Les marchés immobiliers résidentiels de la Communauté valencienne et de Murcie se sont imposés comme des pôles d’activité pour le secteur. Une commercialisation rapide, une clientèle hétérogène et des prix plus abordables attirent les entreprises et les investisseurs.
Le secteur immobilier résidentiel se tourne vers de nouveaux marchés, organisant son « déménagement » vers l’est de la péninsule. Le financement et la promotion immobilière ne sont pas étrangers aux facteurs distinctifs qui, à l’heure actuelle, accentuent l’attrait de la côte est espagnole (Communauté valencienne et Murcie) par rapport à des marchés comme ceux de Madrid ou de Barcelone, caractérisés par une forte concurrence et, par conséquent, des prix élevés. Face à cela, la région de Levante présente comme principaux atouts une forte croissance démographique, une commercialisation plus rapide, une clientèle diversifiée entre utilisateurs finaux et investisseurs avec une composante internationale notable, et surtout, des prix plus bas.
« La région du Levant représente l’un des marchés résidentiels les plus dynamiques de tout le pays, principalement parce qu’elle bénéficie d’une triple demande très forte (locale, nationale et internationale). Ces clients recherchent aussi bien une résidence principale qu’une résidence secondaire dans la Communauté valencienne et en Murcie. Ils apprécient le climat agréable du Levant tout au long de l’année, la plage et, ce qui est très important, les excellentes liaisons nationales et internationales. À tout cela s’ajoutent une offre exceptionnelle en matière de loisirs et de restauration, une bonne couverture sanitaire et la sécurité », expliquent des sources du groupe Neinor à EjePrime. En additionnant l’activité de Neinor et celle de sa filiale actuelle Aedas, le groupe compte actuellement 42 projets en cours dans la région du Levant (Alicante, Valence, Castellón et Murcie), soit plus de 3 000 logements.
« Le marché résidentiel de la Communauté valencienne et de Murcie présente une série d’atouts structurels qui expliquent son attractivité actuelle et ses bonnes perspectives d’avenir. Parmi celles-ci, on peut citer l’écart de prix par rapport à Madrid, la combinaison de la demande nationale et internationale, la polyvalence du produit (valable aussi bien pour une résidence principale que secondaire ou pour un investissement) et la possibilité de développer des projets par phases, ce qui permet d’ajuster le risque et le financement », explique Francisco Taboada, Chief Real Estate Officer (Creo) de wecity. La plateforme de neofunding a participé au financement de projets résidentiels en Communauté valencienne et en Murcie pour un montant total de plus de 30 millions d’euros, en se concentrant principalement sur la Communauté valencienne, avec une présence notable à Valence et à Alicante, et en complément de plusieurs développements à Murcie.
Rien que dans la région du Levante, Neinor et Aedas Homes comptent à elles deux 42 projets en cours, totalisant plus de 3 000 logements ; tandis que wecity a financé des développements pour un montant de plus de 30 millions d’euros.
Les experts interrogés par EjePrime constatent dans ces deux régions des rythmes de vente plus élevés que ceux du marché immobilier urbain de Madrid. La flexibilité des logements proposés, orientés vers la périphérie des villes les plus peuplées et vers le littoral dans des programmes immobiliers plus évolutifs, en est l’une des raisons. Si l’on ajoute à ces « atouts » la qualité de vie et un tourisme en plein essor, la demande explose et la commercialisation s’accélère, comme le souligne Ricardo Maldonado, directeur régional pour le Levant et les Baléares du groupe Gesvalt. Les experts de l’agence d’évaluation reconnaissent avoir constaté un intérêt accru ces derniers mois pour le logement dans cette région et avancent une autre raison : son potentiel de plus-value, « plus attractif que celui des marchés plus matures ».
Maldonado n’est pas le seul à faire référence à ce fait. Sur le marché résidentiel de la région de Levante, on observe une hausse notable des prix, qui partent d’un niveau inférieur à celui d’autres localités également très demandées. La société d’investissement et de promotion immobilière Prophero affirme qu’à Madrid comme à Barcelone, « il est difficile de trouver des opportunités à moins de 250 000 euros », tandis que dans cette région, il est possible « d’accéder à des actifs de qualité à des prix bien plus abordables », ce qui élargit le profil de l’investisseur et attire un public qu’ils considèrent comme négligé.
« En ce qui concerne l’intérêt pour ces régions, on observe une dynamique croissante qui s’explique par plusieurs facteurs distinctifs par rapport à des marchés comme Madrid. Tout d’abord, le niveau de prix plus bas favorise une demande plus importante et permet de travailler avec des montants plus accessibles, ce qui se traduit par une absorption commerciale plus rapide dans certains segments. À cela s’ajoute un élément clé : le poids de l’acheteur international, particulièrement important à Alicante et, dans une moindre mesure, à Murcie, qui apporte une couche supplémentaire de demande moins dépendante du cycle économique national. De même, le type de produit financé (davantage orienté vers la périphérie, le littoral ou les développements évolutifs) tend à être plus commercial et plus flexible que le prime résidentiel urbain de Madrid, favorisant des rythmes de commercialisation plus élevés lorsque le bien est bien positionné », ajoute pour sa part le responsable de wecity.
Selon les derniers rapports trimestriels sur le logement réalisés par Gestvalt, le prix des logements d’occasion dans la Communauté de Madrid s’élève à environ 3 300 euros le mètre carré, contre 1 650 euros dans la Communauté valencienne, la moyenne nationale s’établissant à 2 000 euros. Dans le neuf, les prix dans la région levantine sont également beaucoup plus abordables. « Le groupe Neinor propose des logements à partir d’environ 187 000 euros à Murcie, à partir de 245 000 euros à Valence et de 250 000 euros à Alicante. À l’avenir, tout indique que le marché du logement neuf dans la région de Levante continuera à afficher une grande solidité et une croissance soutenue et saine des prix, de l’ordre d’un chiffre.
La demande de résidences secondaires, tant nationale qu’internationale, devrait continuer à augmenter. La première, dans le sillage de la bonne conjoncture économique du pays ; et la seconde, à la recherche d’un environnement paisible dans un contexte mondial agité », indiquent les responsables de la société cotée en bourse.
Des prix qui se reflètent dans le rythme des ventes :le délai d’absorption des logements neufs dans les deux communautés autonomes, Murcie et la Communauté valencienne, se situe entre cinq et six mois, contre 18 mois en moyenne à Madrid, explique Joaquín Berral, de Prophero, lors du récent Sommet sur l’investissement et la construction neuve organisé par son entreprise. « Alicante est la province qui a connu la plus forte croissance démographique au cours des deux dernières années et Murcie celle qui génère le plus d’emplois », précise-t-il. La croissance de la Communauté valencienne est également notable. Valence voit sa population et son revenu par habitant augmenter, et son marché, sous la pression de la « Dana », exerce ainsi une pression sur l’offre disponible et fait grimper les prix, mais cela se produit dans la capitale, loin de ce qui se passe dans la province.
De plus, selon Engels & Völkers, la demande montre depuis 2024 une préférence pour les zones intérieures situées aux alentours de la ville, perçues comme plus sûres, bien que l’évolution varie d’une commune à l’autre. La clientèle internationale reste plus importante sur la côte, notamment celle provenant des Pays-Bas, d’Allemagne et du Royaume-Uni et, dans une moindre mesure, de Norvège, de Pologne et d’Ukraine. Cependant, en dehors des localités les plus prisées du littoral, d’autres se distinguent sur la carte thermique de la croissance démographique de la région, ce qui constitue la meilleure garantie pour investir dans l’immobilier, constate Prophero.
Les prix de l’immobilier, plus abordables que dans d’autres endroits, se reflètent dans les délais de vente, qui se situent tant à Murcie que dans la Communauté valencienne entre 5 et 6 mois, contre 18 mois en moyenne à Madrid, souligne Prophero.
La société, qui a réalisé depuis 2024 plus de 3 150 opérations dans les communautés autonomes de Valence et de Murcie, principalement dans le secteur résidentiel de longue durée, accorde une importance particulière à la présence d’une activité économique et industrielle ainsi qu’à la présence d’étudiants universitaires lorsqu’il s’agit d’identifier des opportunités. À cet égard, elle met en avant Sagunto comme un pôle bénéficiant d’une demande solide et diversifiée grâce au projet du parc d’affaires Parc Sagunt. La plateforme a opté pour cet emplacement il y a quatre ans et aujourd’hui, les prix dans la commune « ont presque doublé », affirme son directeur général, Jaime Gil Rescalvo, en référence au potentiel de plus-value que d’autres experts soulignent également comme un attrait de la région. « La demande à Sagunto a explosé ; c’est une ville à mi-chemin entre Castellón et Valence, assez bien reliée aux deux », confirme le fondateur et directeur général de Viviendea, Sergio López Alcover, qui met également en avant, dans les environs de Valence, les localités de Godella, Burjasot et Alboraya, qui bénéficient d’une bonne connectivité et de prix plus bas.
« Nous avons constaté que les chefs-lieux de région, bien qu’ils ne soient pas associés à de grands développements économiques ou commerciaux, regroupent des sièges d’administrations publiques avec des fonctionnaires, des étudiants et des hôpitaux régionaux. En définitive, des services qui ont besoin de travailleurs et qui attirent en outre des habitants des villages environnants qui déménagent vers ces centres régionaux », souligne Gil Rescalvo. C’est le cas de Xàtiva, Alzira et Gandía dans la Communauté valencienne et de Molina de Segura à Murcie. En effet, à Alzira, qui compte 50 000 habitants, Prophero lance cette année 400 logements et a mis sur le marché des appartements neufs avec garage à partir de 108 000 euros.
Présent en Espagne depuis près de quatre ans, outre la construction neuve, qui constitue le cœur de son activité, l’entreprise réalise des projets de reconversion de locaux commerciaux et de bureaux en logements et rénove des immeubles qui n’ont pas été achevés lors de la crise de 2008. « Les promoteurs locaux ont beaucoup souffert dans la région pendant la crise immobilière et ont eu du mal à redémarrer. Après la pandémie, l’appétit s’est accru, avec des acheteurs finaux et des family offices », commente le fondateur de Viviendea. « Une partie de la demande était exclue en raison des prix pratiqués dans les capitales. Aujourd’hui, les véhicules d’investissement sont plus importants, ce qui facilite l’accès », ajoute-t-il.
Le profil des clients a évolué dans la région, avec une augmentation du nombre d’acquéreurs finaux par rapport aux investisseurs. Les achats sont de plus en plus souvent réalisés avec des fonds propres et l’on observe une moindre dépendance au crédit.
Quant à Jaime Bello, cofondateur et associé de Sharing Co., société spécialisée dans le flex living, il estime que Valence « a su tirer le meilleur parti de ce que Barcelone avait à offrir en termes d’emplacement et de qualité de vie, sans pour autant souffrir de sa congestion ni de son instabilité, tout en créant un nouvel écosystème entrepreneurial capable d’attirer les capitaux et les talents ». L’entrepreneur est convaincu que le marché levantin est plus stable que celui de Barcelone et garantit des coûts bien inférieurs à ceux de Madrid.
En termes de typologie, la tendance se marque par une réduction de la surface des logements. « Le secret pour construire de nouveaux logements de bonne qualité à un prix abordable, c’est qu’ils soient petits, avec une ou deux chambres », explique le PDG de Prophero. Sergio López partage cet avis ; il constate une évolution de la demande suite à la pandémie et à la crise ukrainienne, ainsi que leur influence sur la hausse des prix vers des espaces plus réduits. « L’investisseur recherche une chambre et l’acheteur entre deux et trois, mais pour des raisons de coût, il opte généralement pour deux. » De plus, le climat de la région implique souvent la présence d’une terrasse et, parallèlement à l’industrialisation d’une partie des processus visant à réduire le coût des constructions, les garages en surface sont courants en raison des risques liés au forage du sol.
La prédominance du logement collectif est « évidente » dans la région, selon Francisco Taboada, de wecity. Ils s’intéressent ponctuellement aux maisons individuelles sur la côte, notamment dans la région d’Alicante, et mènent un projet de build to rent à Murcie, ce qui marque « une légère diversification vers des modèles plus émergents ». Mais, dans l’ensemble, leur stratégie, souligne M. Taboada, s’oriente vers « la promotion résidentielle traditionnelle, souvent structurée par phases, destinée à la vente et à la rotation plutôt qu’à la détention à long terme ».
Le profil du client a également évolué, avec une augmentation du nombre d’acquéteurs finaux par rapport aux investisseurs. De plus, l’achat s’effectue de plus en plus avec des fonds propres et on observe une moindre dépendance au crédit. « Le capital étranger et l’investisseur patrimonial » que capte ce marché « se concentre fortement sur les opérations au comptant, de sorte que les conditions de financement ont un impact limité sur ce type de transactions », indique Ricardo Maldonado, de Gesvalt. Du côté des défis à relever, Jaime Gil souligne que les administrations publiques devraient consacrer davantage d’efforts à l’urbanisation et à la mise en place des infrastructures avec l’arrivée de nouveaux développements, comme elles le font déjà avec l’implantation d’industries et d’universités.
Source: EJEPRIME
