par Carla Cornu 
À la tendance marquée à l’implantation d’établissements haut de gamme dans le centre-ville, qui connaît un véritable essor touristique, s’ajoute celle des complexes des catégories « economy » et « budget » dans les quartiers et la zone métropolitaine.
Le marché hôtelier de Séville passe à la vitesse supérieure. Fort d’excellents chiffres de fréquentation, le positionnement de la ville en tant que pôle touristique, amorcé il y a environ cinq ans, se renforce grâce à une augmentation exponentielle du nombre de places d’hébergement. Selon les derniers rapports sur ce secteur dans la ville et les témoignages recueillis par EjePrime, on estime à une cinquantaine le nombre d’établissements qui ouvriront leurs portes à moyen terme : la moitié, soit environ 25, au cours des trois prochaines années, ce qui augmentera l’offre d’environ 3 000 chambres. Sur ce total, plus de 30 % seront, selon les prévisions, des établissements haut de gamme.
Le modèle de ce segment immobilier dans la capitale andalouse renforce donc son ambition de s’orienter vers un segment de plus grande qualité et gagne en puissance pour attirer les investissements internationaux et les marques de renom. « Les hôtels cinq étoiles et de grand luxe ont triplé depuis 2019, ce qui reflète une stratégie de repositionnement de la destination vers des segments à plus forte valeur ajoutée », souligne Eduardo Valverde, directeur associé de Colliers en charge de l’hôtellerie. Précisément, entre cette année-là et 2025, leur nombre a augmenté de 22,5 % et leurs unités de 20,3 %, atteignant 272 et dépassant les 13 000.
Les hôtels connaissent une période faste dans la troisième destination urbaine en termes de volume de touristes en Espagne et, pourtant, selon les sources consultées par ce média, le secteur a encore de beaux jours devant lui. « Le comportement récent du marché montre un équilibre sain », estime Ricard Abellan, consultant en hôtellerie chez Christie & Co. Pour l’expert, il existe même un décalage positif, avec une augmentation des nuitées de quelques points en dessous de la capacité hôtelière au cours des deux dernières années, ce qui a permis à la ville « d’absorber les nouveaux projets sans générer de tensions significatives ».
« Les hôtels cinq étoiles et de grand luxe ont triplé depuis 2019, ce qui reflète une stratégie de repositionnement de la destination vers des segments à plus forte valeur ajoutée. »
« Il est vrai qu’à certains moments, la croissance de l’offre a été intense », commente Pere García, directeur de l’Hesperia Sevilla, tandis que, pour Rocío Galán, directrice générale de Meliá Hotels International en Andalousie, « le rythme des nouveaux projets a devancé la progression du tourisme, ce qui reflète le fort attrait de la ville en tant que destination ».
Des analyses quelque peu divergentes qui, en revanche, s’accordent pour estimer que l’arrivée de marques internationales confirme la vigueur de Séville et constitue un signe de maturité pour un lieu accueillant une diversité de visiteurs, ce qui permet la coexistence de plusieurs modèles. La clé, cependant, n’est pas le nombre de chambres créées, comme le souligne Nadine Pieper, de Borgos Pieper – responsable de la Radisson Collection –, mais si elles contribuent à rehausser la qualité de la destination et à attirer une dépense plus importante. « Le plafond tarifaire augmente si le nouvel établissement est de qualité », confirme Eduardo Valverde.
La demande, notamment internationale, ainsi que la plupart des opportunités de repositionnement, restent concentrées dans la capitale, mais on commence à percevoir un regain de dynamisme dans la zone métropolitaine, à un rythme plus progressif. Les communes bien desservies, en particulier « dans les axes menant à l’aéroport et dans les zones d’affaires », attirent des investissements « liés à des catégories plus fonctionnelles », explique Ricard Abellan. Et les quartiers ont eux aussi leur part du gâteau. « Les développements du segment economy se situent principalement dans les zones périphériques, en phase avec un autre profil de client », commente-t-il, tandis que ce type d’établissement réduit sa présence dans le centre historique dans les nouveaux projets, à l’exception d’initiatives ponctuelles comme l’ouverture d’un ByPillow.
À cet égard, Daniel Caballero, associé du pôle Hospitality de Cushman & Wakefield en Espagne, met en avant le projet Vera, dans le quartier de Los Remedios, qui représente une étape importante dans la diversification face à la surfréquentation du centre-ville. Promu par le groupe d’investissement KKH Property, ce projet comprend des bureaux, des restaurants et d’autres espaces, et ouvrira le quartier sur le fleuve grâce à une passerelle. « La périphérie peut accueillir davantage de projets trois étoiles qui répondent aux attentes d’un tourisme au pouvoir d’achat un peu plus modeste », précise-t-il.
On commence à percevoir un regain de dynamisme dans la zone métropolitaine. Les communes bien desservies, en particulier « sur les axes menant à l’aéroport et aux zones d’affaires », attirent les investissements.
« La périphérie commence à s’animer, notamment grâce à des offres économiques liées aux nœuds de communication et aux pôles d’activité », ajoute Eduardo Valverde, de Colliers. « Les établissements de plus grande envergure s’implantent en dehors du centre-ville, même s’il est vrai que c’est un marché moins dynamique que celui du centre-ville », précise Jesús Rodríguez Maseda, directeur du conseil stratégique chez Savills Hotels. Avec les environs du Nervión et de Santa Justa bien positionnés, « chaque concept finit par trouver le meilleur emplacement pour son activité », souligne Daniel Caballero avant de mettre en avant le projet Relais & Châteaux Casa Góngora à Villanueva del Ariscal, à une demi-heure de Séville, et celui de Six Senses à Gerena.
Dans le centre historique, épicentre de la demande, le Four Seasons s’installera dans le bâtiment Generali, après plus de 80 millions d’euros d’investissement. Et l’ouverture est prévue pour la fin de l’année du Hyatt, avec sa marque Thompson, dans l’ancien commissariat de la Gavidia. Des arrivées qui attireront d’autres marques de renom. « Il est certain que d’autres voudront y planter leur drapeau. Ces entreprises s’intéressent désormais à Séville, et pas seulement à Madrid et Barcelone, et la concurrence s’intensifiera à mesure qu’elles parviendront à cibler leur clientèle », explique M. Caballero. « La croissance de la concurrence est une bonne nouvelle et rehausse le niveau de la ville », indique Rocío Galán. « C’est un signe de maturité du marché », confirme Nadine Pieper.
Les contraintes urbaines de Séville ne permettent pas, selon Jesús Rodríguez Maseda, « l’existence de big boxes », ce qui a conduit, d’une part, à la prolifération d’actifs de petite taille, orientés vers un modèle d’appartements aux structures opérationnelles légères pour des clients qui ne demandent pas de services importants et, d’autre part, à la formule boutique, destinée à un segment haut de gamme, deux modèles présentant une rentabilité à moindre risque.
Les grandes enseignes internationales s’intéressent désormais à Séville, et non plus uniquement à Madrid et Barcelone, et la concurrence s’intensifiera à mesure qu’elles parviendront à attirer leur clientèle cible.
On a également assisté à une multiplication des « opérations d’acquisition d’immeubles singuliers », selon Rodríguez Maseda, « regroupement de parcelles cadastrales et conversion d’actifs résidentiels en établissements touristiques ». Meliá, quant à elle, mise depuis quatre décennies à Séville sur un modèle asset light qui lui confère une certaine flexibilité, même si, dans la capitale, ses trois établissements sont de catégorie premium et luxury.
Pere García, de Hesperia, est convaincu que ce dynamisme favorise d’autres types d’hébergement. « Lorsqu’une ville connaît un essor touristique, cela crée des opportunités pour des modèles complémentaires ». En d’autres termes, il y a de la place pour d’autres formules qui occupent une partie de l’offre auparavant couverte uniquement par l’hôtellerie. « Le flex ou les résidences étudiantes ne sont pas en concurrence, mais complètent l’offre ; ils répondent à un besoin pour un profil spécifique », assure le responsable de Savills. Même si ce segment, selon le spécialiste, ne dépasse pas la fourchette de 20 % à 30 % du total des nuitées.
« Il peut y avoir un certain effet d’entraînement car, lorsqu’une capitale gagne en visibilité internationale, la demande d’hébergement temporaire se diversifie avec de nouvelles typologies », explique Nadine Pieper, mais chaque produit répond à une logique différente. « L’important est que la croissance se fasse de manière équilibrée, sans mettre la ville sous pression ni faire perdre l’identité de chaque modèle », souligne-t-elle. « Il y a une segmentation, mais son impact est très limité, car elle capte la demande de courts séjours et pendant les périodes de faible affluence », souligne Eduardo Valverde.
L’arrivée de cette nouvelle offre ne constitue pas, s’accordent à dire les sources consultées, une menace pour les établissements traditionnels. Elle peut en revanche les inciter à redéfinir leur offre par des rénovations et des améliorations de l’expérience client. Parmi les atouts de Séville figure la diversité de sa demande touristique – elle est passée de 4,1 millions à 6 millions de visiteurs en 10 ans, selon Savills – et, de ce fait, la coexistence de différents modèles est possible, avec un public qui privilégie soit un service standardisé à l’échelle mondiale, soit un accueil plus personnalisé. Tout le spectre trouve sa place, du moins pour l’instant, selon le consultant en hôtellerie de Christie & Co.
Les infrastructures, avec en ligne de mire l’extension de l’aéroport et du métro pour absorber les flux, seront essentielles pour assurer une croissance soutenue et durable
« Il y a encore de la marge, l’aéroport ne cesse de battre des records et ni la demande ni, par conséquent, l’offre ne se sont stabilisées. D’autres concepts et marques pourraient s’implanter », souligne le responsable de Cushman & Wakefield. « À court terme, je prévois une croissance importante, avec les ouvertures prévues jusqu’en 2028. À partir de là, la demande aura tendance à se stabiliser », poursuit-il. Une demande hétérogène tout au long de l’année et de plus en plus complète qui favorise l’occupation. « Séville et sa zone métropolitaine sont des environnements offrant un potentiel pour des projets qui apportent de la valeur, mais, plutôt que de croître pour croître, les investissements doivent être orientés vers la différenciation et l’amélioration de l’expérience client », affirme le directeur de l’Hesperia Sevilla.
Les infrastructures, avec en ligne de mire l’extension de l’aéroport et du métro pour absorber les flux, seront essentielles pour que la croissance soit soutenue et durable. Les analystes s’accordent sur l’importance de tirer les leçons d’autres expériences. « La ville s’améliore grâce au capital généré par ce secteur, mais il faut s’intéresser aux destinations qui connaissent déjà une forte surfréquentation.
Nous sommes arrivés plus tardivement et cela doit nous amener à rechercher des solutions, comme rapprocher l’offre des quartiers et ne pas concentrer tout le développement dans le centre », explique Daniel Caballero. « C’est une préoccupation légitime, l’avantage de Séville est d’aborder la situation avec recul, des leçons apprises et en s’inspirant des mesures mises en œuvre dans d’autres villes », expose le responsable de Colliers, Eduardo Valverde.
Des solutions qui passent par l’organisation et la planification des flux ainsi que par l’optimisation de la gestion des services. « Il faut renforcer la mobilité et répartir les visiteurs afin d’éviter les rassemblements dans la vieille ville, tout en améliorant les liaisons entre l’aéroport et la gare de Santa Justa », souligne Ricard Abellan. Selon Rocío Galán, pour que Séville puisse tirer pleinement parti de sa solide capacité d’accueil, l’augmentation du nombre de places doit s’accompagner d’une offre entièrement réglementée, respectueuse des normes et s’intégrant de manière ordonnée dans la ville, loin des propositions non réglementées ou illégales et de leur impact négatif. Le risque de « mourir de son succès » disparaît si ces facteurs sont bien gérés, avec une réglementation claire et de bons plans de mobilité et de transport.
« Le défi n’est pas de savoir dans quelle mesure la ville peut croître, mais comment le faire sans perdre la qualité qui fait son attrait », souligne Pieper. « Plutôt que de parler de mourir de son succès, je parlerais de la nécessité de le gérer, en évitant la concentration en certains points. Si l’équilibre est maintenu, tout ne sera que des opportunités et non des problèmes », commente le directeur de l’Hesperia Sevilla.
Séville est le reflet de ce qui se passe en Espagne, avec des actifs qui s’imposent comme une référence en matière d’investissement, un marché qui fait preuve de résilience face aux turbulences économiques et géopolitiques, qui inspire confiance aux touristes et offre une solvabilité financière grâce à des résultats opérationnels solides, expliquent-ils chez Christie & Co. Le tissu sévillan est mature, consolidé et professionnel et, avec les nouvelles arrivées, il ne cesse de gagner en exigence.
Source: EJEPRIME
