par Carla Cornu 
Dans trois décennies seulement, les plus de 70 ans constitueront le groupe de population le plus important. La cohabitation des personnes âgées et le cohabitat des personnes âgées seront essentiels à l’avenir.
Raúl Alonso, Idealista/News, 1er juin 2022
Dans l’Espagne de 2050, 31,4 % de la population sera âgée de 65 ans ou plus, contre 19,6 % aujourd’hui. Mais le plus grand changement ne sera peut-être pas tant imposé par le renversement de la pyramide d’une population vieillissante que par leur désir de vivre différemment de la façon dont leurs parents le font aujourd’hui. Mais où les personnes âgées aspirent-elles à vivre ?
Ces mêmes projections de l’INE suggèrent qu’en 2050, le groupe de population le plus important aura entre 70 et 79 ans. Le marché immobilier est-il prêt à offrir les logements dont ils ont besoin, et quel rôle l’administration doit-elle jouer pour fournir une offre adaptée aux revenus des personnes âgées espagnoles ?
“Il n’existe toujours pas de réponse adéquate aux besoins de logement des personnes âgées, car leur hétérogénéité est aussi riche que la vie elle-même, et il n’y a pas de solution unique”. María Jesús Aranda, vice-présidente de la Fondation HelpAge, l’organisation qui préside la table ronde nationale sur les droits des personnes âgées en Espagne et qui fait partie du réseau international de promotion d’une convention des Nations Unies définissant les droits des personnes âgées, commente.
Aranda explique qu’entre 3 et 4 % seulement des personnes âgées vivent dans des maisons de retraite et que, de plus, il s’agit du pourcentage le plus vulnérable, celui qui nécessite le plus d’attention. “Mais il ne s’agit pas de parler des personnes âgées. La plupart d’entre eux veulent vivre dans leur propre maison, et ils veulent un logement adapté à leurs besoins et à leur éventuel degré de dépendance, les solutions doivent donc être très variées. Ceux qui pensent que le marché de niche se situe uniquement dans les maisons résidentielles se trompent.
Marc Trepat, associé fondateur de BTA Arquitectura, un studio de Barcelone spécialisé dans les environnements pour les personnes âgées, les résidences et la “vie des seniors”, l’explique différemment. “L’urgence sociale en Espagne en ce moment est l’aide à la vie autonome, car nous avons l’une des longévités les plus longues du monde et cela génère un plus grand nombre de personnes dépendantes qui, elles aussi, grâce à la médecine et à la capacité de prise en charge, vivent beaucoup plus longtemps. En outre, l’aide à la vie autonome est une activité sans dents de scie, offrant des rendements et un volume faibles mais stables, ce qui est intéressant pour de nombreux fonds d’investissement.
Trepat va plus loin dans son analyse de la situation : “Ce que je constate, c’est qu’il reste très peu de temps pour que la vie des seniors devienne une réalité dans notre pays. D’une certaine manière, elle répond aux changements sociaux. Il y a déjà beaucoup de personnes âgées qui n’ont pas l’intention d’être gardées par leurs enfants, et beaucoup d’autres qui n’ont même pas d’enfants pour s’occuper d’elles. Contrairement à ce qui se passait auparavant, les personnes âgées recherchent l’autonomie, qu’elles trouveront dans de nouveaux modèles de logement où elles ne sont pas seules et qui leur offrent des choses à faire. Elle finira par triompher”.
En fait, l’architecte catalan assure que l’on travaille déjà sur des projets qui combinent des solutions : “Parallèlement à l’aide à la vie autonome, une offre de “coliving” est en train d’être créée avec un accès totalement indépendant, un jardin propre ou partagé et certains services communs, bien que fournis dans des espaces différents. Mais je considère toujours les opérateurs comme prudents.
La réalité de la “vie de senior” en Espagne
Selon les données de Savillis, il existe actuellement plus de 20 projets “axés sur les personnes âgées non dépendantes en Espagne”. La vision de Nuria Béjar, directrice nationale des soins de santé et de la vie des personnes âgées pour cette société de conseil en Espagne, est plus optimiste quant à la situation actuelle : “Étant donné la certitude d’une demande croissante, l’Espagne est récemment devenue l’une des destinations préférées des investisseurs spécialisés dans ce segment résidentiel, tant en raison des prévisions démographiques que de l’attrait de notre environnement pour le client final dans le cadre de ce que l’on appelle la “silver economy””.
Béjar explique que “80 % des personnes âgées de plus de 65 ans sont en bonne santé, et qu’il existe donc un potentiel évident sur le marché de la demande nationale”. Une demande à laquelle s’ajoute une demande internationale : “La vie des seniors est un produit qui a déjà été acheté en Espagne et qui va continuer, l’important est de créer la bonne offre au bon prix pour la rendre attractive et viable pour les utilisateurs finaux”.
Il semblerait qu’il s’agisse d’une entreprise dans laquelle converge un intérêt croissant. “Outre les quelques opérateurs traditionnellement actifs en Espagne sur ce segment, comme Forum Mare Nostrum ou Las Arcadias, et les coopératives formées par des personnes âgées qui autopromettent leur “senior living”, comme Trabensol ou Vitápolis”, explique Béjar, il existe désormais “des opérateurs gériatriques qui ont étendu leur activité à ce segment, comme la marque Adorea de DomusVi, ou La Quinta, de CK Senior Gestión”.
En plus des opérateurs gériatriques nationaux et internationaux qui ont détecté la croissance de la demande, il y en a d’autres comme “les propriétaires et les gestionnaires d’actifs qui veulent étendre leur présence sur le marché ; les investisseurs intéressés par la création de leur propre société de gestion, et les promoteurs et investisseurs spécialisés dans d’autres segments immobiliers qui étudient le secteur, étant donné ses perspectives de croissance”.
Quatre tendances en matière de logement des personnes âgées
Ainsi, le “senior living” cherche à offrir des solutions de logement pour les 60-65 ans qui ne sont pas dépendants, avec des propositions que Savillis identifie comme suit :
- “Senior cohousing” : il s’adresse à des personnes ayant des intérêts communs qui se regroupent en coopérative pour promouvoir le projet dans lequel elles résideront.
- “Senior coliving” : logement avec des parties communes développé par un promoteur dont les unités sont commercialisées pour la vente ou la location au marché des seniors.
- “Senior Resort” : développement généralement situé sur la côte et destiné aux résidents étrangers.
- Appartements avec services : logements pour personnes âgées avec services médicaux de base, conformes à la réglementation relative aux résidences pour personnes légèrement dépendantes.
… Et cinq demandes de la communauté des seniors
“Mais si les personnes âgées ne sont pas financièrement indépendantes, il nous sera difficile de trouver des logements adaptés”, fait valoir M. Aranda. “Les personnes âgées doivent être un élément actif de l’économie du pays, mais il existe également une obligation sociale de veiller à leurs droits.”
Dans la publication de HelpAge lancée en mars dernier, intitulée Where and how to live ? Vivre chez soi, vivre dans une communauté et autres alternatives résidentielles, va jusqu’à parler d’âgisme. Selon Aranda, cette accusation de discrimination à l’égard des personnes âgées pour des raisons de logement prend la forme du fait que “le logement résidentiel est la seule option de logement dont elles disposent”. C’est pourquoi la Fondation nous encourage à réfléchir à des solutions plus imaginatives qui contribuent à l’intégration de l’ensemble de la population âgée, et pas seulement des plus fortunés.
À titre d’exemple, ils citent des mesures telles que :
- Ne déplacez pas la personne âgée de son environnement, sauf si elle le souhaite. “Ne pas forcément emmener la personne âgée en banlieue, mais essayer de la maintenir dans son quartier, là où elle a ses liens sociaux”.
- Faciliter la réhabilitation et l’adaptation des logements, afin qu’ils soient adaptés aux besoins des personnes âgées à tout moment. À cette fin, il est essentiel d’établir des canaux de collaboration entre le secteur public et le secteur privé.
- Promouvoir et réglementer de nouvelles formes d’échange de logements. Des solutions d’échange spécifiques qui permettent aux personnes âgées de changer plus facilement de domicile pour un autre plus adapté grâce à des accords avec des particuliers, des entreprises ou des administrations publiques.
- La planification urbaine et les politiques des secteurs public et privé doivent prendre en compte spécifiquement ce problème, en définissant les solutions de logement à offrir aux personnes âgées.
- Explorer de nouveaux canaux de collaboration entre le secteur public et le secteur privé. A titre d’exemple, on cite le logement intégré dans les centres de jour.
L’avenir de la vie des seniors
Du point de vue de l’architecte Marc Trepat, l’évolution de ce marché “dépendra de l’évolution économique et du revenu disponible des personnes âgées, mais nous allons voir une offre beaucoup plus importante qu’aujourd’hui”. Selon lui, le modèle de l’habitation communautaire est désavantagé par le temps d’exécution qu’il implique, depuis le temps nécessaire pour parvenir à un accord entre les parties impliquées dans l’exécution des travaux, jusqu’à la gestion des permis. D’autre part, le modèle “coliving” considère qu’il s’inscrit parfaitement dans l’idiosyncrasie espagnole “offrir une amélioration de la qualité aux personnes et à un coût abordable”.
Béjar détecte des différences entre la demande des seniors nationaux et étrangers. “Le profil du résident national recherche une propriété située dans un environnement connu et consolidé, dans des zones proches ou intégrées à la municipalité elle-même, afin de ne pas impliquer une dissociation avec ce qui a été leur vie jusqu’à ce moment”.
Dans le cas des résidents étrangers, “ils recherchent des lieux tels que des stations ou des urbanisations plus éloignées du tissu urbain, où est intégrée une gamme de services et d’activités couvrant les besoins de base”.
D’un point de vue géographique, Savillis identifie Madrid, la Catalogne, le Pays Basque et les îles Baléares comme les zones ayant le plus grand potentiel pour créer une nouvelle offre pour le client national. La côte Valencienne et l’Andalousie ont une plus grande prédilection pour les projets axés sur les étrangers.
“Quoi qu’il en soit, l’augmentation du parc de logements abordables et de bonne qualité pour tous les profils de population est l’un des défis qui nous attendent”, déclare M. Béjar. “Le secteur joue un rôle très important dans la société en ce sens, en tant que service et également en tant que générateur d’emplois, et les projets de partenariat public-privé vont également progresser compte tenu des besoins évidents dus à l’évolution démographique”.
Trepat donne comme exemple de cette collaboration des expériences dont il a une connaissance directe à Stockholm. Une solution “senior living” dans la capitale suédoise d’un peu moins de 50 logements, construits sur des terrains municipaux avec des investissements privés en échange d’un loyer, et dans lesquels les individus ont accès à un droit de location à vie, “et tout cela à un prix raisonnable, sans spéculation excessive”.
Une fois de plus, le coût de la “senior living” semble être le principal handicap à sa pleine mise en œuvre en Espagne, où, selon Trepat, nous devrions nous tourner davantage vers les modèles de l’Europe du Nord que vers ceux des États-Unis. “Là-bas, tout est privé, ils font de grandes stations, avec des services pour les personnes âgées mais avec des coûts assez élevés. Pour obtenir un de leurs appartements, vous devez d’abord payer environ 500.000 ou 600.000 dollars, bien que ce montant ne soit pas remboursable, puis vous devez payer un loyer d’environ 3.000 dollars. Ce qui est vrai, c’est qu’en cas de décès ou de déménagement, environ 90 % de l’investissement initial est restitué”.
Source Idealista/News
