par Carla Cornu 
Analyse par idealista/data des deux provinces où le marché du logement locatif est le plus important
L’indicateur du parc locatif, c’est-à-dire le nombre de biens proposés par rapport au nombre total de logements existants, avait été inférieur à 1% en moyenne en Espagne en décembre 2022, exactement 0,85%, son plus bas niveau depuis mai 2020 (0,77%), selon l’étude idealista/data, en pleine période de confinement des Espagnols chez eux et de paralysie de l’économie en raison de la pandémie.
Mais après être sortie du choc de la crise du covid-19, on a assisté à une reprise de l’offre d’appartements sur le marché, qui a dépassé 1,3% du parc immobilier pendant presque un an, entre août 2020 et août 2021, et qui a réussi à faire baisser le prix moyen des loyers en Espagne de 11,5 euros/m2 par mois en septembre 2020 à 10,5 euros/m2 en septembre 2021, soit une baisse de 9,5% en 12 mois.
Au cours des mois suivants, on peut voir sur le graphique comment la baisse continue de l’offre de location s’est accompagnée d’une augmentation des prix. Au dernier trimestre de 2021, on aurait pu penser qu’il s’agissait d’un ajustement du marché, pour revenir à des chiffres similaires à ceux d’avant la pandémie, en baissant de plus de 1,3% à un peu moins de 1%.
Mais depuis janvier de l’année dernière, l’offre d’appartements loués est tombée en dessous de 1% tout au long de 2022, et les prix n’ont pas cessé d’augmenter. De 10,6 euros/m2 en janvier à 11,4 euros/m2 en décembre 2022, et confirmant un nouveau sommet dans la série historique avec le chiffre de la fin janvier (11,6 euros/m2/mois), ce qui représente une augmentation de 9,1% au cours de la dernière année.
La baisse de l’offre de biens locatifs fait grimper les prix dans la province de Barcelone
Dans la province de Barcelone, la perte du parc de logements locatifs commence à être une source de préoccupation, menée par la capitale, et au cours de 2022 n’a pas dépassé 1,2% des logements en moyenne dans toute la province, atteignant ses plus hauts sommets en janvier (1,24%) et août (1,27%) et des creux en mai (1,07%) et juin (1,08%), pour clôturer l’année dernière à 1,15% en décembre, en dessous des 1,39% du même mois en 2021, et loin du pic atteint en été 2020 (3,15%), en pleine post-pandémie, dans l’analyse d’idealista/data.
Avant le déclenchement de la pandémie, le parc locatif moyen de la province catalane s’élevait à 1,93% en 2019, déjà inférieur aux besoins de la demande dans toute la province en raison de l’imposition du plafonnement des loyers en Catalogne. Cette année-là, le prix des loyers a clôturé l’année à 14,9 euros/m2 par mois, après avoir atteint un pic de 15,3 euros/m2 en septembre de la même année, selon les données d’idealista.
Puis vint la crise des covidés, et au plus fort de la pandémie, l’action a atteint un plancher de 1,39 % (mai 2020), qui est maintenant considéré comme encore plus élevé qu’il ne l’a été pour toute l’année 2022. Juste à cette époque, le prix des logements à louer sur idealista dans la province de Barcelone a atteint 15,9 euros/m2 par mois, son nouveau sommet dans la série historique, soit une hausse de 6,7% en seulement cinq mois.
Au cours du second semestre 2020, sortant du pire de la crise pandémique, le stock d’appartements à louer à Barcelone a rebondi de plus d’un point et demi, atteignant un pic en septembre (3,15%) et se maintenant au-dessus de 2,8% jusqu’à la fin de cette année.
En moyenne, le parc locatif en 2020 était de 2,24%. Et tandis que l’offre augmentait, les prix des loyers à Barcelone ont commencé à se modérer entre la fin de cette année-là et le milieu de 2021. Entre mai 2020 et mai 2021, on observe une baisse de 13,2 % des prix pour atteindre 13,8 euros/m2.
Pour le reste de l’année 2021, cette inertie du parc locatif s’est poursuivie et s’est maintenue au-dessus de 2% jusqu’en août, puis a chuté pour clôturer l’année à 1,39%, égalant le stock au pire de la pandémie, alors que la pression de la demande est restée intense.
Le prix moyen des loyers dans la province de Barcelone a clôturé l’année 2021 à 14,2 euros/m2.
Cette situation de diminution du parc locatif a entraîné une nouvelle augmentation des prix des logements loués. En octobre de l’année dernière, ils ont égalé le prix maximum atteint à Barcelone (15,9 euros/m2), et depuis lors, ils ont continué à battre des records, clôturant l’année 2022 à 16,5 euros/m2 par mois, soit une augmentation de 16,2% en glissement annuel.
Après les dernières données publiées pour janvier 2023, le prix moyen des logements loués dans la province de Barcelone a atteint 16,9 euros/m2, en hausse de 17,4% sur un an.
Madrid a un niveau de location record avec son stock le plus bas depuis la pandémie
La baisse de l’offre de logements dans la province de Madrid a été plus modérée qu’à Barcelone. Le stock d’appartements à louer par rapport au parc total de logements dans la province de Madrid a atteint ses niveaux les plus bas au cours des derniers mois de 2022, avec seulement 1,51% des propriétés existantes sur le marché en décembre, contre 1,64% en novembre et 1,78% en octobre. Ces chiffres de vacance locative n’ont été dépassés que par l’immobilisme provoqué par la pandémie (1,49% en mai 2020).
La baisse du parc locatif signifie que les prix des loyers dans la région sont à nouveau supérieurs à 15 euros/m2, des chiffres qui n’avaient pas été observés au pire de la pandémie, lorsque le parc d’appartements était moins important sur le marché.
Et le fait est qu’à Madrid, il a été prouvé une fois de plus que lorsque l’offre de biens locatifs sur le marché est au plus haut, les loyers ont baissé. L’analyse d’idealista/data montre qu’entre août 2020 et août 2021, le stock de logements locatifs a dépassé 3% au cours de ces 12 mois, ce qui a entraîné une baisse des prix de location, qui sont passés des sommets de mai 2020 (15,4 euros/m2/mois), encore un record dans la province, à 13,6 euros/m2 en novembre et décembre 2021, ce qui représente une baisse de 11,7% entre les deux périodes.
Cependant, depuis la baisse de l’offre d’appartements locatifs sur le marché que subit la province de Madrid, déjà inférieure à 2% en janvier 2022, les prix ont rebondi de 8%, pour atteindre 14,9 euros/m2 en décembre 2021, avec des pics en septembre (15,2 euros/m2) et octobre (15,1 euros/m2).
Les dernières données publiées pour janvier 2022 font remonter les prix à 15,1 euros/m2, soit 10,6% de plus qu’il y a un an, et seulement 1,4% de moins que le pic atteint dans la région.
