment le terrain est classé, car, en fonction de cela, une série de choses peuvent être faites ou non. Que peut-on faire sur un terrain non aménageable ? Nous vous le disons.

Tous les terrains ne sont pas constructibles, soit parce qu’ils ne disposent pas des infrastructures nécessaires, soit parce qu’ils ne sont pas classés comme terrains urbains ou aménageables. Si un terrain est classé comme non constructible, il sera difficile d’y construire, mais pas impossible. Alors, que peut-on faire sur des terres rurales ? Quelles sont les différences entre les terres rurales et les terres à aménager ?

Qu’est-ce qu’un terrain non exploité ?

Selon le B.O.E., les terres non aménageables, également appelées terres rustiques, sont des terres qui, par définition, ne peuvent être utilisées à d’autres fins que l’agriculture, la sylviculture, l’élevage, la chasse et, en général, celles liées à l’utilisation rationnelle des ressources naturelles.

Un terrain rustique est une parcelle de terrain classée par l’aménagement du territoire comme non aménageable. Ce type de terrain se caractérise par l’absence de services urbains de base tels que l’eau, les routes, l’éclairage ou les égouts, entre autres.

Au sein des terres rurales, il faut distinguer deux types : les terres non développées normales et les terres non développées protégées.

Terrain normal non bâti : en règle générale, la construction n’est pas autorisée, bien que dans certains cas et en fonction de la législation spécifique du lieu, il soit possible de construire des bâtiments pour autant qu’ils soient liés à l’exploitation du terrain. Par exemple, un entrepôt ou une écurie.
Terres non bâties protégées : il s’agit de terres rurales bénéficiant d’un certain type de protection spécifique et où tout type de construction est interdit. Par exemple, les sites naturels.

Amende pour construction sur des terrains non bâtis

L’article 319 du code pénal stipule qu’une peine d’emprisonnement d’un à trois ans et une amende de 12 à 24 mois seront infligées aux promoteurs, constructeurs ou directeurs techniques qui réalisent des travaux d’urbanisation, de construction ou de bâtiment non autorisés sur des terrains non aménageables.

Que peut-on faire sur des terrains non bâtis ?

En ce qui concerne les terrains non bâtis, leur objectif principal est la préservation de la nature et, par conséquent, y construire sans tenir compte de la loi entraîne de graves sanctions pouvant aller jusqu’à l’emprisonnement.

Cependant, tout n’est pas noir et blanc, il existe une large gamme de gris. Certains bâtiments sont autorisés par la réglementation actuelle. Par exemple, des maisons peuvent être construites en liaison avec des exploitations agricoles ou, dans certains cas, des maisons préfabriquées mobiles peuvent être érigées.

C’est ce que la loi autorise à construire sur des terrains non bâtis :

Une nouvelle maison

Une nouvelle maison peut être construite sur un terrain non bâti, à condition qu’elle soit liée à l’exploitation agricole, animale ou forestière du terrain. Pour que cela soit possible, la maison doit être éloignée de la résidence habituelle du propriétaire et être indispensable à l’exploitation des terres. Selon la communauté autonome, les exigences et les possibilités varient.

Maisons mobiles préfabriquées

Les maisons mobiles préfabriquées qui n’ont pas besoin de fondations ou qui ne nécessitent aucun type de travaux de construction, c’est-à-dire qui ne modifient pas le terrain, peuvent être implantées sur des terres rurales, bien que la communauté autonome de la parcelle ait le dernier mot. La localisation n’est pas la même chose que la construction. C’est la clé. Par exemple, certaines maisons mobiles ont des roues et peuvent être remorquées sans causer de dommages au terrain.

Pour que cela ait un sens, les logements modulaires délocalisables doivent être autosuffisants, car les terrains ruraux ne disposent pas des infrastructures nécessaires (éclairage, égouts, routes, etc.). D’où sa classification et son prix.

Piscines

Actuellement, selon Terrenos.es, aucune communauté autonome n’interdit la construction de piscines sur des terrains ruraux. Il existe toutefois des restrictions en fonction du type de travaux requis pour la piscine et de l’usage qui en est fait.

Campings, hébergement rural et hôtels

Bien que cela puisse paraître contradictoire, étant donné qu’ils prennent plus de place et nécessitent des travaux de construction plus importants qu’une maison, les campings, les hôtels et les logements ruraux peuvent être construits sur des terres rurales.

Pour pouvoir construire de tels bâtiments, les terrains non bâtis doivent avoir une surface minimale. Par exemple, pour construire un camping, la parcelle doit être de 5.000 m2. Un hôtel, 10.000 m2. La surface du terrain et les m2 constructibles peuvent varier d’une communauté à l’autre.

Réhabilitation de maisons existantes

Les terrains rustiques avec des maisons anciennes ou délabrées sont l’un des objets les plus recherchés lors de l’achat de terrains non bâtis. Pour pouvoir le faire, la maison doit dater d’avant 1975. En fonction de son état et de sa situation, le conseil local accordera ou non la licence.

Construction de stations-service

Une autre idée pour rentabiliser l’achat de terrains non bâtis consiste à construire des stations-service. La loi envisage ces bâtiments sur des terres rurales.

Que peut-on construire sur des terres rurales ?

Comme indiqué ci-dessus, sur les terrains classés comme non bâtis ou rustiques, il n’est possible de construire que dans certaines circonstances. Celles-ci sont généralement établies dans la loi foncière de chaque communauté autonome. Mais, en général, une nouvelle maison ne peut être construite sur un terrain non bâti, sauf s’il fait partie d’une exploitation agricole ou d’élevage. Il est également possible de réhabiliter une maison existante en ruines ou de construire des logements ruraux ou des campings.

Les zones, les marges de recul, les hauteurs et autres questions de conception dépendent de la législation de la zone.

Comment savoir si un terrain est aménageable ou non ?

Pour construire sur un terrain, il est essentiel de connaître à la fois le statut d’enregistrement du terrain et son statut urbanistique. Vous pouvez vérifier les informations relatives à l’enregistrement auprès du registre foncier correspondant. Il est également conseillé de se rendre au service de l’urbanisme de la mairie où se trouve le terrain. En outre, vous pouvez consulter votre projet avec un architecte de la région qui connaît bien la législation.

Peut-on placer une caravane sur un terrain qui ne peut pas être aménagé ?

Cela dépend de la législation de la communauté autonome, mais en principe non. Tant ces véhicules que les maisons préfabriquées mobiles sont considérés comme des “bâtiments”, car ils sont supposés être statiques dans l’espace et destinés à être permanents.

C’est par exemple ce que prévoit le règlement d’urbanisme andalou dans le Reglamento de Disciplina Urbanística (règlement de la discipline d’urbanisme) :

Tous les actes de construction ou d’édification et d’installation et d’utilisation du sol, y compris le sous-sol et le vol, sont soumis à une autorisation municipale préalable d’urbanisme, et notamment les suivants :

(i) L’installation ou l’emplacement de maisons préfabriquées, de caravanes fixes et d’installations similaires, temporaires ou permanentes, sauf lorsqu’elles sont réalisées à l’intérieur de camps ou de campements touristiques légalement autorisés et dans des zones expressément prévues à cet effet dans l’instrument d’urbanisme correspondant.

Un autre exemple peut être trouvé dans l’article 35 de la loi foncière de Galice, qui se lit comme suit :

L’usage résidentiel est interdit sur les terres rurales (à l’exception des habitations liées à l’agriculture et à l’élevage). Par conséquent, les caravanes et les maisons préfabriquées, mobiles ou non, à usage résidentiel permanent ou temporaire sont interdites, car l’usage auquel elles sont destinées est interdit sur les terres rurales.

En d’autres termes, si vous voulez placer une caravane ou une maison préfabriquée sur un terrain rural, vous devez consulter l’administration, mais ce n’est généralement pas possible.

Maison en bois sur un terrain non aménagé

En règle générale, les maisons en bois ou en tout type de matériau, quel que soit leur mode de construction, ne peuvent être construites sur des terrains non aménageables, à l’exception de celles destinées à satisfaire les activités forestières et agricoles, telles que les fermes, etc.

Source et suite Idealista