par Carla Cornu 
CaixaBank Research répertorie 64 municipalités comme villes touristiques, avec un prix moyen de 2.943 €/m2. En 2023, la différence avec le reste des villes est maximale.
Le prix d’un logement dépend de nombreux facteurs : son année de construction, son type, ses caractéristiques et son emplacement, surtout s’il se trouve dans une zone touristique.
L’étude de CaixaBank chiffre le surcoût des logements situés dans les communes présentant ces caractéristiques et détermine que le m2 est jusqu’à 75% plus cher.
Pour parvenir à cette conclusion, le service de recherche de l’institution financière s’est basé sur les données publiées par le ministère du logement (MIVAU) concernant la valeur d’évaluation des logements dans un total de 306 municipalités en Espagne, et a appliqué ses propres critères pour déterminer lesquels sont touristiques et lesquels ne le sont pas. Plus précisément, elle considère que les propriétés touristiques sont celles pour lesquelles les dépenses d’une banque dans les points de vente représentent plus de 10% du total.
Comme l’explique CaixaBank Research à idealista/news, sur les 306 municipalités où les prix des logements sont disponibles, 21% sont considérées comme touristiques, car elles répondent aux critères susmentionnés. Il s’agit concrètement de 64 localités “dans lesquelles vivent 34 % de la population des 306 communes considérées”, parmi lesquelles Madrid, Saint-Sébastien, plusieurs capitales provinciales de la Méditerranée (comme Barcelone, Valence, Alicante et Palma) et certaines villes de la Costa del Sol (Malaga et Marbella).
Évolution des prix des logements
Madrid, Barcelone et Saint-Sébastien doublent le prix moyen
Plus forte hausse depuis la reprise immobilière
Évolution du prix des logements
Dans l’ensemble de ces 64 villes touristiques, le prix moyen des logements s’élevait à la fin de l’année dernière à 2.943€/m2. La moyenne des communes qui ne sont pas incluses dans cette catégorie s’élevait quant à elle à 1.689€/m2.
Prix moyen des logements dans les communes touristiques et non touristiques
Bien que le m2 des localités d’intérêt touristique n’atteigne pas des sommets (fin 2007 et début 2008, le m2 était supérieur à 3.000€), la différence par rapport aux autres zones est record. En effet, le prix moyen des communes non touristiques est à son plus haut niveau depuis l’été 2011, tandis que les zones touristiques sont à leur plus haut niveau depuis l’été 2008.
Selon les données du département de recherche de l’institution financière, l‘écart entre les deux chiffres a atteint 74,2% au 4ème trimestre 2023 et était proche de 75% au cours des 3 premiers mois de cette année, marquant ainsi le plus grand “écart” de la série historique. En revanche, en 2007-2008, l’écart entre les deux prix au m2 était inférieur à 40%.
Madrid, Barcelone et Saint-Sébastien doublent le prix moyen
Si l’on examine la valeur estimée moyenne publiée par le ministère du Logement et de l’Urbanisme pour le dernier trimestre de 2023, on constate que toutes les localités considérées comme des zones touristiques n’enregistrent pas la même différence de prix par rapport aux autres zones. Du moins dans les 10 zones les plus peuplées qui, selon CaixaBank Research, sont Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, Palma, Alicante, Grenade, Elche, Saint-Sébastien et Marbella.
Dans le cas de Saint-Sébastien, Madrid et Barcelone, le m2 actuel est plus du double de la moyenne non touristique, tandis que Marbella est la deuxième ville la plus chère, avec un surprix de près de 80%. Palma (61,4%), Malaga (39,2%), Valence (17%) et Grenade (9,3%) se situent déjà en dessous de la moyenne de 74,2%, tandis qu’à Alicante et Elche, le prix au m2 est inférieur à la moyenne des zones moins touristiques, avec des différences négatives de 4,5% et 31%, respectivement.
Prix des logements dans les 10 communes touristiques les plus peuplées
La plus forte hausse depuis la reprise immobilière
Selon le service de recherche de la banque, les logements situés dans les zones les plus fréquentées ont augmenté plus que le reste du marché de manière consécutive au cours des 2 dernières années (depuis l’été 2021).
Si l’on se concentre sur les données les plus récentes, l’augmentation en glissement annuel des prix des logements dans les lieux touristiques s’est élevée à 5,7% au cours du 1er trimestre de l’année dernière, contre une moyenne de 4,8% enregistrée dans le reste du marché. Au printemps, la hausse a été de 4,6%, soit 3/10ème de point de pourcentage de plus que dans les communes non touristiques, tandis qu’en été, l’augmentation a été de 6,6% dans les marchés touristiques, contre 4,9% dans ceux qui n’en font pas partie. En fin d’année, la tendance s’est poursuivie, avec une augmentation de 7,5% dans les localités touristiques et de 5% dans les autres.
Évolution du prix des logements dans les communes touristiques et non touristiques
Cette tendance est toutefois observée depuis le début de la reprise immobilière en Espagne, après l’impact de la crise économique et financière et l’éclatement de la bulle. Depuis lors, selon l’analyse de CaixaBank Research, les villes touristiques ont non seulement enregistré des prix moyens de l’immobilier beaucoup plus élevés, mais aussi une hausse plus forte.
Ainsi, entre le 4ème trimestre 2014 et celui de 2023, le prix moyen des logements dans les villes touristiques a augmenté de 61%, alors que dans les autres municipalités, l’augmentation est de 38%, avec une différence de 23 points de pourcentage.
Source : Idéalista
