par Carla Cornu 
Pour louer un logement à des fins touristiques en toute sécurité, il faut savoir qui réglemente les appartements touristiques et comment : voici les détails.
Louer un bien immobilier à des fins touristiques implique légalement de respecter certaines exigences qui peuvent varier en fonction de différents facteurs : s’il s’agit d’une activité commerciale ou professionnelle ; où se situe le logement ; s’il fait partie ou non d’un régime de propriété horizontal….
De nombreux doutes surgissent chez les propriétaires et les gestionnaires, surtout à l’heure où les tensions augmentent en raison de la gentrification croissante des quartiers et des villes suite au « phénomène Airbnb ».
Afin que vous puissiez évoluer dans ce domaine avec la plus grande certitude, nous vous donnons les clés à connaître sur la réglementation des appartements touristiques, un aspect essentiel pour les propriétaires et les gestionnaires qui souhaitent louer leurs biens en toute légalité et en toute sécurité en Espagne.
Exigences générales pour les appartements touristiques
La première chose à savoir est qui réglemente les appartements touristiques : la réglementation des appartements et des logements touristiques en Espagne relève de la compétence des communautés autonomes et des municipalités elles-mêmes, ce qui signifie que chaque région dispose de sa propre législation et de ses propres exigences.
Par exemple, dans la Communauté de Madrid, le certificat d’aptitude au logement touristique (CIVUT) et l’inscription au registre des entreprises touristiques sont obligatoires. Dans la Communauté de Valence, en revanche, une taxe de séjour a été instaurée, dont le montant varie entre 1 et 1,5 €.
En outre, il convient de faire la distinction entre les différents types d’hébergement. En ce sens, il est essentiel de bien comprendre les différences entre les maisons de vacances et les appartements touristiques. Voici les plus importantes :
- Maisons de tourisme (VUT) : il s’agit de biens appartenant à des particuliers loués de manière intermittente et non professionnelle, généralement par l’intermédiaire de plateformes en ligne.
- Appartements touristiques (TA) : ils sont généralement gérés par des entreprises et doivent respecter des normes telles que la classification des clés et des services tels que la réception.
Les réglementations régionales font généralement la distinction entre les 2 types d’activité et imposent des exigences plus strictes pour les appartements gérés par des professionnels.
Licence et certificat d’aptitude, 2 conditions de base
Afin d’entamer la légalisation d’un appartement touristique, un certain nombre de documents devront être préparés pour prouver le respect de la réglementation, ainsi que pour enregistrer le bien dans le registre des hébergements touristiques concerné. L’objectif est d’obtenir la licence touristique et le certificat d’aptitude, documents essentiels pour garantir que l’appartement est conforme à la réglementation en vigueur :
- Enregistrement et licence touristique :Chaque communauté autonome fixe ses propres exigences pour l’obtenir. Par exemple, à Barcelone, il est nécessaire de respecter le Plan urbain spécial d’hébergement touristique (PEUAT) depuis 2017, qui comprend des exigences en matière d’habitabilité et ordonne et limite l’octroi de licences en tenant compte de la proportion entre logements résidentiels et touristiques dans chaque quartier.
Une fois la licence touristique obtenue, l’activité doit être inscrite au registre du tourisme de la communauté autonome et, désormais, les mêmes normes de qualité doivent être maintenues dans le logement.
- Certificat de conformité : il est exigé par les différentes réglementations et doit être délivré par un architecte ou un métreur. Il sert à démontrer que le bien est conforme aux normes réglementaires liées à l’usage touristique proposé.
Il convient de noter que, si le bien est intégré à un immeuble ou à tout autre type de régime de propriété horizontale, vous devez respecter les limites établies dans les statuts de la communauté.
Réglementation des appartements touristiques par communauté autonome
Comme nous l’avons vu, chaque communauté autonome est chargée de réglementer l’activité touristique et, en particulier, l’octroi de licences pour l’activité des appartements touristiques. Cela s’explique par le fait que les régions autonomes disposent de compétences étendues en matière de logement et d’urbanisme, précisément pour pouvoir adapter les règles du jeu aux besoins spécifiques de chaque zone.
C’est pourquoi nous pouvons trouver des exigences différentes dans chacune des différentes régions autonomes : nous pouvons également trouver des réglementations spécifiques au niveau provincial, local ou insulaire, en particulier dans le cas de zones densément peuplées ou très touristiques. Toutefois, ces réglementations doivent respecter la loi autonome, qui est hiérarchiquement supérieure.
En outre, il existe des lois qui fixent certaines limites au niveau de l’État, notamment en termes d’habitabilité. Le cas le plus pertinent est le code technique de la construction (CTE), bien que l’on puisse également trouver des références à l’interdiction ou à la limitation des résidences secondaires dans la loi horizontale sur la propriété (LPH).
En outre, chaque communauté autonome dispose de sa propre réglementation en matière de location de vacances. Voici celles qui sont actuellement en vigueur :
Andalousie
Aragon
Asturies, bien qu’un autre règlement soit en cours d’élaboration
Îles Baléares
Îles Canaries, bien qu’un autre règlement soit en cours d’élaboration
Cantabrie
Castille et Léon
Castille-La Manche
Catalogne
Communauté valencienne
Estrémadure
Galice
Madrid
Murcie, décret n° 256/2019 du 10 octobre 2019
Navarre, décret foral 230/2011 du 26 octobre 2011
Pays Basque
La Rioja
Réglementation des appartements touristiques à Madrid
L’un des cas les plus fréquemment consultés est la réglementation des appartements touristiques à Madrid. Dans ce cas, il faut s’en tenir au contenu du décret 79/2014, du 10 juillet, ainsi qu’au plan général d’urbanisme de Madrid de 1997 (PGOUM 97) ou au plan spécial d’hébergement (PEH).
Il ressort de cette réglementation que les appartements touristiques à Madrid doivent disposer d’un salon-salle à manger ou d’une cuisine, d’une salle de bain et d’une chambre à coucher, de meubles de rangement et d’ustensiles de nettoyage, de draps et de serviettes, d’une connexion Wi-Fi et d’un numéro de téléphone joignable 24 heures sur 24 en cas d’urgence ou d’incident, entre autres choses.
D’autres points à prendre en compte sont la visibilité de la plaque d’immatriculation distinctive du logement, la mise à disposition de formulaires de réclamation et la tenue d’un registre des voyageurs. L’assurance responsabilité civile est également obligatoire.
Exigences en matière d’hébergement touristique en Catalogne
En ce qui concerne la réglementation des hébergements touristiques en Catalogne, un décret-loi a récemment été adopté pour réglementer les hébergements touristiques dans 262 communes catalanes. Il s’agit de villes ayant des problèmes d’accès au logement, qui comptent déjà plus de 5 appartements touristiques pour 100 habitants ou qui remplissent les 2 conditions : ces municipalités ne pourront pas accorder de licences pour l’ouverture d’appartements touristiques tant qu’elles n’auront pas adapté leur plan d’urbanisme au nouveau décret-loi.
En outre, depuis 2012, la taxe touristique est appliquée en Catalogne, une communauté pionnière dans son utilisation en Espagne.
Obligations et responsabilités des propriétaires et des gestionnaires
Les obligations des propriétaires de logements à usage touristique, quelle que soit leur catégorie, sont de respecter la réglementation en vigueur et donc de maintenir certains standards de qualité.
La réglementation fonctionne ici comme une limite minimale, mais, logiquement, chaque propriétaire ou gestionnaire est libre d’améliorer son offre afin d’être compétitif sur ce marché. En fait, dans les régions autonomes comme l’Andalousie, il existe un label de classification des clés qui certifie l’offre de certains services, semblable aux étoiles des hôtels (4, 3, 2 et 1 clés, couleur or ; ou 2 et 1 clés, couleur argent, selon le type d’hébergement).
Un autre aspect important est la gestion des plaintes et de l’assistance aux clients : non seulement il s’agit d’une obligation légale généralisée, mais une bonne gestion de ce point fera la différence par rapport à la concurrence et contribuera à maintenir une bonne évaluation de l’offre d’hébergement.
Enfin, il est souvent nécessaire de souscrire une assurance responsabilité civile, surtout dans le cas d’activités professionnelles ou commerciales.
Source : Idéalista
