Etude de marché complète de l’immobilier en Espagne au T2

Le logement en Espagne a augmenté de 3% en moyenne au deuxième trimestre, contre 4,9% au trimestre précédent et 5,8% au quatrième trimestre de 2018. Parmi les grandes villes, le frein est perceptible à Barcelone, où, après des années de forte hausse, le logement n’est que de 1,6% plus cher qu’il ya 12 mois, après une chute de 1,7% entre le premier et le deuxième trimestre.(TINSA)

RÉSUMÉ ANALYTIQUE

Le chiffre provisoire du rapport Tinsa IMIE Marchés Locaux pour le deuxième trimestre 2019 indique une augmentation de 3% annuel du prix moyen des logements finis (neufs et d’occasion) en Espagne, ce qui correspond à une valeur moyenne de 1.350 € / m2. Parmi les principales capitales provinciales et seule Valence, sa valeur moyenne dépasse les 10%, bien que Palma de Majorque, Saragosse et Séville varient de plus de 8%. Madrid et surtout Barcelone montrent des signes évidents de stabilisation, laissant la variation nationale trimestrielle de la valeur moyenne inférieure à 1%.

Les Asturies sont la seule communauté autonome qui présente une légère variation négative en termes annuels et, comme au trimestre précédent, quinze provinces ont enregistré une diminution interannuelle (sans Ceuta et Melilla).

Le prix moyen national coïncide avec ces onze trimestres consécutifs d’augmentation avec une réévaluation accumulée du minimum post-crise de 12,8%, se situant à 34%, 1% en dessous du prix maximum de 2007.

Communautés autonomes

Seules trois régions (Navarre, Aragon et Madrid) ont augmenté de plus de 5% en valeur annuelle. Trimestriellement, La Rioja, Navarre et Le pays basque se distinguent, dépassant toutes les 3% d’augmentation. Les baisses trimestrielles les plus importantes ont été enregistrées en Castille-et-León (2,4%) et dans la Principauté des Asturies (3,4%).

La Castille-La Manche continue avec des valeurs inférieures de plus de 50% à son maximum pour la dernière décennie, tandis que les Îles Baléares et la Communauté de Madrid laissent cette différence en dessous de 30% (seulement 20% dans le cas des Îles Baléares). La Communauté de Madrid et la Catalogne se sont appréciées des minimums respectifs de 43% et 32%. Avec des augmentations cumulées de moins de 5%, on trouve les régions d’Estrémadure, de Cantabrie, de Galice et de Castille-La Manche.

Les provinces

Au cours de ce trimestre, il n’ya plus d’augmentation annuelle de plus de 10% dans aucune province, avec neuf d’entre elles augmentant entre 5% et 8%, parmi lesquelles Malaga, Valence et Madrid.

Les valeurs provinciales les plus élevées sont observées à Guipúzcoa (2 432 € / m2), à Madrid (2 336 € / m2), aux Baléares (2 183 € / m2), à Barcelone (2 153 € / m2) et à Vizcaya (2 059 € / m2). Les moins élevées se situent à Ciudad Real (633 € / m2), Teruel (673 € / m2), Cuenca (679 € / m2) et Lugo (736 € / m2).

Capitales

Quatre capitales de province enregistrent des augmentations annuelles de plus de 10%: Valence, Orense, Gérone et Burgos. Les deux grandes capitales, Madrid et Barcelone, réduisent considérablement leurs augmentations passées. La première augmente chaque année de 6,6% et la Ciudad Condal de 1,6% (dans ce cas, la baisse trimestrielle est de 1,7%). Quatorze capitales – si l’on inclut Ceuta et Melilla – connaissent des baisses par rapport à la même période de l’année précédente.

Onze capitales affichent des chiffres inférieurs à la moitié de leur maximum d’avant la crise, y compris Saragosse. Palma de Majorque, Orense, Saint-Sébastien, Madrid et Barcelone (entre 20% et 25% en dessous) sont plus proches de ces valeurs de la dernière décennie.

Les villes les plus chères du pays sont toujours Saint-Sébastien (3 449 € / m2), Barcelone (3 333 € / m2) et Madrid (3 013 € / m2), suivies de loin par Bilbao et Palma de Majorque. Les moins chers sont Lugo, Castellón, Ávila et Teruel, moins de 950 € / m2.

Rapport 2ème trimestre 2019

Il convient de noter que l’augmentation inter-trimestrielle de la valeur dans les villes de Barcelone et de Madrid est pratiquement nulle. Malgré cela, elles sont toutes les deux avec Saint-Sébastien (3 427 € / m2) les capitales les plus chères du pays, avec une valeur moyenne de 3 389 € / m2 et 2 964 € / m2, respectivement. Parmi les villes les moins chères, inférieures à la moyenne de 1 000 € / m2, figurent Lugo, Ávila, Castellón, Soria, Lérida, Cáceres, Cuenca et Zamora.

Districts des cinq plus grandes capitales

La tendance générale à la hausse de la croissance annuelle dans les districts périphériques des trois principales villes – Madrid, Barcelone et Valence – se poursuit, tandis qu’à Saragosse et à Séville, l’augmentation la plus notable est encore enregistrée dans les districts du centre.

À Barcelone, il n’y a pas d’augmentation de prix supérieure à deux chiffres dans aucun district, ce qui corrige la modification de Ciutat Vella et les augmentations les plus importantes dans certains quartiers de la périphérie voisine. Quelque chose d’analogue se passe à Madrid, avec quelques ajustements ponctuels en termes interannuels (Hortaleza) et des augmentations à deux chiffres de Carabanchel, Villaverde et Vicálvaro (toujours dans le centre-ville de Salamanque). À Valence, encore une fois, de nombreux districts connaissent une augmentation notable. À Séville et à Saragosse, tant au centre qu’à la périphérie, plusieurs districts notent des augmentations supérieures à deux chiffres.

Les quartiers les plus chers, situés à Madrid et à Barcelone et avec des chiffres supérieurs à 4 000 € / m2, sont ceux de Salamanque, Chamberí, Retiro, Centro et Chamartín (Madrid), et Sarrià-Sant Gervasi, Eixample et Les Corts (Barcelone).

Délai moyen de vente d’une maison (liquidité)

La durée moyenne de vente d’une maison en Espagne, qui met en relation l’offre de maisons sur le marché avec le taux d’achat et de vente, est située à 8 mois. La ville de Madrid a le plus court terme, avec 3,6 mois, suivie des principales capitales par Saragosse (3,8 mois), Séville (5,1 mois), Barcelone (6,5 mois) et Valence (7 mois).

Les provinces les plus rapides à vendre sont, avec moins de six mois de durée moyenne, Madrid, la Navarre, Las Palmas, Saragosse, Guipúzcoa et Séville. Au contraire, Gérone, Salamanque, Cantabrie et Ourense ont des durées de treize mois ou plus.

Effort financier et versement hypothécaire mensuel

Les Espagnols dépensent en moyenne 20,2% du revenu familial disponible pour faire face à la première année d’emprunt hypothécaire. Selon les données de l’Institut national de la statistique, l’hypothèque moyenne en Espagne s’élevait à 123 282 euros au premier trimestre de 2019 (dernières données disponibles). Chaque mois, le versement de l’hypothèque représente un paiement moyen de 579 euros.

Les différences géographiques dans le niveau d’effort financier, qui relie le revenu familial au montant moyen des prêts hypothécaires dans chaque domaine, continuent d’être importantes en Espagne. Les îles Baléares, où 26,6% des revenus sont destinés à un emprunt hypothécaire moyen de 160 862 euros, Malaga (26,5%) et Barcelone (22,9%) sont les provinces qui font le plus gros effort financier par rapport à la provinces de Soria et de Lleida (moins de 15%).

Dans les villes de Madrid et de Barcelone, l’effort financier moyen est de 21,1% et 25,8%, respectivement. Plusieurs districts des deux villes enregistrent des niveaux compris entre 25% et 30%, voire légèrement supérieurs. C’est le cas à Madrid de Moncloa-Aravaca (30,6%), Salamanque (30,5%), Chamberi (25,9%) et Chamartín (25,6%). À Barcelone, Sarriá (29,2%), Ciutat Vella (28,5%), Ensanche (28,1%), Gracia (27,4%) et Les Corts (27,0%) se distinguent.

Le versement hypothécaire mensuel le plus élevé a été enregistré dans les provinces des Baléares (830 euros), suivi de Barcelone (791 euros), bien au-dessus du paiement moyen effectué à Cuenca (359 euros), Jaén (357 euros) et Badajoz ( 347 euros), provinces avec les frais les plus bas.