par Carla Cornu 
Parmi les différentes alternatives dont disposent les seniors retraités pour obtenir des liquidités de leur patrimoine immobilier, le viager (sous différentes formes), la nue-propriété ou l’hypothèque inversée sont des possibilités à comparer.
LE VIAGER HABITÉ
Cette formule, très répandue dans des pays comme le Royaume-Uni ou la France, consiste à vendre la maison ou le logement par le propriétaire (retraité) en signant un contrat de location à durée indéterminée avec le nouveau propriétaire, monétisant ainsi l’épargne accumulée que représente le bien.
En vendant le bien, le retraité acquiert le droit d’y demeurer jusqu’au moment où il décidera de la quitter (ou jusqu’à son décès) sans aucun type de pénalisation, ni possibilité que son bail soit résilié.
Plusieurs entreprises permettent déjà la formalisation de ce type de transaction en Espagne.
Ces opérations sont intéressantes car un grand nombre de personnes âgées vivent en Espagne avec une retraite relativement faible, alors que leur épargne est immobilisée sous la forme du bien qu’elles occupent et possèdent. Avec une espérance de vie élevée en Espagne, il est courant que la qualité de vie (économique) soit réduite en raison de la limitation des revenus.
Le processus est relativement simple : le propriétaire vend sa maison à une société de gestion ou financière au prix convenu entre les deux parties (généralement un prix inférieur à celui auquel la maison se vendrait sur le marché). Le loyer est calculé pour le nombre de mois/année pendant lesquels il est estimée que le logement sera occupé par le vendeur, et ce montant est déduit du montant payé. Le montant retenu est consommé au fil des mois.
Le locataire demeure normalement dans la maison jusqu’à son décès. Si cela se produit avant la date prise en compte pour le calcul du « solde locatif » le montant restant est restitué aux héritiers. De même si le locataire décide de quitter la maison (par exemple, entrer dans la résidence).
Si le locataire vit plus longtemps que la période calculée pour établir le « solde locatif » il peut rester dans la maison jusqu’à son décès, en ne payant que les frais courants de copropriété ainsi que les fournisseurs (eau, électricité, etc). Les assiettes de copropriété dans ce cas seront à la charge du gestionnaire ou du financier qui a acheté la maison.
L’avantage de cette opération est que la plus-value réalisée par un propriétaire vendeur de plus de 65 ans est exonérée dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Il existe d’autres formules permettant aux propriétaires âgés d’obtenir des liquidités avec leur bien immobilier.
LA NUE PROPRIÉTÉ
La nue-propriété est un sous-ensemble de la pleine propriété. (on dit que la propriété est démembrée) On peut dire que la nue-propriété est la détention de la propriété tandis que l’utilisation et la jouissance (l’usufruit) peuvent être considérées comme un autre sous-ensemble. Lors de la vente de la nue-propriété, la propriété /titularité est transférée mais l’usufruit est conservé, sous certaines conditions.
Dans cette opération, la valeur obtenue pour la nue-propriété est généralement inférieure à celle obtenue dans une opération de viager habité. Il existe un barème toujours lié à l’estimation du bien et à l’âge du vendeur.
Le vendeur a le droit de rester dans le logement en régime d’usufruit jusqu’à son décès. Les héritiers ne reçoivent rien après le décès puisque la titularité et la nue-propriété appartiennent déjà à l’acquéreur.
HYPOTHÈQUE INVERSÉE
Une hypothèque inversée fonctionne à l’inverse d’un prêt immobilier normal. Elle consiste pour un propriétaire à hypothéquer son logement afin de recevoir une somme d’argent (généralement mensuelle) pendant une durée initialement convenue.
Le montant obtenu dans l’une de ces opérations est inférieur à celui obtenu avec les deux précédentes. Les héritiers peuvent restituer la somme due dans les 12 mois suivant le décès du propriétaire s’ils souhaitent récupérer ou conserver le bien.
C’est un instrument de financement, proposé par les banques et les assureurs, qui convient lorsque le montant à demander est faible et qu’il existe une capacité de remboursement.
Miguel Morillon
Avocat au Barreau de Madrid
morillon.es
