par Carla Cornu 
La Costa Blanca a le vent en poupe. Les français et les Belges sont de plus en plus demandeurs de biens résidentiels dans la région. Les constructions nouvelles ont connu un véritable boom depuis 4-5 ans, au point qu’il est de plus en plus difficile de trouver des produits neufs. Le luxe aussi tire son épingle du jeu et de superbes villas neuves attirent de plus en plus les fortunes internationales. Petit tour d’horizon via la notre monographie réactualisée.
La demande
La demande est principalement internationale, d’origine suédoise, norvégienne, finlandaise, islandaise ou belge, française et, dans une bien moindre mesure, britannique, russe ou allemande. Il a connu une forte contraction au cours des 12 derniers mois et la reprise devrait dépendre de la réouverture des frontières et du rétablissement de la mobilité. La récession et l’instabilité de l’emploi restreignent la demande intérieure, minoritaire, à court et moyen terme. Aucun changement significatif dans les préférences des acheteurs n’a été détecté.
Alentour d’Alicante plus en détails (Chiffres Tinsa)
ENTRE DÉNIA ET BENISSA
Les municipalités comprises
Dénia, Poblets, els, Jávea/Xàbia, Benitachell/Poble Nou de Benitatxell, el, Teulada, Benissa
Situation générale
Le marché montre une activité plus faible au cours de la dernière année. Bien qu’une reprise plus notable soit en cours ces derniers mois, un retour à la normale de la demande étrangère est nécessaire.
Prix
Les prix des logements secondaires sont partis d’un contexte haussier continu au cours des dernières périodes et montrent actuellement une stabilisation générale. Seuls les meilleurs emplacements sont orientés à la hausse, avec des prix du neuf en hausse et des prix de l’occasion qui se stabilisent.
| Logement de vacances multifamiliale habituel : • Le produit type enregistre des valeurs comprises entre 1 000 € et 2 000 €/m2, d’une surface d’environ 60-80 m2, un programme fonctionnel de deux chambres, produit d’occasion. |
| Logement de vacances multifamiliale le plus cher : • La localité la plus chère enregistre des valeurs comprises entre 4 000 et 6 000 €/m2 pour un logement collectif. Ce produit est situé sur le front de mer, situé à Jávea. Ce sont des maisons de trois chambres, d’une superficie d’environ 100 m2, avec un développement communautaire, dans un bloc ouvert, de qualités moyennes à élevées et d’une quinzaine d’années. |
| Logement de vacances unifamiliale habituel : • Le produit typique enregistre des valeurs comprises entre 1 000 € et 2 000 €/m2 et a des surfaces d’environ 100-180 m2 en typologie jumelée ou jumelée. |
| Logement de vacances unifamiliale le plus cher : • La localité la plus chère enregistre des valeurs inférieures à 4 000 €/m2, environ 3 200 €/m2 pour une maison unifamiliale. Ce produit Il est situé près de la mer, entre Albir et Denia. Ce sont des maisons d’une superficie d’environ 300 m2, de grande qualité, d’une vingtaine d’années, rénovées, avec un terrain d’environ 1 000 m2. |
Offre
Le marché présente la même tendance dans les résidences principales et secondaires, avec une prédominance des produits de seconde main. Les ventes de résidences secondaires ont enregistré des hausses allant jusqu’à 10 %. Le niveau de stock est faible, après une longue période d’absorption depuis 2008. Les prix des locations de vacances ont baissé au cours des 12 derniers mois d’environ 10% et l’offre a diminué car il y a eu un transfert de logements vers la location traditionnelle.
Activités de promotion
De nouveaux projets ont été lancés dans la dernière période et les délais de commercialisation sont maintenus. La ville avec la plus grande activité de promotion est Dénia. Les promotions proposent généralement des produits de haute qualité avec une prévalence de typologie multifamiliale avec deux ou trois chambres, de 80 à 105 m2, dans une urbanisation communautaire, un bloc ouvert et des qualités moyennes-élevées. Les promoteurs nationaux sont ceux qui ont principalement l’initiative de la construction de nouveaux logements dans la zone. Il n’y a pas de nouvelles réglementations urbaines récemment approuvées, mais Denia et Benissa nécessitent de nouveaux plans généraux, Denia étant la zone où le plus de problèmes existent en raison de l’absence d’un plan général.
Demande
L’acquéreur d’une résidence secondaire est à la fois national et étranger dans des proportions similaires. L’acheteur étranger vient principalement du Royaume-Uni et de l’Europe du Nord et le ressortissant de Madrid et du nord de l’Espagne. Jávea et Denia présentent une prédominance nationale, avec une présence minoritaire d’étrangers. Calpe a les deux marchés. Benidorm et Altea ont un marché étranger plus important. La demande intérieure et extérieure n’a pas été affectée, se situant aux niveaux antérieurs. Les prévisions sont positives, uniquement conditionnées par les limitations de mobilité les plus strictes.
ENTRE CALPE ET VILLAJOYOSA
Les municipalités comprises
Calp, Altea, Alfàs del Pi, l’, Benidorm, Finestrat, Villajoyosa/Vila Joiosa
Situation générale
Le marché a connu plusieurs périodes avec des évolutions positives, avec des augmentations des ventes d’année en année et une forte absorption du stock en attendant la crise de 2008. La dernière période a interrompu cette tendance, provoquant une baisse des niveaux d’activité avec un grand impact en raison de l’absence d’étrangers acheteur.
Prix
Il y a eu des baisses de 5% à 15% avec une divergence entre les prix du neuf stabilisés et les prix de l’occasion en baisse.
| Logement de vacances multifamilial habituel : • Le produit type enregistre des valeurs comprises entre 1 000 € et 2 000 €/m2, avec une superficie d’environ 70 m2 et un programme fonctionnel de deux chambres et deux salles de bains, de qualités moyennes et 10 ans. |
| Logement de vacances multifamilial le plus cher : • La localité la plus chère enregistre des valeurs comprises entre 4 000 et 6 000 €/m2 pour un logement collectif. Ce produit est situé en bord de mer, situé à Benidorm, dans le cas d’appartements d’une superficie d’environ 100 m2, deux chambres, de haute qualité et de plus de 10 ans. |
| Logement de vacances unifamilial habituel : • Le produit typique enregistre des valeurs comprises entre 2 000 € et 3 000 €/m2, des maisons de trois ou quatre chambres, de qualité moyenne-élevée, situées à Benidorm. |
| Maison de vacances unifamilial le plus cher : • La localité la plus chère enregistre des valeurs comprises entre 4 000 et 6 000 €/m2 pour une maison unifamiliale. Ce produit est situé à Altea et Benidorm. Ce sont des maisons d’une surface d’environ 250-300 m2, trois ou quatre chambres, de qualité moyenne à élevée et de plus de 20 ans. |
Offre
Tendances différentes dans les résidences principales et secondaires avec une baisse plus importante dans les résidences secondaires. Les produits d’occasion prédominent et le stock est moyen après de nombreuses périodes d’absorption à un bon rythme. Les achats et les ventes ont connu de fortes baisses dans toutes les communes de la zone. Les locations de vacances ont baissé leurs prix au cours des 12 derniers mois, dépassant les 5% de réduction, et il y a eu un transfert vers les locations traditionnelles, ce qui constitue un mouvement pertinent sur le marché.
Activités de promotion
Les délais de commercialisation se sont nettement détériorés ces derniers mois et le lancement de nouvelles promotions a été suspendu. Benidorm est la ville qui concentre un plus haut niveau d’activité de promoteurs. En chiffres estimés, Benidorm en 2020 a eu un nombre de visas de 6 pour 288 nouveaux logements. Calpe a eu 32 nouveaux visas pour 315 maisons. Villajoyosa a eu en 2020 7 visas pour 54 logements. Altea (en 2020) a eu 25 visas pour 48 maisons. La typologie la plus courante est multifamiliale dans un bloc ouvert avec des espaces communs, des surfaces d’environ 80 m2, deux chambres et des qualités moyennes. Les promoteurs sont généralement des promoteurs nationaux. La situation de stagnation due à l’urbanisme est importante dans plusieurs communes. Cette situation défavorable va du manque de terrains finalistes et des problèmes administratifs et juridiques à l’absence de gestion des terrains aménageables.
Demande
Les acheteurs espagnols et étrangers se partagent le rôle de leader sur le marché des maisons de vacances. La majorité des étrangers viennent du Royaume-Uni, suivis de sources telles que la Belgique, la Suède, la France, l’Allemagne, la Russie, la Norvège et les Pays-Bas. Mise en avant du Royaume-Uni et de l’Europe centrale. La demande intérieure et extérieure a été affectée au cours de la dernière période et devrait continuer de baisser dans les mois à venir sans reprise immédiate.
ENTRE CAMPELLO ET SANTA POLA
Les municipalités comprises
Campello, el, Alicante/Alacant, Elche/Elx, Santa Pola
Situation générale
Le marché enregistre des niveaux d’activité plus faibles et une détérioration marquée. Les villes de la zone enregistraient depuis plusieurs périodes des tendances positives des ventes, avec des promotions bien reçues, de nouveaux visas et des prix, qui ont été interrompus.
Prix
Les prix des maisons de vacances ont enregistré des baisses d’environ 5 à 10 %, démarquant la ville d’Elche, qui est restée pratiquement stable. Les prix de la construction neuve restent stables tandis que les registres de l’occasion diminuent. La tendance à la hausse a été interrompue de manière généralisée, après plusieurs périodes d’amélioration continue. Les locations de vacances ont baissé les prix au cours des 12 derniers mois, dépassant les réductions de 5%.
| Logement de vacances multifamilial habituel : • Le produit type enregistre des valeurs comprises entre 1 000 et 2 000 €/m2, avec une superficie d’environ 80 m2 et un programme fonctionnel de deux chambres, de qualités moyennes et d’environ 10 ans. |
| Logement de vacances multifamilial le plus cher : • La localité la plus chère enregistre des valeurs comprises entre 4 000 et 6 000 €/m2 pour un logement collectif. Ce produit est situé sur le front de mer, situé à Alicante, il s’agit d’un logement en bloc ouvert d’une hauteur de 100 à 180 m2, avec deux à quatre chambres et de hautes qualités. |
| Logement de vacances unifamilial habituel : • Le produit type enregistre des valeurs entre 2 000 € et 3 000 €/m2, des maisons de trois ou quatre chambres et de hautes qualités. |
| Logement de vacances unifamilial le plus cher : • La localité la plus chère enregistre des valeurs comprises entre 8 000 et 10 000 €/m2 pour une maison unifamiliale. Ce produit est situé en bord de mer, à Alicante. Ce sont des maisons avec des surfaces d’environ 250-300 m2, quatre chambres, de haute qualité et de plus de 10 ans. |
Offre
Des tendances différentes sont observées dans les résidences principales et secondaires avec une réduction plus importante dans les résidences secondaires. L’occasion prédomine sur le marché et le stock hérité de 2008 est moyen après une longue période d’absorption à un bon rythme. Les achats et les ventes ont enregistré d’intenses baisses généralisées, dans une fourchette de 15 à 25%, et dans la location il y a eu un transfert vers la location traditionnelle, étant un mouvement important sur le marché.
Activités de promotion
Le time to market s’est considérablement dégradé dans un cadre où de nouveaux projets continuent à être menés. Alicante en 2020 a eu 52 nouveaux visas pour 762 maisons ; Elche a eu 50 nouveaux visas pour 296 maisons ; Campello 17 visas pour 210 foyers ; Santa pola 16 nouveaux visas pour 322 foyers. La population avec la plus grande activité de promotion de maisons de vacances dans la région est Alicante, avec également le plus grand poids de la première résidence, réalisée par des promoteurs nationaux. La typologie prédominante des maisons de vacances en construction sont des appartements en blocs ouverts, de deux ou trois chambres, entre 80 et 105 m2 construits, en urbanisation communautaire et de qualités moyennes à élevées.
Demande
Le profil de l’acheteur est partagé entre national et étranger, avec un peu plus de poids de l’acheteur national. Les étrangers viennent du Royaume-Uni, de Belgique, de Suède, de France, d’Allemagne, de Russie, de Norvège et des Pays-Bas. L’acheteur national est généralement de Madrid, Barcelone, Murcie ou Valence. L’origine du Royaume-Uni se démarque. La demande intérieure et extérieure a été affectée au cours de la dernière période et elle devrait continuer de baisser dans les mois à venir sans retour immédiat aux niveaux antérieurs.
Exemple de bien en vente sur la Costa Blanca :
Villa neuve, La Marina – 385.000 €
Pour plus d’informations : https://lecourrier.es/superbes-villas-nouvelles-a-vendre-sur-la-costa-blanca/
ENTRE GUARDAMAR DEL SEGURA ET PILAR DE LA HORADADA
Les municipalités comprises
Guardamar del Segura, Torrevieja, Orihuela, Pilar de la Horadada
Situation générale
Les premiers mois de l’année en cours atténuent en partie la forte contraction enregistrée en 2020. Cinq années de progression croissante sont interrompues dans un marché caractérisé par une demande internationale importante.
Prix
D’une part, les prix enregistrent des baisses, ainsi que certaines localités maintiennent des valeurs. Orihuela se démarque avec des augmentations de prix. Les besoins en construction neuve restent pour le moment stables, malgré le retrait forcé des acquéreurs. Les prix de location ont baissé d’au moins 5% au cours des 12 derniers mois.
| Logement de vacances multifamilial habituel : • Prix moyen compris entre 1 000 et 2 000 €/m2 selon la localisation du bâtiment, les surfaces et la qualité des produits. 1 400 €/m2 pour les habitations d’une superficie comprise entre 70 m2 et 115 m2, avec 2 ou 3 chambres et 1 ou 2 salles de bains, moyennes |
| Logement de vacances multifamilial le plus cher : • Prix moyen inférieur à 4 000 €/m2. D’une valeur de 3 150 €/m2 pour une maison de 2 ou 3 chambres avec 2 salles de bain, de hautes qualités dans une urbanisation avec piscine communautaire à Guardamar del Segura. |
| Logement de vacances unifamilial habituel : • Prix moyen entre 2 000 et 3 000 €/m2 selon la localisation et la définition du produit. 2 300 €/m2 à Ciudad Quesada, municipalité de Rojales, deuxième étape de la côte, pour une maison individuelle de 2 ou 3 chambres avec 2 ou 3 salles de bain, de haute qualité et entre 5 et 10 ans. |
| Maison de vacances unifamiliale la plus chère : • Prix moyen entre 4 000 € et 6 000 €/m2. D’une valeur d’environ 4 200 €/m2. pour les grandes maisons unifamiliales, avec plus de 4 chambres et 4 salles de bains en première ligne des urbanisations Orihuela Costa, Campoamor, Cabo Roig ou Dehesa de Campoamor. |
Offre
Tendances homogènes sur les marchés des résidences principales et secondaires de la région. Faible niveau de stock de nouvelles constructions et offre secondaire importante sur les communes de la zone, stagnante au cours des 12 derniers mois. Une légère baisse des locations de vacances a été identifiée au cours des 12 derniers mois, l’offre se déplaçant vers le marché de la résidence principale. Une forte détérioration du volume global des transactions et une augmentation notable des conditions de vente peuvent également être observées dans les quelques nouveaux développements situés à Torrevieja et Orihuela Costa. Dans le reste des marchés, des reports ou des annulations ont été enregistrés au démarrage de nouvelles constructions de vacances.
Activités de promotion
Les nouveaux développements, gérés par des opérateurs locaux, se concentrent sur la typologie unifamiliale jumelée de qualité moyenne et d’environ 100 m2. Traditionnellement, des appartements et des maisons jumelées sont développés.
Investir à Alicante, selon le cabinet d’avocats TLA
Ces dernières années, un grand nombre de personnes et d’investisseurs ont décidé d’acheter ou de construire des propriétés dans la région d’Alicante, même si le contexte mondial instable n’y était pas favorable. Les investisseurs se sont lancés dans le processus compliqué (mais passionnant) d’achat ou de construction de leur propriété en Espagne, à la recherche du “beau temps”. Le cabinet d’avocats TLA basé à Alicante nous donne son point de vue sur l’état des lieux.
Alors après tant d’instabilité au cours des deux dernières années, pourquoi notre secteur reste solide à la région d’ Alicante ?
Eh bien, comme prévu, nous nous sommes trouvés confrontés à de nouveaux défis découlant de l’évolution de la demande et des prix, mais ce secteur n’a pas à se plaindre.
Pour nous, le marché de l’achat et de la vente est devenu le protagoniste de cette période, surtout en fin d’année 2021 et probablement s’explique par différents facteurs tels que la reprise de la demande qui, pendant les mois les plus difficiles de l’année 2020 et 2021, est restée bloquée.
Pendant ces périodes l’épargne de certaines familles a augmenté et les taux d’intérêt sont restés à des niveaux historiquement bas, ce qui a encouragé l’investissement immobilier, qui offre des rendements plus élevés que d’autres options considérées comme prudentes, comme les revenus fixes et rend le financement moins coûteux.
Nous avons tous des souvenirs des derniers étés passés en confinement et nous ne savons toujours pas ce que l’été 2022 nous réserve.
En dépit de ce fait, notre terre privilégiée, laisse présager une augmentation des ventes et des achats. Aujourd’hui, en raison de ce qui peut arriver, nous cherchons à améliorer notre qualité de vie par le biais du logement, qui sur la Costa Blanca est généralement une résidence secondaire pour notre profil de client de provenance française ou britannique et déjà en possession d’une propriété chez eux.
La région d’Alicante coïncide avec la majorité des pays espagnols, dans lesquels on observe maintenant un changement de tendance pour acheter des maisons à l’écart de la ville, ou des maisons unifamiliales plus grandes. Il s’agit généralement de villas dotées de grands espaces extérieurs avec lumière naturelle, de grandes terrasses ou de balcons. Le nombre de pièces et l’orientation de la propriété ont également gagné en importance sur d’autres tendances antérieures.
Au niveau national :
L’année 2021 a été excellente, surtout compte tenu de la situation pandémique dans laquelle nous nous sommes retrouvés. Les secteurs qui ont dégagé l’investissement ont été le secteur hôtelier avec 25%, le multi-familial avec 22%, suivi des bureaux 17% et industriel 15%.
Par conséquent, nous nous attendons à ce que l’année 2022 ait un comportement similaire ou même meilleur que l’année 2021.
Nous pensons que le prix des logements va continuer à augmenter de 4,5-5 % par rapport à 2021 en moyenne entre la construction neuve et revente.
Et nous attendons arriver à 100 000 permis de construire pour les nouvelles constructions.
Des augmentations sont également attendues dans le marché de la logistique et dans le résidentiel « build-to-rent », qui continuera de croître et d’augmenter.
En résumé :
On peut dire que les prévisions pour 2022 pour l’Espagne en générale, et pour Alicante en particulier, sont très optimistes, partant d’une base très solide générée au cours du dernier semestre 2020, et tout au long de 2021.
On peut parler d’un appétit des investisseurs de la part des acteurs du marché, et d’une reprise macroéconomique au niveau international qui pourrait se traduire par des chiffres d’investissement supérieurs à ceux de 2021.
TLA – Cabinet d’avocats francophones dans la province d’Alicante
Quelques conseils sur l’achat immobilier de la part du cabinet Delaguía & Luzón
Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté en Espagne dans différentes régions, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
1. La situation du bien
En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause.
A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier.
Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ;
* La clause limitative de responsabilité :
L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur.
* La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » :
Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non).
A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).
ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad »
* La description du bien immobilier « nota simple informativa » :
Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété.
La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien.
Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.
* Le « certificado energetico » :
Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente.
* Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures :
Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc…
* Documents de la copropriété :
En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée.
Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).
Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier :
– S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale,
– Le montant des charges de copropriété,
– La preuve que la propriété est libre de toute charge.
De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019).
* L’acte de vente précédent :
Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non. En cas de travaux il faut vérifier les déclarations.
* Le « certificado de aptitud » :
Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble.
* L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés.
* Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement.
* Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux.
* Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.
2. Le contrat de réservation du bien
Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période.
Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.
Cette étape n’est pas obligatoire.
3. Le compromis de vente
Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.
Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…).
Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.
4. La tasacion
En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert.
Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt. Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé.
Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité.
5. L’obtention du NIE
Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.
La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.
6. Souscrire un compte courant en Espagne
Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne.
Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire.
REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais.
ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.
7. Si l’acquéreur réside à l’étranger
Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente.
A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.
Félix de la Guia Muñoz – Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes
Bon à savoir : La Constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) en Espagne
En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol.
LA SCI EN FRANCE
Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci.
En France, la SCI présente un triple intérêt :
D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.
D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille.
Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
LA SCI EN ESPAGNE
En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial.
Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat. Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière).
Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations.
EST-IL POSSIBLE D’ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE AVEC UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FRANÇAISE ?
Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne , avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc…) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc…).
QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE PAR LE BIAIS D’UNE SCI FRANÇAISE ?
Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse.
Ici, deux situations peuvent se poser :
- Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne.
- Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France.
Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif.
Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations.
Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif.
En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière.
En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.
Félix de la Guia Muñoz – Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes
Cabinet d’avocats francophones recommandés :
Agences immobilières francophones recommandées :
- Acheter Malin : https://achetermalinespagne.com
- Smart Properties : https://smartpropertiesinspain.com/fr/
- Immo Espagne : https://www.immoespagne.fr
- So Home : https://www.sohomerealestate.com
Retrouver la monographie en PDF pour un téléchargement en un clic ici
Les chiffres de cette monographie ainsi que de cet article seront réactualisés en août 2022.
Image home par Eduardo Ruiz de Pixabay
LCE
