par Carla Cornu 
Idealista/news, 4 août 2022
Lorsqu’il s’agit d’optimiser son patrimoine personnel, la question se pose de savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer une maison. Même si vous êtes déjà propriétaire de votre maison, vous devez également vous demander s’il est optimal de vivre dans cette maison.
Emprunter pour acheter une maison est un bon pari. Mais si vous vous engagez dans cette voie, votre objectif sera d’utiliser la dette pour mener une vie plus agréable que celle que vous pourriez vous offrir si vous deviez payer comptant. Les premières années après avoir contracté une dette pour acheter un logement sont souvent les plus risquées.
En revanche, le rendement du loyer que vous payez est essentiellement nul. Oui, en échange du paiement d’un loyer, vous avez un endroit où vivre et profiter. Mais vous avez peu de chances d’accumuler des fonds propres. C’est ce que croit l’expert en immobilier Sam Dogen, qui a travaillé pendant des années dans la banque d’investissement et est l’auteur de plusieurs livres sur les finances personnelles.
BURL, la règle d’investissement immobilier à suivre
En tant qu’investisseur immobilier, Sam Dogen recommande toujours d’appliquer la règle “BURL” – qui signifie “acheter utile, louer luxueux” – pour éviter les regrets financiers.
L’utilité peut être définie comme quelque chose dont vous avez absolument besoin, avec très peu d’espace inutilisé. Le luxe est quelque chose qui va au-delà de ce dont vous avez besoin, comme une troisième chambre vide, une immense terrasse et un patio avec une piscine.
BURL vous aide à comprendre que le véritable coût de la vie dans votre propre maison ne se limite pas à l’argent que vous avez dépensé pour y vivre. C’est le coût d’opportunité de ne pas le louer au taux du marché.
Une étude de cas de la règle BURL
“J’ai rencontré un couple à San Francisco qui a décidé de réduire la taille de sa maison lorsqu’il s’est rendu compte qu’il pouvait louer sa maison de 2.600 m2, quatre chambres et trois salles de bain, pour 7.500 dollars par mois”, explique M. Dogen. Il ajoute qu’avant la pandémie, ils ont acheté une deuxième maison, plus petite, dans un endroit moins central, qui leur a coûté 40 % de moins que ce qu’ils ont payé pour la première. Leur nouvelle maison avait un prêt hypothécaire de 3.000 dollars et ils auraient pu la louer pour 4.500 dollars par mois.
Pour eux, une maison plus petite, d’une valeur locative de 4.500 dollars, correspondait mieux à leur budget et à la taille de leur ménage. Ils ont donc loué leur ancienne maison pour 7.500 dollars par mois et ont augmenté leurs liquidités mensuelles d’au moins 3.000 dollars.
Suivant la règle BURL, ils ont choisi d’acheter – et d’habiter – la maison un peu plus utilitaire de trois chambres et deux salles de bain et demi, et de laisser quelqu’un d’autre louer l’autre maison, plus grande et plus luxueuse.
Si vous êtes propriétaire de longue date, il n’est jamais inutile de faire quelques recherches pour savoir combien votre maison pourrait coûter à la location sur le marché actuel. En juillet 2022, le prix moyen des loyers à l’échelle nationale a augmenté de 5,6 % sur un an, selon idealista.
Et grâce à l’inflation, à la croissance démographique et à la démographie, les loyers devraient continuer à augmenter indéfiniment.
Ce que font les investisseurs immobiliers intelligents
Selon l’expérience de Sam Dogen, la question de “louer ou acheter” se résume à ceci :
- Si vous avez l’argent nécessaire pour verser un acompte sur une maison de luxe et que vous voulez éviter de vous ruiner, n’achetez et n’habitez cette propriété que si vous êtes prêt à payer le loyer du marché.
- Si vous souhaitez vivre dans une maison haut de gamme, mais que vous n’avez pas les moyens de verser un acompte, vous pouvez être tranquille en tant que locataire, sachant que vous obtenez un meilleur rendement sur votre loyer que sur votre achat.
Les investisseurs immobiliers intelligents ne paient généralement pas plus de 100 fois le loyer mensuel pour acheter une propriété. Dans le cas du couple ci-dessus, un investisseur suivant la règle du loyer mensuel multiplié par 100 ne paierait pas plus de 750.000 $ parce que le loyer mensuel du marché était de 7.500 $.
Selon Dogen, dépenser 7.500 dollars par mois (90.000 dollars par an) en loyer peut sembler cher, mais payer 7.500 dollars par mois en loyer est en fait une valeur relativement bonne, car il aurait dû dépenser environ 360 fois le loyer mensuel pour acheter cette maison à son prix de marché d’environ 2,7 millions de dollars à l’époque.
Il peut être plus difficile de suivre la règle d’investissement immobilier de BURL dans des villes coûteuses comme New York, Los Angeles et San Francisco. Il y a des gens qui paient un loyer à six chiffres par an, mais ils s’en sortent grâce à la règle BURL. Ces locataires investissent dans différentes propriétés dans d’autres parties du pays pour obtenir des rendements locatifs plus élevés.
Une Honda Civic vous permet de vous déplacer sans problème, mais certaines personnes aiment conduire des Ferrari. La règle BURL veut que si vous pouvez vous le permettre, achetez la Honda Civic et louez la Ferrari le week-end.
L’autre côté de BURL
Dans le Midwest, il existe des propriétés valant environ 200.000 dollars qui pourraient être louées pour 2.000 dollars par mois en vertu de la règle des 100 fois le loyer mensuel. Une valeur stupéfiante pour les investisseurs, mais pas tellement pour les locataires, même si le montant absolu du loyer est faible.
Si une telle maison était achetée avec un acompte de 40.000 $, un prêt hypothécaire de 160.000 $ et un taux d’intérêt de 4 %, les coûts annuels de propriété seraient d’environ 1,5 million d’euros :
- 6.400 $ d’intérêts hypothécaires
- 2.400 euros de taxes foncières
- 1.200 USD d’assurance
- 3.000 pour la maintenance
Au total, 13.000 dollars de dépenses annuelles.
Ajoutez 800 $ par an en coût d’opportunité pour ne pas avoir obtenu un rendement sans risque de 2 % sur la mise de fonds de 40.000 $, et il ne vous en coûte que 13.800 $ par an pour être propriétaire, contre 24.000 $ par an pour louer.
Même si le propriétaire ne peut percevoir que 1.200 $ (au lieu des 2.000 $ prévus) par mois en loyer, ce qui fait que l’achat de 200.000 $ équivaut à 167 fois le loyer mensuel, la propriété est toujours une meilleure proposition de valeur, surtout si la propriété continue à prendre de la valeur.
Pour Sam Donge, si la région dans laquelle vous vivez ou souhaitez vivre présente des prix de marché similaires à ceux-ci, vous devriez acheter plutôt que louer, car vous pourriez immédiatement réaliser un flux de trésorerie positif si vous deviez un jour louer la propriété.
En fin de compte, l’endroit où nous choisissons de vivre est une décision très personnelle. Nous voulons tous vivre près de nos amis et de notre famille. Nous voulons également vivre dans un quartier agréable et bien desservi.
Source Idealista/news
