par Carla Cornu 
Ces derniers mois, ils ont pris de l’ampleur. Leur objectif est de préserver et de diversifier leur patrimoine face à l’instabilité de leur pays d’origine.
Les étrangers sont de plus en plus présents dans l’investissement immobilier en Espagne, même si de nouvelles nationalités s’imposent progressivement. C’est le cas des acheteurs et des investisseurs chiliens et péruviens, dont la présence sur le marché s’est accrue au cours des derniers mois.
Comme l’expliquent à idealista/news des consultants, des gestionnaires immobiliers et des agences, l’instabilité sociale, politique et juridique de ces pays, ainsi que la forte inflation de leurs économies et l’évolution de l’euro-dollar, sont devenues un tremplin pour les opérations des grandes fortunes dans notre pays. Dans le but de préserver leur patrimoine, ce profil s’introduit dans l’immobilier national par l’achat direct de logements pour leur jouissance ou en tant qu’investissement, et par des participations dans des fonds et des sociétés. Madrid et la côte méditerranéenne sont les zones où ils investissent le plus.
“L’intérêt des investisseurs péruviens et chiliens pour le marché immobilier espagnol existe depuis plusieurs années, mais la pandémie et les changements politiques dans ces pays ont encouragé les élites locales à retirer leur argent de ces pays et à investir dans des entreprises plus sûres. Pensons que l’argent est lâche et va là où il se sent en sécurité”, explique Ramón Riera, vice-président mondial de la FIABCI et ancien président de la FIABCI Espagne.
Les experts consultés affirment que l’activité de ces nationalités est en forte croissance depuis 2021, mais que le grand tournant s’est produit l’année dernière. Selon la plateforme technologique d’investissement immobilier Inviertis, la dynamique des opérations menées par les Péruviens et les Chiliens, mais aussi les Argentins, a commencé à s’accélérer au printemps 2022, et s’amplifie. Dans son cas, “elle a conclu 10% de ses transactions en 2022 avec des investisseurs argentins et chiliens sans avoir réalisé de campagnes spécifiques pour eux, ce qui montre une productivité importante de la part de ce profil”, indique Rebeca Pérez, fondatrice et PDG d’Inviertis.
Préserver et diversifier leur patrimoine, leur principal objectif
L’instabilité politique et sociale que connaissent les deux pays pousse les grandes fortunes à chercher de nouvelles destinations d’investissement pour protéger leur patrimoine.
Pour Luis Corral, PDG de Foro Consultores Inmobiliarios, il s’agit là du principal moteur, car “l’instabilité politique et juridique signifie que les classes aisées cherchent à préserver leur patrimoine en investissant à l’étranger, dans des actifs de qualité qui se détériorent moins et qui sont plus liquides”. La raison qui, pendant un temps, a fonctionné pour le Venezuela s’est maintenant déplacée vers d’autres pays”.
Une théorie également défendue par Álvaro González de La-Hoz, directeur général de Berkshire Hathaway HomeServices en Espagne, qui rappelle que “l’investissement est particulièrement sensible à tout changement politique ou social et, dans le cas spécifique du Pérou et du Chili, après le changement de gouvernement en 2021, nous avons observé une série de comportements qui étaient déjà enregistrés dans d’autres pays présentant des contextes sociopolitiques similaires, comme cela s’est produit par le passé avec le Venezuela, la Colombie et le Mexique. Des hommes d’affaires et des familles avec des ressources qui décident d’investir en Espagne parce qu’ils voient que la situation dans leur pays est instable ou pourrait présenter un risque, et maintenant cela se produit avec ces deux pays, bien qu’avec un léger retard par rapport à d’autres pays d’Amérique latine”.
En outre, un autre facteur qui stimule l’investissement dans le secteur immobilier espagnol est, selon González de La-Hoz, “l’évolution des devises, qui a été marquée l’année dernière par la parité du dollar par rapport à l’euro pour la première fois. Nous constatons que de nombreux clients étrangers accumulent leurs économies en dollars, ce qui les incite à investir ici, en obtenant d’importantes réductions lors de l’achat et en améliorant les impôts et les taxes”.
Alberto Díaz, directeur général des marchés des capitaux de la société de conseil Colliers, met également en évidence le “facteur devise” et en souligne un autre : l’importance de la diversification des actifs en vue de l’Europe. “Les principaux investisseurs sont de grandes fortunes familiales, généralement propriétaires des principaux groupes industriels de leur pays d’origine, qui voient en l’Espagne la porte d’entrée de la diversification géographique européenne et de la stabilité monétaire autour de l’euro, car historiquement leurs investissements en dehors de leur pays d’origine étaient concentrés aux États-Unis et donc liés au dollar”, explique-t-il.
Dans le même ordre d’idées, Juan Antonio Gutiérrez, PDG de Mazabi, rappelle que “l’Amérique latine et l’Espagne ont des liens culturels, sociaux, économiques et historiques indéniables. Les entreprises espagnoles sont souvent intéressées par l’expansion de leurs activités dans cette région, et les entreprises de ces pays veulent venir en Espagne. Outre cette composante, il faut également tenir compte du fait que ce profil d’investisseur ne détecte plus autant d’opportunités sur un marché plus proche comme les États-Unis. En revanche, ils voient qu’il peut y avoir des opportunités en Europe et l’Espagne, également en raison des affinités linguistiques, est la porte d’entrée la plus accessible pour eux”.
En plus d’être le pont entre l’Amérique latine et l’Europe, le faible prix de l’immobilier par rapport à d’autres régions du Vieux Continent joue également en sa faveur.
“Il est beaucoup moins cher d’investir à Madrid et à Barcelone qu’à Londres, Paris, Berlin et même Rome. Le facteur prix est donc également important, tout comme la rentabilité élevée de l’immobilier espagnol. L’Espagne est l’une des destinations touristiques les plus attrayantes au monde et dispose d’un niveau élevé de sécurité politique et juridique par rapport à de nombreux autres pays. C’est une valeur sûre face aux crises des pays d’Amérique latine”, déclare le vice-président mondial de la FIABCI et ancien président de la FIABCI Espagne.
Enfin, les experts consultés mettent un autre facteur sur la table: l’attrait du “Golden Visa”, le programme qui accorde la résidence aux acheteurs et à leur famille pour des achats d’au moins 500.000 euros.
“L’inflation rend impossible le retour sur investissement dans leur pays d’origine. En outre, l’instabilité politique croissante a incité les investisseurs à rechercher la tranquillité d’esprit à l’étranger, même si beaucoup d’entre eux se tournent également vers le sud des États-Unis. La facilité de la langue et la similitude de la culture sont les éléments qui les poussent à choisir l’Espagne, en plus de l’attrait que représente l’obtention du Golden Visa. Bien que leur objectif ne soit pas d’obtenir un permis de séjour, ils apprécient la facilité d’obtention du Golden Visa et, au final, leurs investissements atteignent un demi-million”, résume le fondateur et PDG d’Inviertis.
Dans quel type d’opérations sont-ils impliqués?
Les fortunes du Pérou et du Chili se lancent dans différents types d’opérations en Espagne : des particuliers qui décident d’acheter des logements pour les utiliser et en jouir aux investisseurs qui acquièrent des logements ou d’autres actifs tels que des locaux commerciaux pour les louer à long terme. Il existe également des family offices qui investissent dans des fonds ou dans le capital de différents types d’entreprises, et certains s’intéressent même au développement de projets résidentiels et d’actifs touristiques.
“Il y a un peu de tout. Il y a des capitaux qui entrent dans des véhicules avec des tickets plus petits et des investisseurs qui préfèrent l’investissement direct dans des opérations plus importantes”, explique Teresa Marzo, PDG du gestionnaire d’investissements immobiliers Elix.
L’achat direct de biens immobiliers
D’une manière générale, les experts soulignent que les achats directs de biens immobiliers sont effectués avec leurs propres ressources (c’est-à-dire sans financement bancaire), qu’ils délèguent la gestion des actifs et qu’ils ont une préférence pour les zones de premier ordre dans les grandes villes et sur la côte méditerranéenne. En d’autres termes, ils recherchent des biens de qualité dans des zones consolidées de Madrid, Barcelone, Valence ou Malaga. Dans la capitale, par exemple, le quartier de Salamanca est un endroit très recherché.
Berkshire Hathaway HomeServices indique que le profil le plus courant dans son cas est celui de “familles qui recherchent une propriété dans le centre de Madrid dans le but de profiter de la capitale à chaque fois qu’elles la visitent et, dans le cas spécifique de Madrid, elles trouvent une ville avec de nombreuses options en termes de loisirs, de restaurants ou de culture, sans oublier le climat ou la gastronomie, qui est également très attrayante pour elles”. Ces clients, lorsqu’ils n’utilisent pas leur bien, recherchent un rendement qui, au minimum, leur permette de payer leurs dépenses. Dans le cas des investisseurs, ce qu’ils veulent, c’est obtenir un excellent rendement sur la propriété, tandis que les family offices veulent entrer sur le marché immobilier avec un partenaire local, ou seuls, car dans de nombreux cas, ils sont déjà constructeurs dans leur pays d’origine et connaissent le secteur”.
Outre le logement, ils concluent également des transactions dans le secteur du commerce de détail qui, comme l’explique Nacho Castella, PDG de Cat Real Estate, “est attrayant pour ce type d’investisseurs qui disposent de beaucoup de liquidités. À Barcelone, nous avons conclu plusieurs transactions avec des family offices locaux. Dans 80% des cas, nous avons acheté des locaux commerciaux sans financement. Cependant, Castella souligne que le secteur résidentiel est celui dans lequel ils se sentent le plus confiants.
Investissements en actions, en entreprises, en dettes…
Outre l’achat direct de biens immobiliers, de nombreuses fortunes chiliennes et péruviennes investissent dans des fonds propres, des entreprises, des dettes et même dans le secteur de la promotion immobilière pour développer différents projets : des logements aux hôtels en passant par les plateformes logistiques.
“Ces groupes se sont traditionnellement concentrés sur des actifs très conservateurs, très bien situés et avec des baux à long terme, où ils cherchent principalement à préserver la valeur de leurs investissements. Cependant, nous constatons depuis peu que certains d’entre eux misent sur des investissements à plus forte valeur ajoutée, où, soutenus par la connaissance des partenaires locaux et un horizon d’investissement plus long, ils parient sur le développement de terrains avec une gestion urbaine en attente et l’achat de dettes en souffrance“, explique le cadre de Colliers.
Dans le domaine de la promotion immobilière, Foro Consultores Inmobiliarios explique que, dans certains cas, “ils s’engagent dans des projets de développement dans des zones favorables. Ils s’installent ici et appliquent l’expertise de leur pays à l’Espagne, en travaillant avec des entreprises espagnoles ou en leur faisant concurrence, tant pour les logements à vendre (build to sell) que pour les lotissements à louer (build to rent)”.
Pour sa part, le PDG de MAZABI donne un autre exemple. “Ils ne sont pas seulement intéressés par l’investissement dans le logement, mais ils investissent également dans d’autres types d’actifs immobiliers et prennent des participations dans des entreprises qui sont stratégiques pour eux et qu’ils considèrent comme ayant du potentiel, même dans des équipes de football. Pour citer un exemple, un family office péruvien a acquis il y a quelques années l’entreprise spécialisée dans les produits pour animaux Kiwoko, qui possède d’ailleurs un centre à la Calle Velázquez, 136 (au cœur du mile d’or madrilène) dans un actif qui fait partie du portefeuille de Silicius Real Estate, la socimi que nous gérons”.
Dans le cas de la promotion immobilière, il existe également des cas d’investissement “dans des projets de construction de développement immobilier pour des actifs touristiques tels que des hôtels et des appartements de vacances”, comme le souligne le vice-président mondial de la FIABCI et ancien président de la FIABCI Espagne.
Mais il ajoute qu’il existe aussi des cas de prises de participation (c’est-à-dire d’apports en capital), d’achats d’immeubles pour les vendre à des citoyens de leur pays d’origine et d’opérations axées sur le secteur de la logistique. Un exemple est l’achat d’un terrain de 130.000 m2 que l’entreprise chilienne Frontal Trust a scellé en avril 2022 à Albacete, à côté de l’usine Airbus, dans le but de développer une plate-forme logistique pour Airbus Helicopters. “Elle a profité de la bonne conjoncture du commerce électronique en Espagne et étudie plusieurs autres projets, à un moment idéal pour investir dans des entreprises industrielles”, insiste Ramón Riera.
Il conclut que “en résumé, les Péruviens et les Chiliens disposent d’un large éventail d’options d’investissement sur le marché immobilier espagnol, allant de l’acquisition de propriétés individuelles à l’investissement dans des projets de plus grande envergure. Les opérations sont très variées et dépendent dans une large mesure des besoins et des objectifs de chaque cas particulier”.
Une tendance à la hausse due à l’effet d’appel
Malgré l’engagement croissant des fortunes péruviennes et chiliennes dans l’immobilier espagnol, le poids de ces nationalités sur le marché reste très faible. Parmi les personnes originaires d’Amérique latine, par exemple, les nationalités mexicaine, vénézuélienne et colombienne sont plus importantes. Malgré cela, les pays d’où proviennent la plupart des investissements sont le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et les États-Unis, entre autres. Toutefois, la tendance à la hausse devrait se poursuivre.
À cet égard, Berkshire Hathaway explique qu’actuellement, “de nombreux clients latino-américains se sont engagés à investir en Espagne, mais si nous nous en tenons à ce cas précis, les Chiliens et les Péruviens ne sont pas les principaux acteurs. Pour l’instant, ce sont les Mexicains et les Colombiens qui sont les principaux acteurs. Cependant, nous pensons qu’à l’avenir, ils joueront un rôle plus important dans le pourcentage d’investisseurs. Il ne fait aucun doute que l’Espagne a toujours été un pays attrayant pour les investisseurs et ce type de tendances renforce cette idée”.
En effet, les experts consultés indiquent également que des investissements en provenance d’Argentine, du Panama et même de l’Équateur, ainsi que du Chili et du Pérou, entrent sur le marché. Cette tendance est également motivée par les accords que les associations et fédérations immobilières espagnoles ont signés avec leurs homologues latino-américaines. “Cela facilite grandement la venue des investisseurs dans notre pays en raison de leur confiance et de leur sécurité juridique”, explique le vice-président mondial de la FIABCI, qui prévoit également que le poids de ces nationalités, bien qu’encore résiduel, continuera d’augmenter au fil du temps.
Cette opinion coïncide avec celle de Cat Real Estate, qui conclut que “la raison est claire. Ils trouvent ici la sécurité juridique qu’ils n’ont pas dans leur propre pays, la même langue (c’est essentiel) et une culture similaire. Cela signifie que les investisseurs latino-américains aiment investir ici. Dans les mois à venir, on prévoit que cette demande augmentera même en raison de l’effet d’appel, car ils verront que l’investissement ici est sûr et rentable”.
