Le business des appart’hôtels : les opportunités en Espagne / El negocio de los Appart-Hoteles: Oportunidad en España

Un appartement situé à Annecy proposé par le groupe Appart’City

Les appart’hôtels offrent une alternative rentable à l’hôtel et correspondent à un concept déjà bien implanté en France où les sociétés leaders sont clairement identifiées, tandis qu’en Espagne, l’idée tarde à percer malgré les opportunités. Plus connu sous le nom d’appart-hôtel, la résidence de tourisme ou résidence hôtelière propose un appartement de courte durée (d’une nuit à plusieurs mois), meublé, avec les services similaires d’un hôtel. Elle peut accueillir les familles, les touristes, les étudiants en attente d’un autre logement mais est aussi utilisée par les entreprises pour loger du personnel en mission de plusieurs jours loin de leur domicile (séjours d’affaires). Ce mode d’hébergement propose le confort d’un appartement (coin cuisine, salle de bain, meubles…) avec les services d’un hôtel (petit-déjeuner, ménage quotidien, réception…). Interrogé en 2008 par Ouest-France, Stéphane Chaperon, directeur général adjoint du Groupe Menguy Investissements (explotant les résidences Appart’City) informait : « les locataires en séjour d’affaires représentent 80 % du chiffre d’affaires. En général, ils restent plus d’un mois ». A la fois porté par la crise des prix de l’immobilier et par des déplacements en croissance, le concept des apparts-hôtels rencontre un véritable succès autant en France qu’en Espagne. En effet, selon le promoteur : “en France, la crise nous freine un peu. Mais elle nous ouvre des perspectives à l’étranger. En Espagne, par exemple, le marché immobilier s’effondre et les promoteurs se retrouvent avec des programmes neufs sur les bras, à Barcelone et à Madrid. Les prix chutent, ce sont pour nous des opportunités encore inimaginables il y a deux ans. » En Espagne, outre le site Muralto dédié à Madrid, ValenciaFlats se démarque en étant la première chaîne d’appartements touristiques de la ville de Valence. A noter également, leader sur le marché parisien, le site cityzenbooking propose le plus large choix de résidences hôtelières sur la capitale mais offre également une carte fournie en Europe, notamment en Espagne.                           Un appartement proposé par ValenciaFlats Les avantages : à quels besoins les apparts-hôtels répondent-ils ?

• Ÿ Des appart-hôtels parfois classés de 1 à 5 étoiles selon les critères de qualité de service, à condition qu’ils offrent une capacité d’accueil minimale de 100 personnes.
• Ÿ Une cible large : la formule permet d’accueillir le voyageur d’affaires pour plusieurs semaines voire plusieurs mois mais il est aussi possible de séjourner pour une seule nuit.
• Ÿ Le confort : « vivre comme chez soi, loin de chez soi », l’appart-hôtel offre la possibilité de se sentir comme dans son propre appartement (meubles, salle de bain, coin cuisine équipée) plutôt que d’être dans le cadre froid et impersonnel d’un hôtel.
• Ÿ Le prix : certains sites revendiquent appartement au même prix que l’hôtel.
• Ÿ Un concept situé au cœur de la ville, proche des quartiers d’affaires.
• Ÿ Intimité et indépendance mais le service des hôtels : petit-déjeuner, ménage quotidien, coffre-fort mais surtout, la réception.
• Ÿ Un concept en plein essor, en conséquence une large palette de choix.

En outre, l’appart-hôtel assure un rendement alléchant en France : l’achat en résidence classée permet au promoteur une déduction de la TVA à 19,5 % sur le prix d’achat (voire une réduction d’impôt de 25 % supplémentaire si la résidence se trouve en zone de réhabilitation rurale conformément à la loi Demessine) et une rentabilité de 4 % à 5 % par an pour les propriétaires.                          Un appartement proposé par Adagio Apart Hotel Mais parfois des investissements locatifs à risque Néanmoins, en France, le marché des appart-hôtels est parfois le fruit de litiges juridiques. Il arrive que des propriétaires s’estiment floués et assignent les sociétés exploitantes devant les tribunaux pour retards, loyers impayés ou revus démesurément à la baisse. Deux filiales du groupe Lagrange, Résitel et Soderev, sont placées sous sauvegarde de justice depuis octobre 2012 au motif « d’une diminution unilatérale des loyers sous des prétextes fallacieux ». Ces dernières réclamaient en effet un loyer revu à la baisse de près de 70% par rapport au montant des loyers garantis. Autre exemple, l’affaire Apollonia, 500 foyers ont acheté 7 500 logements et ont été victimes de la plus vaste escroquerie immobilière et financière de France, consistant en la surévaluation des logements par la société Apollonia. Chaque foyer ayant souscrit un prêt entre 2 et 17 millions d’euros, le préjudice total est estimé à milliard d’euros.

Un appartement situé à Annecy proposé par le groupe Appart’City

Los apartamento-hotel, ofrecen una alternativa rentable al hotel y corresponden a un concepto bien implantado en Francia, donde podemos identificar claramente a las sociedades líder. En España la idea tarda en afianzarse, a pesar de las oportunidades. Más conocido bajo el nombre de apart-hotel, la residencia de turismo o residencia hotelera, propone un apartamento de corta duración (desde una noche a varios meses), amueblada y con los servicios similares a los de un hotel. Esta puede recibir: familias, estudiantes en espera de otro alojamiento, también el concepto es utilizado por las empresas para alojar el personal en misión, lejos de casa, por varios días (estancia de negocios). Este modelo de alojamiento propone el confort de un apartamento (cocina, cuarto de baño, muebles) con los servicios de un hotel (desayuno, aseso diario, recepción…) Interrogado en 2008 por “Ouest-France”, el director general adjunto del grupo Menguy Inversiones (rentando las residencias Appart’City), Stéphane Chaperon, informó; “los locatarios en estancia de negocios representan el 80% de las ganancias. En general, ellos se quedan por más de un mes”. Impulsado a la vez por la crisis y por los desplazamientos en alza, el concepto de los apart-hoteles, es un verdadero éxito tanto en Francia como en España.

             Un apartamento ofrecido por Valencia Apparts 

Según el promotor: “En efecto en Francia la crisis nos ha frenado un poco, pero nos abre perspectivas al extranjero. Por ejemplo, en España, el mercado inmobiliario en Madrid y Barcelona se desmorona y los promotores se encuentran con programas y ofertas nuevas en las manos. Desde hace dos años, los precios disminuyen, lo que representa para nosotros oportunidades inimaginables”. En España; el sitio Muralto dedicado a Madrid y ValenciaFlats sobresale por ser la primer cadena de apartamentos turísticos en la ciudad de Valencia. Igualmente a notar, el líder del mercado parisino, el sitio cityzenbooking propone una larga lista de opciones de residencias hoteleras en la capital, también ofrece una carta muy vasta en Europa, notablemente en España. Las ventajas: ¿a qué necesidades responden los Apart-hotel?

• Los apart-hotel, a veces clasificados de 1 a 5 estrellas según los criterios de calidad de servicio,  con la condición de tener la capacidad de recibir un mínimo de 1000 personas.
• Un mercado amplio: esta fórmula permite recibir a alguien en viaje de negocios por varias semanas, con la opción a meses o estancias de una sola noche.
• El confort “vivir como en su casa, lejos de su casa”: los apart-hotel ofrecen la posibilidad de sentirse como en su propia casa (muebles, cocina equipada, cuarto de baño) , en lugar de encontrarse en una habitación fría e impersonal de un hotel.
•  Precios: Ciertos lugares rentan los apart-hotel al mismo precio que un hotel.
• Un concepto que se sitúa en el centro de las ciudades, cerca de los negocios.
• Intimidad e independencia, pero con los servicios de un hotel: desayuno, aseo diario, caja fuerte, pero sobretodo; una recepción.
• Un concepto en pleno auge; por lo tanto muchas opciones.

Por otra parte, el apart-hotel asegura un rendimiento alentador en Francia: la compra de una residencia clasificada, permite al promotor una deducción del IVA de 19.5 % sobre el precio de compra (incluir un 25% de reducción complementario si la residencia se encuentra en alguna zona rural en rehabilitación, conforme a la ley Demessine) y una rentabilidad de 4% a 5% al año para las propiedades.

                                                                                                    Un apartemento ofrecido por Adagio Apart Hotel Pero a veces, las inversiones en locales en riesgo. A veces, en Francia el mercado de los apart-hotel es fruto de litigios jurídicos. Ha ocurrido que los propietarios llevan a las sociedades explotadoras a los tribunales por retraso en los pagos, rentas no pagadas o ganancias que caen rápidamente. Dos filiales del grupo Lagrange: Résitel y Soderev están en salvaguarda de justicia desde el 2012 por “disminución unilateral de rentas sobre pretextos falsos”. Estos últimos reclaman que efectivamente su renta ha disminuido cerca de un 70% en relación a los ingresos que se les habían garantizado. Otro ejemplo, el asunto Apollonia, 500 centros han adquirido 7 500 alojamientos y han sido víctimas de la estafa inmobiliaria y financiera de Francia, que consistía en la subvaluación de alojamientos de parte de la sociedad Apollonia. Cada centro fue adquirido con un préstamo de entre 2 y 17 millones de euros, el perjuicio total ha estado estimado en un billón de euros.