par Carla Cornu 
Usera est le quartier de Madrid où les prix de location ont le plus augmenté au cours des douze derniers mois avec une hausse de 16,13 %.
Marie Moreno
19/10/2022
- Usera est le quartier madrilène où le prix de la location a le plus augmenté au cours des douze derniers mois, avec une hausse de 16,13 %.
- Les prix de vente sont quasiment au niveau de 2019 où ils ont atteint des plus hauts historiques (2 160 €/m2).
- Usera a un taux de défaut élevé.
- Quartier de Madrid avec une grande présence de population étrangère, devenant le Chinatown de Madrid.
Usera est l’un des 21 quartiers qui composent la ville espagnole de Madrid. Il est administrativement organisé dans les quartiers d’Orcasitas, Orcasur, San Fermín, Almendrales, Moscardó, Zofío et Pradolongo.
Il est délimité par le fleuve Manzanares, le pont de Prague, le Paseo de Santa María de la Cabeza, la Plaza de Fernández Ladreda, l’autoroute A-42 (Madrid – Tolède) et la M-40. Il se limite avec le quartier de Carabanchel à l’ouest et au nord-ouest, avec le quartier d’Arganzuela et la rivière Manzanares au nord-est, avec le quartier de Puente de Vallecas à l’est et avec le quartier de Villaverde au sud.
Usera est composée de 142 324 habitants, dont près de 24% est une population immigrée. Le revenu par habitant du quartier s’élève à 24 480 €. Le taux de chômage enregistré est de 13,21 %.
Côté communications, le quartier des lignes 3 et ligne 6 du métro. Il est bien desservi par les lignes de bus : 6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 18 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 22 (Legazpi-Villaverde Alto), 23 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 47 (Atocha-Carabanchel Alto) , 55 (Atocha-Batán), 59 (Gare Atocha-San Cristóbal), 60 (Plaza de la Cebada-Orcasitas), 76 (Plaza Beata-Villaverde Alto), 78 (Embajadores-San Fermín), 79 (Legazpi -Villaverde Alto ), 81 (Porto-Hôpital 12 Octobre), 85 (Gare Atocha-Butarque), 86 (Gare Atocha-Villaverde Alto), 116 (Ambassadeurs-Villaverde Cruce), 121 (Camp-Hôpital 12 Octobre), 123 (Legazpi-Butarque ), 131 (Campamento- Villaverde Alto), 155 (Plaza Elíptica-Aluche), 247 (Atocha-Colonia San José Obrero).
Quartier composé majoritairement d’immeubles à l’ancienne
Usera a commencé à se développer dans les années 1960 avec des immigrants, principalement des zones rurales du reste de l’Espagne, qui ont développé un nouveau tissu commercial et de services. À partir des années 1980, le quartier est marqué négativement par la toxicomanie et l’insécurité. La superficie d’Usera est de 770,28 hectares.
Cependant, à partir des années 2000, Usera s’est revitalisée en devenant le quartier chinois de Madrid par excellence. Avec l’arrivée de milliers de familles chinoises, l’idiosyncrasie du quartier a complètement changé et la sécurité a de nouveau augmenté. Environ 11 000 citoyens chinois vivent actuellement dans ce quartier, reproduisant leurs modèles commerciaux, leurs traditions, leur gastronomie et leurs festivals.
Entre les années 1960 et la fin des années 1980, il y a eu plusieurs pics significatifs de construction à Usera. Les années entre 2000 et 2007 se distinguent également en termes d’activité de développement. À partir de cette date, les nouvelles constructions sont rares dans la région.
Actuellement, nous trouvons un nouveau développement à Orcasur, plus précisément au numéro 30 Calle de la Cal, composé de six maisons d’une chambre avec des prix à partir de 220 000 euros. Le complexe résidentiel Cal 30 est promu par Home First Real Estate.
L’âge moyen de la population du district madrilène d’Usera était de 41,9 ans.
Le district a un taux de défaut moyen élevé dans l’ensemble du district. Le quartier de Pradolongo serait celui qui aurait le taux de défaut le plus élevé dans toutes ses sections de recensement. Orcasitas a une situation similaire, en particulier dans celles situées au nord-est, dans la partie la plus proche de Pradolongo, où les chiffres sont encore pires. Les meilleures zones dans ce sens sont celles les plus proches de l’intersection de la M-40 avec l’A-42.
De même, Zofío a un taux de défaut élevé dans la plupart de ses secteurs de recensement, à l’exception de la partie sud du quartier, où il est faible. Almendrales, pour sa part, présente une situation similaire à l’exception de la partie orientale d’Almendrales, où se trouvent l’avenue Córdoba et la centrale électrique d’Almendrales. Comme le reste des quartiers, Moscardó a également un taux de défaut élevé dans la plupart de ses secteurs de recensement, à l’exception de la partie orientale du quartier où il est moyen (Calle de San Armengol) ou faible (Plaza Río 2, Calle de Saint Gratien).
Concernant le squat, le quartier présente un taux moyen faible. Si nous analysons par quartier, Pradolongo ne présente pas un taux très élevé, étant à risque moyen dans la partie la plus septentrionale du quartier dans des rues telles que Felipe Castro, José Bielsa ou Mariano Usera, entre autres. déjà dans la région
Déjà dans la zone sud, le risque tombe à des niveaux faibles ou très faibles.
De même, Orcasitas ne souffre pas de problèmes majeurs et ce n’est que dans la zone nord-ouest, entre les rues Tolosa et Gainza, que des niveaux plus élevés mais non alarmants sont enregistrés. Zofío présente des tarifs bas dans toutes ses zones et des tarifs très bas dans le sud et l’est. Almendrales est également située le long de cette ligne, avec des taux faibles dans presque toutes ses zones, à l’exception de deux sections de recensement où le risque atteint une valeur moyenne, à travers lesquelles passent les rues de Ferroviarios et Cristo de la Cruz. Moscardó, pour sa part, présente des taux très faibles dans la plupart de ses sections de recensement et des taux faibles dans la partie sud.
Des prix de vente en croissance et avec une tendance à la hausse
C’est au premier trimestre 2019 que les prix de vente moyens ont atteint leur plus haut historique (2 160 €/m2) dans le quartier madrilène d’Usera. Jusqu’à cette date, les prix avaient augmenté progressivement trimestre par trimestre ces dernières années, mais la pandémie de Covid-19 a provoqué une contraction des prix, qui ont recommencé à se redresser au troisième trimestre de l’année dernière 2021. Actuellement, le prix moyen s’élève à 2 092 €/ m2.
72% de l’offre de logements à Usera est à vendre, avec 85% des propriétés à vendre entre les mains de professionnels. Les API les plus importantes du quartier si l’on tient compte du nombre d’unités à vendre sont Tecnocasa, Redpiso et Bafre Inmobiliaria.
Le produit majoritaire que l’on trouve dans ce quartier de Madrid sont les maisons de deux et trois chambres, ces dernières prédominant surtout avec une part de marché de 47,3 %. Les T2 sont les moins présents.
Des loyers au plus haut historique
Boom des prix de location à Usera. Comme nous l’avons constaté ces dernières semaines dans les différentes analyses que nous avons menées sur les quartiers qui composent ce quartier, les prix des locations d’Almendrales, Zofío, Orcasitas, Pradolongo, Almendrales et Moscardó montent en flèche.
En analysant au niveau du quartier, Usera occupe la première position en ce qu’il est devenu le quartier de Madrid avec la plus forte croissance des prix de location au cours des douze derniers mois avec une hausse de 16,13%. La deuxième et la troisième place reviennent aux districts de Salamanca et Centro, avec des augmentations respectives de 12,24 % et 11,17 %.
Les délais de publication ou de location (temps mesuré en mois qu’une maison passe sur le marché jusqu’à ce qu’elle trouve un locataire) continuent de monter en flèche après la pandémie, ce qui est la tendance générale à Madrid. Actuellement, à Usera, il faut 2,2 mois pour louer une maison, un chiffre inférieur à la moyenne madrilène, 2,8 mois.
Par ailleurs, bien que la tendance semble s’être stabilisée ces derniers mois, elle s’est légèrement accentuée au dernier trimestre.
Usera, quartier attractif pour les investisseurs
Usera se positionne comme un quartier attractif pour les investisseurs compte tenu de ses bas prix d’achat des logements et de ses prix de location qui augmentent comme de la mousse, ce qui déclenche la rentabilité des actifs.
Zofío se distingue comme le quartier de Usera avec les prix d’achat les plus abordables et par conséquent celui qui offre le plus de rentabilité. Actuellement, sur le marché des ventes Zofío, vous pouvez trouver plusieurs opportunités en dessous de 100 000 €, au rez-de-chaussée ou aux étages supérieurs sans ascenseur nécessitant une réforme.
À la deuxième place, et également avec de bons retours, se trouve Almendrales. A priori, la partie Est du quartier pourrait être écartée comme zone d’investissement puisque son parc immobilier, beaucoup plus actuel et moderne, propose des prix élevés et qu’il est difficile de proposer des plus-values à valeur ajoutée. En se concentrant sur la zone à l’ouest de l’avenue de Córdoba, les prix les moins chers sont au centre du quartier mais la zone la plus attractive pour l’investissement est sans aucun doute le sud du quartier, beaucoup plus proche de l’hôpital 12 de Octubre. il y a une forte demande de location. Dans ce domaine, il existe actuellement plusieurs opportunités sur le marché en dessous de 140 000 €, qui offriraient des rendements bruts supérieurs à 7 %.
Pradolongo, pour sa part, affiche un rendement moyen de 5,8%, les appartements d’une et deux chambres étant les plus attractifs en raison de leurs prix d’achat bas entre 116 000 et 127 650 euros et des bons rendements bruts qu’ils peuvent atteindre, dépassant les 8% en le cas des maisons unifamiliales. On trouve aujourd’hui sur les portails immobiliers des offres à partir de 87 000 € offrant des rendements supérieurs à 8 %.
Moscardó occupe la quatrième position avec un rendement moyen de 5,7 %. Les T1 et T2 sont les plus attractifs du fait de leurs prix d’achat bas entre 129.000 et 159.600 euros et des bons rendements bruts qu’ils peuvent atteindre.
Orcasitas affiche un rendement moyen de 5,4 %. Le produit le plus intéressant se trouve sans aucun doute dans les appartements de trois chambres dont le prix moyen est d’un peu plus de 201 000 euros, tandis qu’en revanche, le loyer est le plus élevé avec une moyenne supérieure à 1 000 euros, offrant des rendements de 6,1 %.
San Fermín et Orcasur seraient les quartiers Usera qui offrent les rendements les plus bas du quartier avec une moyenne d’environ 5%. Le ticket moyen présenté par les logements des deux quartiers est supérieur à celui du reste, et les prix moyens des loyers sont également un peu inférieurs.
