par Carla Cornu 
Le marché immobilier termine l’année 2023 avec des chiffres records pour les ventes et les achats de logements par des étrangers, malgré l’incertitude et les hausses de taux d’intérêt. Selon les données du Conseil général des notaires, les étrangers ont représenté 21,4% du total des achats en Espagne entre janvier et juin, leur part la plus importante depuis le début des enregistrements. Bien que les derniers chiffres ne concernent que le premier semestre, ils témoignent d’une année très positive. Les Britanniques (9,6%) sont une fois de plus en tête des transactions, devant les Allemands (8,1%) et les Marocains (7,3%).
Entre janvier et juin, 67.983 logements ont été vendus à des étrangers, soit le troisième meilleur chiffre de la série historique des statistiques notariales. Sur les presque 68.000 ventes de logements réalisées par des étrangers au cours de cette période, 56,8% l’ont été par des résidents étrangers, ce qui représente une baisse de 3,4% par rapport à l’année précédente. Parmi les étrangers non-résidents, la baisse a été plus importante, atteignant 12,4%.
Dans quelles régions achètent-ils le plus de logements et à quels prix ?
Les régions les plus prisées par les étrangers sont celles qui disposent d’un littoral. Ainsi, la Communauté valencienne a atteint des records avec 20.933 logements vendus à des étrangers. Elle est suivie par l’Andalousie, avec 12.656 logements achetés, les Canaries, la Catalogne, avec 10.350 logements, les Canaries, avec 5.640 biens vendus et Madrid, avec 4.651 biens.
En moyenne, les transactions réalisées par les acheteurs étrangers au cours du premier semestre 2023 se sont conclues à 2.095 €/m2, soit une augmentation de 1,3% par rapport à la même période l’année dernière et le chiffre le plus élevé depuis la fin de 2008, dépassant le prix moyen payé par les nationaux (1.574 €/m2).
Les étrangers non-résidents ont à nouveau payé leur logement plus cher (2.598 €/m2), chiffre le plus élevé enregistré par le Conseil général des notaires, devant les étrangers résidents (1.676 €/m2) et les nationaux (1.574 €/m2). Mais ce sont les résidents (2,9%) qui ont vu les prix augmenter le plus, devant les non-résidents (2,8%) et les nationaux (0,7%).
Suédois, Danois et Américains, les étrangers qui achètent les maisons les plus chères
Par nationalité, les prix les plus élevés au mètre carré ont été payés par les acheteurs suédois (3.036 €/m2) et danois (2.930 €/m2), qui ont tous deux atteint leur maximum historique, suivis par les Américains (2.921 €/m2), les Suisses (2.812 €/m2), les Allemands (2.724 €/m2) et les Norvégiens (2.584 €/m2). Tous, à l’exception des Norvégiens, ont enregistré au premier semestre 2023 des prix parmi les trois plus élevés de la série historique des notaires, qui commence en 2007, pour leur nationalité.
Les acheteurs russes (2.293 €/m2), français (2.260 €/m2), italiens (2.219 €/m2), néerlandais (2.195 €/m2), belges (2.180 €/m2), qui ont atteint un niveau record, et irlandais (2.125 €/m2) se situent toujours au-dessus de la moyenne nationale. Le prix moyen payé par les citoyens d’autres pays non membres de l’UE (2.320 €/m2) a également atteint son niveau le plus élevé au premier semestre 2023.
En revanche, les Marocains (689 euros/m2), les Roumains (1.086 €/m2) et les Équatoriens (1.335 €/m2) sont les nationalités qui ont acheté des logements au prix le plus bas.
Quelles sont les nationalités qui achètent le plus de logements ?
Au cours de ces six premiers mois de 2023, les étrangers qui ont acheté le plus de logements sont les Britanniques, avec 9,6% du total des opérations, suivis des Allemands (8,1%) et des Marocains (7,3%). Cela représente respectivement 6.498 unités, 5.519 unités et 4.931 unités, devant les Français (4.926) et les Roumains (4.336).
Pour la première fois depuis deux ans, les ventes des étrangers, toutes nationalités confondues, ont diminué d’une année sur l’autre, avec des baisses dans les principales nationalités telles que l’Allemagne (-26,8%), le Royaume-Uni (-17,1%), la Roumanie (-13,8%), la France (-13%) et le Maroc (-8,9%). Toutefois, les Russes (50,2%), les Ukrainiens (41,6%), les Américains (13,6%), les Chinois (11,8%) et même d’autres ressortissants de pays non membres de l’UE (8%) ont connu une évolution positive.
En fait, certaines de ces nationalités n’avaient jamais acheté autant de maisons en Espagne au cours des périodes de 6 mois analysées par les notaires. Les Américains ont atteint 1.339 ventes et achats, doublant ainsi les chiffres du premier semestre 2021. Et le fait est que, depuis que le pire de la pandémie est passé, l’intérêt des Américains n’a pas cessé de croître.
La propriété la plus recherchée par les étrangers
Pour les agents immobiliers, les acheteurs étrangers représentent déjà 22% de toutes les transactions de vente, ce qui représente une augmentation de 2% par rapport à l’année précédente dans l’ensemble du pays, selon les données de l’Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) et de l’Alliance espagnole de l’immobilier international (SIRA).
Interrogés sur le type de bien le plus demandé par les étrangers, les professionnels ont indiqué les appartements (60%), suivis des appartements ou studios (21%) et des maisons individuelles (19%).
Quant au but de l’achat, la majorité des acheteurs étrangers (68%) acquièrent une première résidence, suivie d’une résidence secondaire (21%) et dans une moindre mesure (11%) d’un investissement locatif.
Le baromètre met également en évidence les aspects les plus appréciés par les clients étrangers, au premier rang desquels la proximité des services (28%), la proximité des espaces verts (25%) ou la proximité du littoral (18%). Dans une moindre mesure, ils privilégient la proximité d’un aéroport (3%), le fait qu’il s’agisse d’un bien neuf (10%) ou qu’il ait un bon classement énergétique (5%).
Quels sont les étrangers qui demandent le plus de prêts hypothécaires dans notre pays ?
Le nouveau profil des prêts hypothécaires aux non-résidents en Espagne montre que les acheteurs sont de plus en plus jeunes en raison de l’essor du télétravail et proviennent principalement de pays tels que le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et la Belgique, bien que les acheteurs des États-Unis “aient fait une entrée remarquée”, selon une analyse de l’Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
Cela signifie un changement dans le profil des acheteurs traditionnels, qui étaient des personnes âgées de 50 à 60 ans, mariées avec des enfants, avec un niveau d’éducation élevé et un revenu de plus de 60.000 €. Aujourd’hui, en revanche, les acheteurs plus jeunes, qui pratiquent le “working anywhere” (travailler partout), font leur apparition.
En ce qui concerne les prêts hypothécaires, seuls 30% des étrangers ont besoin d’un financement bancaire pour acheter un logement, selon le baromètre de l’UCI et de SIRA.
Et par nationalité, les Allemands sont en tête du classement des demandes de prêts hypothécaires et dépassent les Britanniques à la deuxième place, selon le dernier rapport idealista/mortgages du troisième trimestre de l’année. Ainsi, les ressortissants allemands ont représenté 13,1% des demandes de prêt pour l’achat d’un logement par des étrangers, soit le poids le plus important du classement. Les Britanniques, qui sont historiquement les acheteurs les plus courants en Espagne, ont été relégués à la deuxième place, représentant 12,9% de toutes les demandes reçues par le courtier hypothécaire d’idealista.
Un autre pays qui a gagné en importance au cours des derniers mois est la France, qui a repris la troisième place après un an et demi, gagnant du terrain sur les États-Unis et la Suisse, qui s’étaient relayés à cette place depuis lors, et qui représente désormais 11,2% des demandes.
Les autres nationalités, selon les données d’idealista/hipotecas, ont représenté moins de 10 % de la demande de prêts hypothécaires pour l’achat de logements en Espagne. Les États-Unis arrivent en quatrième position, avec 9,8% du total, suivis par la Suisse (7,5%), l’Irlande (7%), les Pays-Bas (6,1%), la Belgique (4,9%), la Suède (3,6%) et l’Italie (2,6%). Ces dix pays ont représenté près de 80% de l’ensemble des demandes de prêts hypothécaires émanant de ressortissants étrangers au troisième trimestre.
Si l’on examine l’évolution des derniers trimestres, on constate que 3 pays enregistrent une demande record de prêts hypothécaires : la France, l’Irlande et la Suède. Les Pays-Bas, en revanche, perdent du terrain depuis le début de l’année 2020, atteignant des niveaux records.
Les villes préférées des étrangers pour acheter ou louer une maison en Espagne
L’intérêt des acheteurs étrangers pour la recherche d’une maison en Espagne est très clair, même dans les villes de moins de 5.000 habitants. Outre les villes situées dans des zones traditionnellement intéressantes pour le tourisme international, il existe d’autres municipalités dans des régions moins évidentes, et même une dans les Asturies. Leur principale caractéristique est d’être des villes côtières ou situées à quelques kilomètres de la mer.
Selon une étude réalisée par idealista, la place de marché immobilière du sud de l’Europe, en analysant les visites reçues dans sa base de données au cours des mois de juin et juillet, Benitachell (Alicante) est la ville qui enregistre le plus grand nombre de recherches de biens immobiliers en provenance de l’étranger. Les trois places suivantes reviennent à des villes de la région de Gérone : Begur, Pals et Llançà. Le podium des cinq premières places est complété par la municipalité d’Alicante, Arenales del Sol.
Viennent ensuite les villes de Frigiliana et Cómpeta, à Malaga, puis Ses Salines, à Majorque. La neuvième place est occupée par Ponga dans les Asturies, suivie par Alcossebre (Castellón), Els Poblets et El Verger (toutes deux à Alicante), Cala d’Or (Baléares), Busot et Algorfa (également à Alicante).
Les cinq dernières places de ce “top 20” des villes sont occupées par Sencelles (Baléares), Ojén (Malaga), Formentera del Segura (Alicante), L’Ampolla (Tarragone) et San Juan de los Terreros (Almería).
L’intérêt des étrangers pour la location de logements, notamment sur le littoral, se consolide
L’intérêt pour la location d’un bien immobilier depuis l’étranger a explosé en 2022 et se consolide en 2023. À la fin du deuxième trimestre de cette année, une hausse de près de 85% du nombre de visites de l’offre de location sur idealista par rapport à la même période en 2019 a été confirmée, et représente déjà 12,5% du total, mieux qu’avant la pandémie. Si nous nous concentrons sur la côte espagnole, l’intérêt des étrangers pour la location d’une maison dépasse les 20% dans les provinces des Baléares, Alicante, Malaga et Santa Cruz de Tenerife.
Les étrangers ne sont pas seulement intéressés par l’achat d’une maison en Espagne, même dans les petites villes. Ils décident également de louer une maison dans notre pays, et nombre d’entre eux font le premier pas depuis leur destination d’origine. Selon une étude réalisée par idealista/data, qui analyse les visites reçues sur le marché immobilier au cours du mois de juin, 12,5% du total proviennent d’autres pays.
Les Baléares (26%), Alicante (25,2%), Malaga (22,8%) et Santa Cruz de Tenerife (21,4%) se confirment comme les régions les plus attractives pour les étrangers à la recherche d’un appartement à louer, avec le plus grand nombre de visites en provenance de l’étranger sur leur place de marché, devant Valence (17,3%), Barcelone (17,2%) et Las Palmas (16,9%). Gérone (14,5%) et Almería (14,3%) se situent également au-dessus de la moyenne nationale.
