par Carla Cornu 
Les zones de Villa de Vallecas et de Puente de Vallecas, les troisième et sixième districts ayant connu la plus forte croissance des prix dans la capitale, sont réévaluées.
Adriana Rocha, Brainsre.News, 11 juillet 2022
Vallecas, l’un des quartiers les plus grands et les plus historiques de la capitale, est situé à 11 kilomètres au sud-est de la ville de Madrid.
Pour analyser Vallecas, il faut d’abord définir ce qu’est Vallecas. Après la division du district municipal de la ville de Madrid en districts, Vallecas est passée du statut de municipalité indépendante à celui d’un des districts de la capitale. C’est ainsi qu’est né, d’une part, “Puente de Vallecas” avec une partie d’un autre ancien quartier appelé Mediodía et la quasi-totalité de l’ancienne municipalité, et d’autre part, “Villa de Vallecas” avec la partie restante.
Ainsi, le numéro 13, Puente de Vallecas, est composé des quartiers Entrevías, San Diego, Palomeras Bajas, Palomeras Sureste, Portazgo et Numancia ; et le numéro 18, Villa de Vallecas, est composé de Casco Histórico de Vallecas, Santa Eugenia et Ensanche de Vallecas.
La zone est proche de l’hôpital universitaire Infanta Leonor, du campus Vicálvaro de l’université Rey Juan Carlos et de Faunia, et dispose d’un parc pour chaque quartier.
Selon la mairie de Madrid, en 2021, 239.057 personnes vivaient à Puente de Vallecas (PV) ; à Villa de Vallecas (VV), la zone légèrement plus périphérique qui borde Rivas-Vaciamadrid, 114.733. Bien que cette dernière soit plus grande et moins peuplée, la densité de population augmente à un rythme exponentiel depuis 2007.
Dans cette zone ouvrière de la capitale, le revenu moyen par habitant s’élève à 10.045 € en PV et à 12.545 € en VV, et le pourcentage de chômeurs dans la zone a diminué de 24,9 % et 27,2 %, respectivement.
Les deux districts de Vallecas concentrent un nombre élevé de propriétés proposées, la plupart en vente. C’est une zone bon marché par rapport au reste des quartiers de Madrid, où le marché de l’occasion représente la grande majorité du nombre total de transactions.
Dans cette lignée, il convient également de noter que le paysage va légèrement changer, puisque l’assemblée plénière du conseil municipal a approuvé le démantèlement du viaduc de la M-30 à Puente de Vallecas en 2023. Le quartier deviendra donc le lieu idéal pour les acheteurs qui souhaitent vivre dans le centre mais ne veulent pas renoncer à une vie confortable entourée d’espaces verts.
Comment sont les prix des maisons à Vallecas ?
Avec un prix moyen de 2.013 €/m², Puente de Vallecas est la deuxième zone la moins chère pour acheter une propriété résidentielle dans la capitale, derrière Villaverde. Dans le même classement, le sixième est Villa de Vallecas avec un prix moyen de 2.475 €/m², ce qui représente une augmentation trimestrielle de 3,7 % et une augmentation annuelle de 9,3 %. Les deux districts sont à un niveau record, selon les données analysées.
En PV, les appartements mesurent en moyenne 73 m² et coûtent 148.929 € ; les maisons, en revanche, mesurent 122 m² et coûtent 214.382 €. Plus précisément, le produit le plus vendu est le trois-pièces, avec un prix moyen de 154.496 €.
Dans le VV, les logements sont légèrement plus grands et plus chers, avec des appartements de 79 m² et un prix moyen de 197.243 € et des maisons de 198 m² valant 424.082 €. L’augmentation de ce dernier chiffre est due au fait que, dans la VV, l’offre la plus importante se trouve dans les appartements à trois chambres et les maisons à quatre chambres, avec respectivement 202.563 € et 443.562 €.
Le délai moyen de publication en PV est de 3,2 mois, en baisse de 4,3 % par rapport au trimestre précédent et de 7,14 % par rapport à l’année précédente, soit un peu plus de stagnation. Dans la VV, le chiffre est le même, avec une diminution de 3,21% par rapport au trimestre précédent et de 15,8% par rapport à l’année précédente, une tendance positive qui démontre le dynamisme du marché immobilier dans la région.
Si nous analysons également la croissance des prix par publication, Villa de Vallecas et Puente de Vallecas sont les troisième et sixième zones avec la plus forte croissance des prix dans la capitale, un aspect qui montre la réévaluation générale des terrains résidentiels dans les deux zones.
Nouvelle construction à Vallecas
La différence entre l’achat d’une propriété neuve ou de seconde main est notable à Puente de Vallecas, où la construction neuve se vend à 3.394 €/m² et la seconde main à 2.004 €/m², avec une différence de 69%. A Villa de Vallecas, la différence est beaucoup plus faible, seulement 21%, avec des prix de 2.978 €/m² pour le résidentiel neuf et 2.458 €/m² pour le résidentiel d’occasion.
Si vous observez le graphique, vous pouvez voir la tendance à la hausse du prix des logements neufs, qui augmente de façon exponentielle dans les deux zones depuis le premier trimestre de 2021.
Bien que, dans les deux districts, le délai de publication des logements neufs soit nettement plus long que celui des logements de seconde main, qui reste stable, à Villa de Vallecas, ce délai a fortement diminué au cours de l’année dernière. Cela démontre le boom de l’intérêt pour les nouveaux développements dans la région.
Les nouvelles constructions à vendre dans cette zone se concentrent autour de la station de métro Numancia, dans le cas de Puente de Vallecas, et vers la zone Ensanche dans le cas de Villa de Vallecas. La location de propriétés neuves dans la région est faible, l’offre étant pratiquement nulle à l’heure actuelle.
Développeurs à Vallecas
Puente de Vallecas est une zone plus centrale et consolidée où l’on trouve une prolifération de petits lotissements qui répondent à la demande de logements situés au centre et permettant un accès rapide aux zones de travail de la ville. Il s’agit de lotissements construits par de petits promoteurs et investisseurs, situés entre des murs mitoyens, à proximité de la M-30 et, par conséquent, du centre de Madrid.
Certains de ces biens résidentiels sont construits sur de petites parcelles de terrain laissées vacantes après la démolition d’anciens bâtiments dans cette partie de la ville. Ils n’attirent pas les grands promoteurs de la même manière, car la marge de profit est plus faible et l’effort pour construire 10 ou 15 unités n’est pas toujours payant.
Les API ayant le plus d’unités à vendre sont Redpiso, Tecnocasa et Kronox, suivies de Inmopiso et Solvia. Les produits les plus chers sont toutefois Lemon Promociones, Elentia et Coliseum Inversiones.
Des développements notables ? Actuellement, il y a 14 nouveaux développements résidentiels à vendre à Puente de Vallecas. Le projet Urban 15, réalisé par Diglo, comprend quatre nouveaux bâtiments aux caractéristiques différentes, répartis dans la zone.
Par exemple, celui situé au numéro 6 de la Calle Julián del Cerro est composé de 15 appartements, d’une, deux et trois chambres, dont le prix varie entre 165.000 € et 235.000 €.
Coliseum, quant à lui, a commencé les travaux du Bristol Building dans le quartier de San Diego, un complexe de luxe comprenant 24 logements d’une ou deux chambres, dont six sont des penthouses en duplex avec piscine privée. Les prix vont de 250.000 à 585.000 euros. Un autre projet de la société est l’Edificio Río, qui sera livré cet été et comprendra 20 autres maisons exclusives d’une, deux ou trois chambres.
Promoteurs à Villa de Vallecas
D’autre part, bien que Villa de Vallecas ait accès au centre historique, il s’agit de la zone la plus récente, où se trouve l’Ensanche de Vallecas (La Gavia) et où sera situé le futur Valdecarros, près de Los Berrocales (une zone qui appartiendrait déjà au district de Vicálvaro). Ici, nous pouvons trouver de plus grands développements, à la fois unifamiliaux et multifamiliaux, avec des zones communes avec piscine et jardin. La zone suscite l’intérêt, notamment des familles qui ne voient pas d’inconvénient à vivre un peu plus loin du centre et qui recherchent plus d’espace.
Dans ce cas, les API qui commercialisent le plus d’unités sont Estudio Congosto et à nouveau Redpiso et Inmopiso, suivis par Altamira et Mom House. Les produits résidentiels les plus chers sont Amenabar Producciones, Premier España et Inmopiso.
La zone dispose de terrains vides où de nouveaux développements ont été réalisés, un contexte qui attire les investissements des grands promoteurs de la région, tels que Aelca, Premier et Via Célere.
Ce dernier, par exemple, a développé Célere Ensanche de Vallecas, un complexe résidentiel composé de 55 logements de 2, 3 et 4 chambres répartis sur huit étages plus penthouse. En outre, des espaces verts, une aire de jeux pour les enfants, une salle de stockage et un espace de stationnement sont inclus. Un appartement de deux chambres à coucher et de 80 m² dans ce lotissement se vend 263.100 €.
D’autres développements notables ? Amenabar livrera Aires de Vallecas au second semestre 2024, un projet résidentiel comprenant 36 maisons de deux et trois chambres, toutes dotées de grandes terrasses. Le rez-de-chaussée du bâtiment dispose d’une piscine saline chlorée, d’un solarium, d’un gazebo et d’une zone de détente. Les prix vont de 357.000 € à 647.500 €.
Et Mirador Inmobiliaria va rénover entièrement un bâtiment situé dans la vieille ville pour construire la Residencial Montes de Barbanza. Le projet comprendra 15 maisons d’une, deux et trois chambres à coucher, dont le prix variera entre 145.990 € et 249.000 €.
Comment se porte le marché de la location à Vallecas ?
L’offre locative à Vallecas est de 27 % à Puente de Vallecas et de 36 % à Villa de Vallecas, et aucune des offres dans ce cas ne serait une nouvelle construction.
À Puente de Vallecas, la location d’un appartement de deux chambres – le produit le plus recherché – coûte en moyenne 738 €/mois, à 12,2 €/m²/mois. Une maison de trois chambres à louer – également le bien le plus recherché – coûte 898 €/mois, soit 9,3 €/m²/mois. Le délai de publication sur ce segment est de 1,8 mois, une tendance qui se stabilise depuis le premier trimestre 2021.
En revanche, à Villa de Vallecas, il y a beaucoup moins de biens à louer. Les plus recherchés, en ce qui concerne les appartements, sont les studios d’une chambre, avec un loyer moyen de 731 €/mois, à 12,7 €/m²/mois dans le cas des appartements, et une offre quasi nulle dans le cas des maisons.
Au moment de la publication, les logements de cette zone mettent en moyenne 2,1 mois à être loués, ce qui représente une augmentation négative de +8,9 % en rythme annuel et positive de -0,7 % en rythme trimestriel. A Puente de Vallecas, le délai moyen est de 2,5 mois et la tendance se répète avec une différence négative de +6,7 % en glissement annuel et positive avec -1,6 % dans le cas trimestriel.
Source Brainsre.News
