par Carla Cornu 
La rentabilité brute de l’achat d’un bien à louer à Madrid est de 4,7%.
Le rendement brut d’un appartement moyen dans la municipalité de Madrid est actuellement de 4,7%. Ce chiffre a chuté au début de l’année 2020 en raison de la pandémie de coronavirus, mais a recommencé à augmenter à partir du troisième trimestre de 2022 jusqu’à aujourd’hui.
Les appartements d’une chambre offrent les rendements les plus élevés (5,9%), suivis des appartements de 2 chambres (5,2 %). Dans le cas des appartements de 4 chambres, la rentabilité tombe à 3,8%, selon les données de la plateforme de big data immobilière Brainsre.
Plus précisément, le revenu brut (duquel sont déduites les dépenses générées par le bien et les taxes) pour la location d’un bien immobilier à Madrid s’est également redressé de loin après la chute des prix subie par ce marché avec la pandémie.
Comme le montre le graphique, les loyers à Madrid ont explosé au cours des trois dernières années, atteignant actuellement un niveau record avec un prix de 19,9€ par m2 et par mois. Plus précisément, au cours du dernier exercice, il a enregistré une croissance de 19,9%, tandis qu’en termes de trimestres, il a augmenté de 4,5%. Pour sa part, le ticket mensuel moyen à payer pour louer un bien immobilier à Madrid est de 1.891€.
La demande locative à Madrid continue d’augmenter, comme en témoignent les nombreuses sociétés immobilières résidentielles qui ont élargi leur portefeuille ces dernières années. Le ‘modèle de construction ‘Build to rent’ pour la location a débarqué en Espagne en 2018 et depuis lors, il n’a cessé de croître, captant une grande partie de l’investissement immobilier. 2022 a été une année record pour l’investissement dans ce segment et 2023 suit dans son sillage. Le secteur Living a mené l’investissement immobilier en Espagne au cours du 1er semestre 2023, avec près de 1 629 millions d’euros et concentrant 31% du total transacté, améliorant les attentes pour ce marché, déclare Ana Martínez, responsable des opérations Iberia chez Urban Campus.
Par ailleurs, les experts affirment que le besoin de logements en Espagne est aujourd’hui estimé à 150.000, voire 200.000 nouveaux logements par an, et nous assistons actuellement à la mise sur le marché d’à peine 100.000 nouvelles résidences. En ce qui concerne la location, selon le cabinet de conseil Savills, il faudrait 1,2 million de logements locatifs d’ici 2030 pour pouvoir couvrir les perspectives de la demande.
Prix des appartements en fonction du nombre de pièces
Le prix de location moyen dans la commune pour un appartement de deux chambres à coucher est de 1.796€ par mois (21,5€/m2/mois), soit 39% de plus qu’il y a 4 ans (15,4 euros/m2/mois). Le prix d’achat de ce bien s’élèverait donc à 404.559€.
Dans le cas des appartements d’une chambre, le prix est de 1.337€ par mois (23,7€ par m2/mois), et le prix d’achat est de 274.282€. Si nous revenons au prix d’il y a 4 ans, il est descendu à 17,3€/m2/mois, il a donc augmenté de 37%.
C’est un fait que la location d’un bien immobilier à Madrid reste plus chère que dans le reste de l’Espagne et en même temps moins rentable a priori et sans tenir compte d’autres facteurs tels que la demande, la rotation des biens, l’occupation ou le risque d’impayés, puisque la rentabilité est inférieure à la moyenne espagnole de 6,8%.
Par quartiers, ceux où les prix des logements sont plus abordables offrent des rendements plus élevés. C’est le cas, par exemple, de San Cristóbal, San Andres, Los Ángeles et Entrevías, dont les rendements à la fin du dernier trimestre étaient respectivement de 12%, 9%, 8,7% et 8,4%.
En revanche, les rendements les plus faibles ont été observés dans les zones suivantes : Lista (3,4%), El Viso (3,4%), Nueva España (3,3%), Recoletos (3,1%), Castellana (3,07%) et Jerónimos (3%).
Source : Brainsre
