par Carla Cornu 
Les grands terrains répartis entre Madrid, Valence, Malaga et Séville concentrent des dizaines de milliers de logements et constituent le principal levier pour augmenter l’offre résidentielle.
L’Espagne est confrontée à un défi important en matière de logement : la nécessité d’augmenter l’offre résidentielle, en particulier en termes de logements abordables. Pour répondre à cette demande, plusieurs réserves foncières ont été identifiées afin de permettre la planification et la réalisation de projets de construction, qu’il s’agisse de développements publics, privés ou mixtes. Ces réserves accélèrent non seulement la création de nouveaux logements, mais facilitent également la mise en œuvre de plans d’urbanisme stratégiques et de régénération des quartiers.
Ces réserves foncières sont réparties dans tout le pays, mais elles sont plus concentrées dans les zones métropolitaines à forte demande telles que Madrid, Barcelone, Valence, Malaga ou Séville. Leur planification et leur gestion sont essentielles, car elles impliquent une coordination entre les administrations, les promoteurs privés et, dans certains cas, les fonds d’investissement ou les institutions financières. Connaître ces réserves et leur fonctionnement permet de mieux comprendre l’avenir du marché résidentiel en Espagne.
Types de terrains disponibles pour la construction de logements
Les terrains destinés à la construction de logements peuvent être classés en trois grandes catégories :
Terrains publics : gérés par les administrations régionales, municipales ou nationales. Ils sont généralement destinés à des logements sociaux ou protégés, mais peuvent également être intégrés à des projets mixtes avec des logements libres. Les plans fonciers d’Andalousie ou les terrains gérés par Sareb en sont des exemples.
Terrains privés : ils appartiennent à des promoteurs immobiliers, des fonds d’investissement ou des établissements financiers. Ces réserves permettent de construire aussi bien des logements libres que sociaux, avec une approche plus orientée vers le marché. Des entreprises telles que Neinor Homes, AEDAS Homes ou Metrovacesa sont leaders dans cette catégorie.
Grands domaines urbains stratégiques : vastes zones autour des villes qui combinent des terrains publics et privés, avec des projets à grande échelle capables de générer des dizaines de milliers de logements, intégrant également des infrastructures et des services urbains.
Les 10 principaux fonds fonciers en Espagne
Voici un classement des 10 principaux développements fonciers résidentiels en Espagne, classés de 10 à 1, en tenant compte à la fois de leur capacité en logements et de leur importance stratégique :
10. Turianova (Valence)
Logements prévus : 2 300
Propriétaires / acteurs clés : Junta de Compensación e Impulsado por AQ Acentor, avec Proalival comme agent urbaniste et Grupo Bertolín en charge de la construction
Description : Turianova est un nouveau projet d’urbanisation situé à côté de l’hôpital universitaire et polytechnique La Fe, qui s’étend sur environ 500 000 m² et aspire à devenir l’un des principaux quartiers résidentiels de la ville. Il est vrai que même si certains bâtiments sont déjà achevés, que des voisins se sont installés et que des espaces verts sont déjà utilisés, son développement est loin d’être terminé. Le projet prévoit environ 2 000 à 2 300 logements, dont plus de 800 sont destinés à l’aide publique au logement. Conçu comme un quartier durable et intelligent, il mise sur un modèle de ville compacte et en hauteur qui libère de l’espace pour des espaces verts et applique le concept de « ville de 15 minutes », facilitant l’accès piétonnier à tous les services de base.
9. PAI del Grao (Valence)
Logements prévus : 3 200
Propriétaires / acteurs clés : les administrations locales, avec la participation de promoteurs privés, tels que le groupe valencien Atitlan, en collaboration avec le fonds britannique Hayfin Capital, sont les principaux propriétaires du terrain.
Description : il s’agit de l’un des projets d’urbanisme les plus ambitieux de la ville, conçu pour transformer l’ancienne circuit de Formule 1 en un nouveau quartier résidentiel. Il combine des logements libres et sociaux, et prévoit des services publics, des équipements sportifs et des espaces verts. Son aménagement vise à améliorer la connectivité avec le reste de la ville grâce aux transports publics et aux pistes cyclables. L’investissement est estimé à plus de 150 millions.
8. District Zeta (Malaga)
Logements prévus : 3 500
Propriétaires / acteurs clés : Promoteurs privés locaux et nationaux, en coordination avec la municipalité.
Description : Ce projet immobilier dans la ville de Malaga intègre des critères de durabilité, d’efficacité énergétique et d’urbanisme innovant. Il comprend des espaces verts, des équipements culturels et sportifs, ainsi que des connexions avec les transports publics et les principales routes. Le projet vise à revitaliser les zones périphériques et à offrir des logements modernes et abordables aux résidents locaux et aux nouveaux habitants.
7. Madrid Nuevo Norte
Logements prévus : 10 500
Propriétaires / acteurs clés : Institutions publiques et fonds privés en collaboration avec la mairie et l’État.
Description : Transformation urbaine du nord de Madrid, ancienne Opération Chamartín, axée sur la régénération des terrains sous-utilisés. Elle combine des bureaux, des résidences, des commerces et des espaces verts, créant ainsi un quartier moderne et multifonctionnel. Le projet comprend des liaisons ferroviaires et métropolitaines, ainsi que de vastes espaces publics qui favorisent la cohésion sociale et la mobilité durable. On estime qu’au moins 38 % (environ 4 000) des logements seront abordables ou protégés, y compris les VPPB et VPPL.
6. Opération Campamento (Madrid)
Logements prévus : 10 700
Propriétaires / acteurs clés : SEPES (ministère du Développement) et l’entreprise publique Casa 47.
Description : Situé dans le quartier de Latina, ce terrain provient d’anciens terrains militaires. Le projet vise à transformer la zone en un quartier moderne avec des logements locatifs abordables et des espaces publics de qualité. Il comprend la planification d’espaces verts, d’équipements communautaires et la connexion aux transports publics. La mise en œuvre se fait par étapes afin de garantir un développement ordonné et durable. Environ 10 700 nouveaux logements sont prévus, axés sur l’accessibilité. Les prix de vente devraient avoisiner les 200 000 euros et les loyers les 540 euros.
5. El Cañaveral (Madrid)
Logements prévus : 14 000
Propriétaires / acteurs clés : Promoteurs privés, coopératives et la mairie de Madrid, par l’intermédiaire de l’Entreprise municipale du logement et du sol (EMVS Madrid).
Description : S’inscrivant dans le cadre de l’expansion du sud-est de Madrid, El Cañaveral est un quartier consolidé dont une grande partie des logements sont déjà occupés. Il est situé dans le district de Vicálvaro, conçu pour accueillir une population d’environ 52 000 habitants. Le projet prévoit de larges rues, des parcs, des établissements scolaires et des équipements sportifs, conformément aux critères d’urbanisme durable et de mobilité. Il s’agit d’un exemple d’intégration public-privé, avec des terrains cédés pour des logements sociaux et coopératifs. Au début de cette année, près de 25 000 habitants y étaient déjà enregistrés.
4. Los Ahijones (Madrid)
Logements prévus : 19 000
Propriétaires / acteurs clés : Junta de Compensación, mairie de Madrid, Communauté et promoteurs privés.
Description : situé dans le quartier de Vicálvaro, il s’agit de l’un des plus grands projets d’urbanisme du sud-est de Madrid. Il est conçu pour être un quartier mixte, avec un accent particulier sur les logements sociaux et l’emploi local. Ce projet vise à créer un quartier mixte combinant logements, commerces et espaces de travail, en promouvant le concept de « ville des 15 minutes ». Il comprend de vastes espaces verts, des pistes cyclables, des écoles et des centres sportifs, avec un urbanisme axé sur la durabilité et la cohésion sociale. Près de 58 % du total des logements bénéficieront d’une forme de protection publique et les premiers habitants devraient arriver en 2027.
3. Entrenúcleos (Dos Hermanas — Séville)
Logements prévus : 20 000
Propriétaires / acteurs clés : Le développement est soutenu à la fois par l’administration locale et par de grands promoteurs nationaux et locaux
Description : Grande zone d’expansion de Dos Hermanas, qui fonctionne comme un pôle résidentiel complémentaire à la ville de Séville. Elle comprend la conception de quartiers avec des parcs, des équipements éducatifs, des centres commerciaux et des transports publics efficaces. En outre, elle intègre des logements libres et abordables, avec des développements locatifs innovants pour répondre à la demande locale. Le plafond démographique prévu est d’environ 60 000 nouveaux résidents dans la zone.
2. Los Berrocales (Madrid)
Logements prévus : 22 285
Propriétaires / acteurs clés : Junta de Compensación de Los Berrocales, Mairie de Madrid, Sareb, Sergio Ramos et promoteurs privés.
Description : Los Berrocales est l’un des plus grands projets urbains du sud-est de Madrid, avec un investissement estimé à 5,279 milliards d’euros. D’une superficie de plus de 8,3 millions de m², il fait partie des grands projets prévus dans le Plan général d’urbanisme pour absorber la croissance de la ville. Le nouveau quartier comptera 22 285 logements (libres, à prix réglementé et sociaux) et se distinguera par la diversité de ses usages et sa bonne desserte par les transports publics. Outre l’usage résidentiel, il comprendra de vastes zones industrielles, des bureaux, des équipements sociaux et plus de deux millions de mètres carrés d’espaces libres et verts.
1. Valdecarros (Madrid)
Logements prévus : 51 600
Propriétaires / acteurs clés : Junta de Compensación, administrations publiques (mairie de Madrid, Communauté de Madrid, État) et promoteurs privés tels que AEDAS Homes, Habitat ou Pryconsa.
Description : Le plus grand projet d’urbanisation du sud-est de Madrid, avec des phases de construction avancées et une participation significative dans le logement social. Il comprend la planification de quartiers avec des espaces verts, des centres éducatifs, des équipements sanitaires et commerciaux, des transports publics efficaces et des rues piétonnes. Le développement de Valdecarros prévoit que plus de 55 % des logements (environ 28 000) bénéficieront d’une forme de protection publique, renforçant ainsi son approche sociale et l’accès au logement. Les trois premières phases, actuellement en cours d’urbanisation, totalisent 13 371 logements et devraient commencer à être construites en 2026. Au total, le nouveau quartier est prévu pour accueillir environ 150 000 habitants.
Une opportunité pour développer les villes du futur
Les réserves foncières en Espagne constituent une ressource stratégique pour répondre à la demande de logements, tant sociaux que libres. La combinaison de terrains publics, privés et de grands espaces urbains permet non seulement d’augmenter l’offre résidentielle, mais aussi de planifier des villes plus durables, plus inclusives et mieux connectées. La planification et la gestion de ces réserves foncières seront essentielles dans les années à venir pour répondre à la pression démographique et aux défis du marché immobilier.
Source: BRAINSRE.NEWS
