L’immobilier espagnol : état des lieux des tendances et problématiques juridiques

La rentrée dernière nous annoncions, dans ces mêmes colonnes, la reprise des opérations immobilières en Espagne, et l’approche du point d’inflexion des prix à la hausse. Un an après, le constat s’impose: cette reprise a bien eu lieu, dans tous les domaines du secteur immobilier. Nous la constatons chaque jour dans notre activité, et nos partenaires la confirment unanimement.

Le résidentiel : une attractivité qui ne faiblit pas pour les particuliers

La résidence secondaire sur la côte et au soleil, ou dans une ville séduisante comme peutt l’être Barcelone, Madrid ou Séville, à un prix qui convertit cette résidence secondaire en un investissement intéressant, continue à attirer nombre de d’étrangers, et de français en particulier. Depuis deux ans environ, notre cabinet reçoit plusieurs fois par semaine des appels de particuliers intéressés par des actifs immobiliers espagnols. Ces potentiels investisseurs se sont en général informés par leurs propres moyens et sont avertis de la nécessité, en Espagne, de se faire accompagner par un avocat conseil dans la transaction immobilière./A la différence de la pratique française où seuls les notaires interviennent dans la majorité des cas., l’avocat est indispensable en Espagne notamment pour la négociation et la rédaction des différents contrats régissant l’acquisition et pour vérifier le respect de la réglementation administrative et urbanistique.

Ces particuliers sont souvent dirigés vers notre cabinet par des professionnels de l’immobilier. Ces derniers sont basés, soit en Espagne tout en ayant une clientèle étrangère à la recherche de conseils juridiques pouvant défendre leurs intérêts et leur expliquer le déroulement de l’opération dans leur langue maternelle ou en anglais, soit, désormais et de façon croissante, à l’étranger. A noter également la multiplication des “chasseurs immobiliers” (agissant comme mandataires de l’acheteur, et payés par ce dernier sous la forme d’honoraires dépendant de la prestation et non d’une commission sur le prix du bien acquis), qui en général conseillent également à leur client un accompagnement juridique afin de sécuriser leur projet d’acquisition.

La plupart des achats ne sont pas des biens neufs, ce qui signifie qu’une vigilance toute particulière doit être portée sur certains aspects. Nous avons en effet rencontré plusieurs cas où des particuliers avaient signé des contrats d’arrhes ou des promesses d’achat prévoyant une exonération de responsabilité du vendeur en cas de vices cachés ou de non-respect de la réglementation urbanistique, ou encore que l’acheteur assumait l’entière responsabilité du paiement de tous les arriérés d’impôts portant sur l’immeuble. Ces dispositions peuvent être lourdes de conséquences, et une fois qu’elles ont été acceptées dans un contrat sous-seing privé, il est difficile de négocier leur retrait dans l’acte authentique. Si l’acquéreur renonce à effectuer la transaction, même dans le cas où cette renonciation est justifiée, il perdra en général les fonds déjà versés au vendeur, à moins que cette possibilité de retrait avec restitution des sommes payées (pour des raisons limitées et justifiées) ait été stipulée dans le contrat.

Nos recommandations sont donc claires: d’une part, ne rien signer sans avoir auparavant fait revoir le document par un avocat, et d’autre part, vérifier que le bien respecte les réglementations administratives et urbanistiques applicables, afin d’éviter le paiement de réparations obligatoires, d’amendes ou la modification du bien acquis, voire sa destruction, qui intervient certes dans des cas extrêmes et fort heureusement rares.

Le résidentiel : regain d’intérêt de la part des professionnels étrangers

Au cours de cette dernière année, nous avons pu constater également l’intérêt des professionnels, notamment français, pour l’immobilier résidentiel espagnol. Ces professionnels sont parfois des agences immobilières proposant des biens ciblés (souvent des investissements de luxe dans des lieux comme Majorque ou Marbella).

Par ailleurs, se manifestent de plus en plus d’investisseurs, de promoteurs ou de marchands de biens qui se positionnent sur des immeubles entiers, pour les louer ou les revendre. Nous avons également été contactés par cette catégorie d’acquéreurs potentiels, qui montrent un intérêt soutenu pour des immeubles dans les quartiers les plus cotés des grandes villes. Comme nous le confirme Olivier Champredon, de AnguloManagement, “ce mouvement pourrait être un signe avant-coureur d’une reprise des prix de vente au détail, d’autant que les stocks d’appartements neufs ou réhabilités s’écoulent désormais de façon plus normalisée. Les prix, qui avaient été actualisés à la baisse, subissent parfois des hausses, et il est de plus en plus difficile pour les acheteurs de négocier des remises”.

Dans ce type d’opérations, le rôle de l’avocat consiste d’abord en un conseil fiscal, en amont de l’opération. Est-il plus avantageux pour les investisseurs de réaliser l’investissement depuis une structure française (ou étrangère), ou de créer un véhicule espagnol? Dans le cas où l’investissement se réalise par l’intermédiaire d’un véhicule non-espagnol, est-il constitutif d’un établissement stable au niveau fiscal? Dans le cas où un véhicule d’investissement français est utilisé, est-il plus avisé d’utiliser un véhicule à transparence fiscale? L’option entre le paiement des droits de mutation (qui varient selon les régions entre 8 et 10% de la valeur du bien) ou le paiement de la TVA est-elle possible, et si oui quelle est l’imposition la plus favorable? L’opération remplit-elle les conditions pour bénéficier du taux réduit des droits de mutation (3%)? Si l’immeuble doit faire l’objet d’une rénovation, comment seront taxés les travaux? Seront-ils déductibles?

Nous sommes régulièrement consultés sur ces problématiques préalables à l’investissement, qui nécessitent une bonne connaissance de la fiscalité immobilière française et espagnole, que possède notre équipe binationale de fiscalistes. Il n’existe pas en Espagne de régime similaire à celui du marchand de biens français, ce qui ne permet pas de raisonnement par analogie, et rend d’autant plus nécessaire une bon prévisionnel financier et fiscal pour s’assurer de l’intérêt de l’investissement.

A noter aussi le récent développement des rénovations d’immeubles en vue de leur transformation en résidences d’étudiants ou auberges de jeunesse, qui font cruellement défaut en Espagne, et sur lesquelles des groupes français se sont positionnés. Ces immeubles font généralement l’objet de travaux pour les rendre exploitables, et sont gérés par des sociétés d’asset management spécialisées, qui concluent avec les propriétaires des immeubles des contrats de management spécifiant leurs obligations en termes de remplissage et d’exploitation des résidences ou auberges.

Les locaux commerciaux, actifs logistiques et bureaux : un nombre croissant de transactions

Les investisseurs étrangers, et en particulier certaines SCPI françaises, ont montré leur intérêt pour les immeubles de bureaux et les locaux commerciaux. Ce regain d’intérêt, qui se manifeste surtout sur des actifs “prime”, avec des locataires solides, dans les centres villes ou dans des quartiers bien déterminés, se heurte parfois à la rareté de ces actifs sur le marché. En effet, leurs propriétaires, sentant l’inflexion du marché, sont réticents à s’en séparer. En revanche, les actifs mis sur le marché et situés en périphérie des villes principales, ou dans des villes bénéficiant d’une moindre aura, sont boudés par les investisseurs refroidis par des taux de vacance encore importants, ou acquis avec d’importantes décotes par des investisseurs opportunistes.

Le rôle de l’avocat dans ce genre de transaction inclut évidemment une aide à la définition de la structure et de l’optimisation fiscale de l’opération. Il inclut aussi, et c’est un rôle fondamental, un audit des actifs. Cet audit consiste d’abord en l’analyse des contrats de baux (durée obligatoire, définition de la prise en charge des réparations, possibilités de rupture…), des conditions de financement du bien et des charges qui pèsent sur lui (hypothèque, possibilité pour l’acquéreur de se substituer à la position du vendeur dans le prêt portant sur le bien). Il consiste aussi en la vérification que l’immeuble est à jour du paiement des divers impôts et taxes, tant nationaux (taxe foncière) que locaux (ramassage des déchets), et qu’il dispose de tous les permis et licences nécessaires à son exploitation (des différents permis de construire aux licences d’exploitations).

La détermination par l’acquéreur de l’absence ou de la limitation des risques juridiques, fiscaux et urbanistiques est déterminante pour l’acheteur, puisqu’elle conditionnera le taux de son retour sur investissement. L’achat par exemple d’un local ne disposant pas des licences obligatoires à son exploitation, même dans le cas où l’obtention de ces licences est mise à la charge du locataire, représente un risque considérable pour l’acquéreur: si le défaut de licence donne lieu à une sanction administrative consistant en la fermeture, il lui sera difficile de recouvrer son loyer autrement qu’en initiant une action en justice tendant au paiement des arriérés et à l’expulsion du locataire. Le retour sur investissement du bien s’en trouvera considérablement affecté.

Nous recommandons donc à nos clients professionnels un audit approfondi préalable à l’acquisition, et les accompagnons également dans la négociation des termes des différents actes juridiques qui jalonnent l’acquisition (de la lettre d’intention à l’acte authentique, en passant par les diverses formes de précontrat).

Par ailleurs, la crise a laissé certains propriétaires-vendeurs exsangues, et parfois totalement insolvables. En cas de doute sur la santé financière du vendeur, il est nécessaire d’analyser si la vente de l’actif pourrait être remise en cause par une éventuelle procédure collective postérieure, ou si au contraire il est préférable d’attendre le déclenchement de cette procédure collective pour bénéficier d’un démembrement du patrimoine du vendeur.

Les investisseurs institutionnels: une entrée en force des SOCIMIs

Ce type de sociétés d’investissement immobilier, créé en 2009, n’avait pas suscité l’intérêt des investisseurs jusqu’à ce qu’une réforme portant surtout sur leur fiscalité (exemption de l’impôt sur les sociétés et régime de transparence fiscale pour les dividendes distribués aux actionnaires), en vigueur de puis le 1er janvier 2013, les rende plus attractives.

Pour pouvoir opter pour ce régime fiscal attractif, la société doit remplir certaines conditions (capital social minimum de 5 millions d’euros, objet social immobilier de location, durée de propriété des actifs, répartitions des résultats notamment). Une des conditions obligatoires est que les SOCIMIs doivent être cotées, soit au premier marché, soit au “Marché Alternatif”, qui est un système de négociations multilatérales dont le régime de supervision et d’offre publique est beaucoup plus souple. La cotation sur le “Marché Alternatif” n’exige par exemple en termes de capital flottant que les actionnaires détenant moins de 5% du capital représentent 25% dudit capital ou un capital de valeur de 2 millions d’euros.

La première SOCIMI a été lancée fin novembre 2013 sur le marché alternatif espagnol. A l’heure actuelle, 7 SOCIMIs sont en activité dont 4 cotées au premier marché. Si celles présentes sur le marché alternatif sont en majorité des family offices, les quatre SOCIMIs qui cotent au premier marché sont des investisseurs institutionnels principalement étrangers. Les opérations d’acquisition de ces dernières ont représenté environ 1.650 millions d’euros depuis début 2014, selon El País. Les SOCIMIs ne se spécialisent pas dans un segment donné, puisque les actifs acquis sont tant du résidentiel que des centres commerciaux, des bureaux ou des parcs logistiques. Thierry Bougeard, directeur général de BNP Paribas Real Estate en Espagne, nous a confirmé la frénésie d’achat des SOCIMIs, qui lui aussi voit voir “une nouvelle phase du cycle immobilier, sur laquelle parient les actuels acquéreurs. Les espoirs de voir la reprise économique naissante s’affirmer, et de ce fait une demande locative majeure, entraînent une augmentation des transactions”.

Il est à noter que le régime favorable des SOCIMIs est ouvert tant aux sociétés espagnoles qui adopte ce statut qu’aux sociétés étrangères qui présentent un régime similaire à celui des SOCIMIs. A ce jour, aucune société étrangère n’a sollicité l’application du régime des SOCIMIs, qui pourrait être ouvert aux SIIC françaises. Certaines SCPIs françaises, qui nous avaient transmis leur intérêt pour ce régime, ont été rebutées par l’obligation de capital flottant.

Les hôtels à la fête

La stabilité et même la croissance continue du tourisme espagnol font des hôtels des cibles de premier choix. Barcelone en particulier, de par son aura touristique internationale, a été le siège d’acquisitions importantes par des investisseurs étrangers, comme celle de l’Hôtel Vela par un fonds qatari ou celle de l’Hôtel Porta Marina par un fonds singapourien.

Réapparaissent également les opérations de promotion de grande envergure pour transformer des immeubles en hôtels, comme les acquisitions à Barcelone de l’emblématique Torre Agbar pour y ouvrir un Grand Hyatt ou celle de l’immeuble de la Deutsche Bank, au croisement névralgique du Paseo de Gracia et de l’avenue Diagonal, pour y développer un Four Seasons.

Dans ce type d’opérations, le promoteur une fois l’immeuble réhabilité le revend en général à un investisseur avec qui la chaîne hôtelière aura conclu un contrat de management.

En conclusion, la reprise annoncée est bien là, et le marché 2014 refait preuve d’un dynamisme contrastant avec le marasme qui avait caractérisé les dernières années. On ne peut que s’en réjouir, en espérant que les frémissements de la croissance économique espagnole viendront alimenter ce marché, sans pour cela que ses acteurs sombrent dans une euphorie dangereuse et mauvaise conseillère.