Pourquoi engager un avocat dans le cadre d’un processus d’achat immobilier en Espagne ?

Le processus d’achat espagnol est très similaire à celui d’autres pays. Les investisseurs étrangers trouveront dans le système espagnol de nombreuses similitudes avec leur pays d’origine mais à la fois de multiples différences.

 La différence la plus notable est le rôle de l’avocat et du notaire.

I. -QUELQUES EXEMPLES DANS D’AUTRES PAYS D’EUROPE

1. LE PROCESSUS D’ACHAT IMMOBILIER BRITANNIQUE

Dans le processus d’achat immobilier britannique, le notaire n’est pas impliqué. Dans la transaction le vendeur et l’acheteur sont assistés chacun par leur propre avocat. L’avocat de l’acheteur ainsi que l’avocat du vendeur, sont les personnes qui, du début jusqu’à la fin, contrôlent le processus de vente. Les avocats se chargent de préparer tous les contrats nécessaires pour compléter la vente ainsi que l’enregistrement de la propriété, le paiement des impôts, le changement de titulaire des contrats d’eau et d’électricité etc. Conclusión : Le notaire ne figure pas dans le système britannique de l’achat et de la vente de biens immobiliers  mais il y a deux avocats impliqués, celui de l’acheteur et celui du vendeur, qui participent chaqu’un à toutes les étapes du processus.

1. PROCESSUS D’ACHAT IMMOBILIER EN EUROPE (exception de l’Espagne)

Dans les pays comme la France, la Belgique, la Suisse, les Pays Bas et l’Allemagne, le notaire s’occupe de tout le processus d’achat immobilier. Contrairement au système britannique et espagnol, dans les autres pays européens, les parties acheteur et vendeur, consultent un  notaire qui s’occupera de la transaction selon les étapes suivantes:

• Représentation des parties et formalisation de l’opération par document contractuel
• Contrôle et respect des obligations de chaque partie
• Enquête et recherche  administrative et juridique des biens
• Enquête et recherche urbanistique de la propriété à acheter
• Effectuer et encaisser les paiements de l’achat
• Remplir les actes de vente
• Compléter l’inscription dans le registre foncier au nom du nouveau propriétaire
• Déclarer et payer des impôts découlant de l’achat et de la vente
• Faire le changement des contrats d’approvisionnement en eau, électricité, impôts locaux, etc…

Conclusion : Hormis en cas de litiges, l’implication d’un avocat dans le processus d’achat dans ces pays est égale à zéro.

 II.- LE PROCESSUS D’ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

On peut dire que le processus d’achat espagnol est un mélange entre les deux systèmes précédemment expliqués. Dans le processus d’achat espagnol, le notaire est vraiment important, mais pas suffisamment afin d’effectuer un achat en toute sécurité. La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle parce que, tout comme dans d’autres pays tels que la France, la Belgique , les Pays Bas, etc …, la vente ne peut pas être inscrite dans le registre foncier sans être passée par la formalisation des actes notariés ( ou «escrituras»).

Le notaire vérifie également les informations essentielles telles que :

• La capacité d’achat ou de vente des parties, autrement dit, si l’acheteur a légalement le droit d’acheter et le vendeur de vendre.
• Etude des limitations et des charges sur la propriété.
• L’étude des documents de la propriété, tels que les permis et les licences de construction, etc…
• Vérification des modes de paiement

Mais la différence entre le processus d’achat espagnol et celui du reste de l’Europe, se situe là où le notaire n’effectue que les fonctions mentionnées. C’est à dire :

• ÉTUDE LEGALE ET URBANISTIQUE: Le notaire ne fait pas d’étude urbanistique approfondie de la propriété. Les informations sur la propriété venant de diverses sources telles que la Mairie, le Cadastre, les Départements Urbanistiques locaux et  régionaux, ne sont  pas consultées ni vérifiées par le notaire espagnol pendant le processus d’achat.

– Le notaire ne vérifie pas si la propriété a des pénalités, un ordre de démolition ou des amendes en cours pour la construction.

– Il n’y a un contrôle sur les restrictions ou les charges urbanistiques dès lors ou la propriété est enregistrée. En Espagne, les frais et les restrictions ne sont pas enregistrés dans le Registre de la propriété.

– Il n’y a aucune étude ou vérification des possibles futurs projets de développement susceptibles d’affecter un bien (par exemple l’expropriation, ou une future autoroute , ou même un projet d’urbanisation, etc.)

Malheureusement, il y a toujours des cas en Espagne où l’acheteur a complété l’achat sans l’assistance d’avocat spécialisé, avec un processus qui semble parfait, et parfaitement enregistré dans le cadastre et le registre foncier. Néanmoins après le processus d’achat, il arrive que l’acheteur constate le manque d’un permis de construire ou d’un certificat d’occupation (« certificat de conformité »), ou même un ordre d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple.

 Ce manque d’analyse de la part du notaire concernant les futurs projets de construction, crée des problèmes particuliers dans les propriétés suivantes :

– Propriétés de récente construction : Par exemple, le constructeur n’a pas complété le développement urbanistique. Il reste donc des travaux à terminer.

– Propriétés, maisons, ou chalets dans zones rustiques ou CAMPAGNE : Ces propriétés sont généralement situées dans la zone rurale et donc en dehors des zones urbaines. Ces propriétés typiquement villas ou maisons de vacances peuvent avoir des problèmes tels que :

* Manque de permis de construire pour l’habitation principale.

* Manque de permis de construire pour les extensions telles que piscine, garage , etc…

* Problèmes d’identification ou définition de limites de la parcelle ou terrain, etc.

* Sanctions urbanistiques, penalités, ou ordres de démolition , etc .

– Villas et appartements dans les logements anciens avec de graves problèmes d’infrastructure ou en attente d’exécution de projet ou d’amélioration, etc.

Cette information ne sera pas obtenue par un notaire en Espagne.

Malheureusement, en Espagne, les informations juridiques, administratives, et les projets urbanistiques qui pourraient affecter le bien, ne sont pas condensées en un point unique d’information, comme cela devrait être le registre foncier. L’information dans le registre foncier, bien qu’est essentiel, n’est pas complète. Les données présentes dans le Registre de la propriété en Espagne ne représentent pas TOUTE l’information qui concerne la propriété.

• CONTRATS ET PAIEMENTS : Le notaire ne prépare ni les paiements de la propriété, ni les contrats de vente. En Espagne l’acheteur ne verse pas, le montant à payer pour l’achat, au notaire. Les versements sont effectués aux avocats, à l’agence immobilière ou au  vendeur.

Les clients nous demandent parfois les coordonnées bancaires du  notaire afin d’effectuer le versement. Ils  sont surpris quand nous les informons du fait qu’en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements, et que les paiements doivent être effectués directement au vendeur, à son avocat ou aux agents immobiliers.

• ENREGISTREMENT ET CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DANS LE REGISTRE FONCIER : Le notaire, une fois le processus d’achat terminé, avec la signature des actes notariés de vente, n’a aucune obligation de procéder à l’enregistrement de la transaction dans le registre foncier. Par conséquent, il y a des notaires qui font cette gestion, et il y’en a d’autres qui ne la réalisent pas. Et, même dans les notaires qui effectuent le service d’enregistrement, certains ne procèdent pas à l’enregistrement du bien si l’acheteur ne le demande pas expressément!

En tant qu’avocats , nous avons constaté de nombreux cas où les vendeurs ont découvert que l’achat n’a pas été enregistré dans le Registre Foncier. Au moment de l’achat, les propriétaires se sont rendus chez le notaire, et une fois l’achat effectué, l’acheteur, confiant que le notaire pendrait les actions nécessaires pour l’enregistrement, n’a pas instruit le notaire pour effectuer l’inscription dans le registre foncier. Par conséquent, au cours des années, ils ont constaté que les propriétés étaient encore au nom des anciens propriétaires, parce qu’ils n’ont pas donné l’ordre d’enregistrement au notaire, et n’ont pas été assisté par un avocat dans le processus d’achat.

• IMPÔTS ET AUTRES PAIEMENTS : Les notaires ne sont pas obligés d’intervenir dans les paiements d’impôts, et le restes des frais  des parties liés au processus de vente. Par conséquent, il y a des notaires qui font cette gestion, et d’autres non. Même ceux qui effectuent le service, n’agiront pas si l’acheteur ou le vendeur ne le demande pas !

Il y a d’autres impôts, comme la Plus-Value (Plusvalía), qui doit être payée par le vendeur et que les notaires ne mentionnent pas.

• CHANGEMENT DE TITULAIRE DES CONTRATS D’EAU ET D’ÉLECTRICITÉ ET AUTRES TAXES MUNICIPALES: Le notaire ne s’occupe pas du changement de titulaire des contrats d’eau et d’électricité et autres comme l’impôt foncier ou municipal.

Par la même, le notaire espagnol n’arrange pas le prélèvement automatique pour le paiement de ces services.

• CHANGEMENT DE TITULAIRE AU CADASTRE : Le notaire ne gère pas le changement de titulaire des parties au cadastre.

• CERTITIFAT DE CONFORMITÉ (aussi D’OCCUPATION ou D’HABITABILITÉ): L’acheteur doit obtenir un certificat d’occupation, en place ou rénové à son nom afin de procéder aux changements des contrats d’eau et d’électricité de la propriété après l’achat.

Alors, pourquoi engager un avocat EN ESPAGNE POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER ?

Comme indiqué ci-dessus, pour avoir une idée complète et pour obtenir des informations sur le processus d’achat, vous devez obtenir ces informations de differentes sources locales, régionales, le registre foncier, départements de projets urbanistiques, et aussi des architectes et d’autres spécialistes, etc … TOUT CELA NE SERA PAS FAIT PAR UN NOTAIRE ESPAGNOL .

Pour ce faire, vous aurez besoin d’engager les services d’un avocat qui peut obtenir toute l’information de différentes sources et des institutions légales et administratives.

Malheureusement, ce processus est très complexe et tous les AVOCATS NE SONT PAS AUSSI COMPÉTENTS. Alors vous avez besoin d’un avocat qui, en plus de parler votre langue et de connaître le droit immobilier, doit aussi être spécialiste en droit de la construction et planification urbanistique. Il doit compter dans son équipe des architectes ainsi que d’autres professionnels et  techniciens capables d’obtenir l’information la plus complète concernant la propriété que vous souhaitez acheter.

Par conséquent, une fois que la décision d’achat est prise, TLA, notre cabinet, vous conseille :

– Retenez les services d’un avocat. Il y a des entreprises ou des agents qui se présentent comme des avocats et qui offrent des «services juridiques», mais en fait ils ne sont pas avocats. Parfois, ils ne sont même pas espagnols !

– Retenez les services d’un avocat inscrit en Espagne. Ne soyez pas tenté d’engager des avocats dans votre pays d’origine. Seulement les avocats nationaux connaissent le système et le processus d’achat espagnol.

– L’avocat doit parler votre langue. Fuyez les avocats qui ne parlent pas votre langue, et qui utilisent secrétaires, assistants ou traducteurs. L’avocat doit parler votre langue afin de pouvoir communiquer directement avec vous et non pas par le biais d’une secrétaire ou d’un traducteur.

– Vérifiez que l’avocat soit bien spécialiste en Droit Urbanistique et de la Construction. Il doit être expert en droit immobilier, mais il doit également parfaitement maîtriser la planification urbanistique et le droit de la construction.

Un dernier conseil, peut-être même le plus important : Une fois que vous avez confirmé votre décision d’achat, SVP, ne payez rien et ne signez aucun document sans l’approbation préalable de votre avocat.

Article sponsorisé et redigé par Tax Lawyers & Architecs

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