Trois communes du Pays Basque espagnol viennent d’être officiellement déclarées zones de marché résidentiel tendu. Cette décision, qui concerne Arrasate, Pasaia et Zestoa, ouvre la voie à une limitation des loyers et marque une étape importante dans la politique du logement au Pays Basque.
Une déclaration aux conséquences directes sur les loyers
Selon Cadena SER, les trois communes basques d’Arrasate, Pasaia et Zestoa ont été officiellement déclarées zones de marché résidentiel tendu par le gouvernement basque. Cette mesure, prévue par la loi nationale du logement adoptée en Espagne en 2023, permet aux autorités régionales de plafonner les loyers dans les secteurs où la pression locative devient insoutenable pour les habitants.
Concrètement, dans ces zones désormais classifiées, les propriétaires ne pourront plus augmenter librement les loyers lors d’une nouvelle mise en location. Les hausses seront encadrées par un indice de référence officiel, limitant ainsi les abus constatés ces dernières années dans plusieurs villes du Pays Basque.
Cette décision s’applique à des communes de taille diverse. Arrasate, également connue sous le nom de Mondragón, compte environ 22 000 habitants et est célèbre pour son modèle coopératif industriel. Pasaia, commune portuaire de la baie de Saint-Sébastien, regroupe près de 15 000 résidents. Zestoa, plus modeste avec environ 3 000 habitants, est une commune rurale de la vallée de l’Urola.
« La déclaration de zone tendue permet de protéger les locataires face à des hausses de loyers injustifiées et de garantir un accès au logement pour tous les résidents. » Gouvernement basque, communiqué officiel sur la politique du logement, avril 2026
Le gouvernement basque justifie ces déclarations par des données préoccupantes. Dans certaines de ces communes, le loyer moyen a progressé de plus de 20 % en l’espace de cinq ans, tandis que les revenus des ménages n’ont pas suivi la même trajectoire. Le taux d’effort locatif, c’est-à-dire la part du revenu consacrée au loyer, dépasse désormais les 30 % pour une part significative des foyers concernés, un seuil généralement considéré comme critique par les experts du logement.
Un contexte de tension immobilière généralisée au Pays Basque
Cette décision s’inscrit dans un contexte plus large de crise du logement en Espagne et particulièrement au Pays Basque. Selon le gouvernement basque, plus d’une vingtaine de communes de la région avaient déjà été déclarées zones tendues avant l’ajout de ces trois nouvelles localités. Parmi elles figurent des villes majeures comme Bilbao, Saint-Sébastien ou Vitoria-Gasteiz.
La loi nationale sur le logement de 2023 a donné aux communautés autonomes espagnoles la faculté de désigner ces zones, sous réserve de respecter certains critères objectifs. Pour être éligible, une commune doit notamment démontrer que le coût du logement y représente une charge excessive pour les ménages ou que les prix ont connu une hausse significative sur les cinq dernières années.
Selon des données publiées par le portail immobilier Idealista, les loyers dans la province de Gipuzkoa, où se situent Arrasate, Pasaia et Zestoa, ont augmenté en moyenne de 8 % sur la seule année 2025. Cette progression place la province parmi les zones les plus touchées par la pression locative en Espagne.
« L’extension des zones tendues à des communes de taille moyenne ou petite montre que la crise du logement ne se limite plus aux grandes métropoles. Elle touche désormais des territoires plus modestes, où les ressources des ménages sont souvent plus limitées. » Observatoire basque du logement, rapport annuel 2025
Les associations de locataires du Pays Basque ont salué cette décision, tout en soulignant qu’elle ne suffira pas à elle seule à résoudre la crise. Elles réclament depuis plusieurs années une augmentation significative du parc de logements sociaux, dont le taux reste inférieur à la moyenne européenne en Espagne. Le pays ne dispose que d’environ 2,5 % de logements sociaux sur l’ensemble de son parc résidentiel, contre plus de 15 % aux Pays-Bas ou en Autriche.
Du côté des propriétaires, les réactions sont plus mitigées. Certains estiment que le plafonnement des loyers risque de décourager l’investissement locatif et de réduire à terme l’offre disponible sur le marché. D’autres voix, notamment parmi les petits propriétaires, soulignent que les hausses de loyers reflètent souvent la progression des charges et des coûts de rénovation.
Le gouvernement basque, de son côté, a annoncé vouloir accompagner ces mesures de régulation par des incitations fiscales destinées aux propriétaires qui acceptent de louer à des prix modérés dans le cadre de dispositifs officiels. L’objectif affiché est de mobiliser une partie du parc privé vacant, estimé à plusieurs milliers de logements dans la région.
La mise en oeuvre concrète du plafonnement des loyers dans ces trois nouvelles zones tendues devrait intervenir dans les prochaines semaines, une fois les arrêtés officiels publiés au journal officiel basque.
Cette avancée réglementaire témoigne d’une volonté politique affirmée de mieux encadrer le marché locatif dans une région où la pression immobilière s’est considérablement intensifiée ces dernières années. Elle soulève néanmoins des questions sur l’équilibre à trouver entre protection des locataires et maintien d’une offre locative suffisante pour répondre aux besoins d’une population en mouvement.
Sources et photo: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
