par Carla Cornu 
Le Plan Vive, avec Avalon et Culmia ; Aedas Homes et Greystar ont joué dans les grandes affaires. (Brainsre.news)
11/01/22
Le résidentiel à louer, ou construire à louer, a été le segment phare du secteur immobilier espagnol, avec la logistique. Face aux tendances en faveur de la location, de nombreux acteurs du secteur s’y sont lancés pour profiter du vent contraire actuel.
Cet engagement des grands investisseurs sur le marché locatif se justifie par l’élan que prend cette formule résidentielle par rapport à celle qui a été clairement dominante en Espagne : l’accession à la propriété. Ainsi, selon le dernier rapport du bureau Eurostat européen, le pourcentage d’Espagnols qui vivent dans des logements locatifs atteint 24,9%, contre 20,2% en 2010. L’Espagne est le troisième pays d’Europe où le nombre de propriétaires a le plus baissé, derrière le Danemark et la Lituanie, où il recule respectivement de 7,3 % et 5 %.
Pour sa part, en ce qui concerne les prix, le marché locatif en Espagne, au cours de 2021, est resté stable malgré le Covid, au-dessus de 10 euros par mètre carré par mois, un chiffre qui a dépassé en janvier 2020. À partir de ce point, il a atteint un pic à 10,30 euros. Actuellement, il s’élève à 10,1 euros, selon la plateforme Big Data Brains Real Estate.
Dans les grandes villes comme Madrid et Barcelone, le comportement des prix a été celui de la consolidation. Dans le cas de la capitale, après une hausse qui a culminé au premier trimestre 2020, atteignant 15,6 euros le mètre carré ; le prix a été corrigé à 14,7 euros le mètre carré par mois. Dans la ville de Barcelone, sans hausse aussi abrupte que celle de Madrid, le prix de location s’est corrigé à des niveaux inférieurs à 2016. Actuellement, il est stable à 15,8 euros par m2 et par mois.
Grandes opérations
Au total, selon JLL, 1,617 milliards d’euros ont été investis dans de nouveaux travaux pour la location. Le volume total, tous types de logements locatifs confondus, est de 2,1 milliards d’euros, soit 5% de plus qu’en 2020.
Sans aucun doute, et bien qu’il ne s’agisse pas d’une opération, l’actualité résidentielle de l’année a été le lancement du Plan Vive Madrid. Un projet, coordonné par la Communauté de Madrid, de 15.000 logements qui seront promus et exploités pendant 75 ans par des entreprises privées. Les trois premiers lots, avec 6.646 logements, ont été attribués à Avalon Properties, du fonds Ares Management, et à Oaktree.
Aedas Homes a engagé, en 2021, deux projets avec Lazora, d’un montant de 43 millions et 288 logements, et cinq avec la joint-venture Lar-Primonial, d’un montant de 120 millions et 655 logements.
Greystar a acheté sa construction la plus recherchée à louer à Acciona, un développement de 455 logements à Méndez Álvaro. Greystar paiera 120 millions d’euros pour les maisons, qui seront construites en 2024.
Aberdeen a racheté à la joint-venture Dazeo deux projets de construction à louer à Madrid pour 55 millions d’euros. Au total, les deux promotions ajoutent 150 appartements. Metrovacesa a vendu deux immeubles résidentiels de 216 logements à Valence à AEW pour 50 millions d’euros.
En outre, Patrizia a acquis un projet de construction à louer à Madrid auprès du family office espagnol Twin Peaks Capital, qui fera la promotion d’un immeuble de 112 logements, pour lequel ils paieront près de 40 millions d’euros.
Dirigé par Lar, le gestionnaire de fonds français Primonial a annoncé qu’il investirait 400 millions dans la construction de 5.000 logements locatifs en Espagne.
Un autre fonds, en l’occurrence espagnol, qui parie sur la construction à louer est Lazora. Le gestionnaire d’investissement dirigé par Concha Osácar et Fernando Gumuzio a récemment acquis 439 maisons clé en main auprès d’ASG Homes.
Promoteurs
La fureur d’investissement des grands fonds pour le logement locatif a été un coup d’accélérateur pour les ventes des grands promoteurs qui n’ont pas hésité à miser sur cette formule. Ainsi, par exemple, Aedas Homes a conclu des contrats de construction à loyer d’un montant de 163 millions d’euros, ainsi que ASG Homes susmentionné. Jusqu’à présent, Aedas a déjà livré 194 logements dans le cadre d’un précédent accord avec Avalon Properties.
« Ce marché s’est consolidé en 2021 en Espagne et continue de croître. Quelque chose qui a beaucoup de sens en Espagne. Nous avons besoin d’un marché locatif solide et professionnel pour répondre à la demande. Ces initiatives faciliteront l’accès au logement locatif pour les familles qui en ont besoin et, surtout, pour les jeunes », a expliqué David Martínez, PDG d’Aedas, à propos de ces accords.
Metrovacesa va également investir 100 millions d’euros pour construire environ 700 logements. Le développeur dirigé par Banco Santander prévoit que l’activité de construction à louer représentera entre 15 % et 20 % de ses ventes totales.
Neinor Homes, qui est en tête du classement de l’achèvement des logements en 2021, a pris un engagement important dans la location résidentielle, avec le lancement d’une division spécialisée, Neinor Rental. Cette plateforme de logements compte plus de 2.000 logements sur le marché, dont 50 % dans la capitale. En début d’année, elle a racheté neuf immeubles à TPG pour 58 millions. Un autre des accords majeurs de l’année a été la création d’une société commune avec Cevasa, la mairie de Barcelone et la zone métropolitaine de Barcelone pour promouvoir 4.500 logements dans la province de Barcelone.
De son côté, Gestilar, le promoteur madrilène contrôlé par Javier García-Valcárcel, a atteint les 2.000 logements construits pour louer des logements dans son pipeline. La moitié de ces logements, 1.000, sont engagées auprès de la société de gestion DWS, avec laquelle elle a conclu un accord en début d’année.
L’Urbas relancé vient de s’ajouter à la liste des promoteurs qui s’engagent à construire à louer, qui vient de clôturer le rachat de l’agence immobilière Alandalus Real Estate et dispose déjà d’un portefeuille de 1.000 logements locatifs.
Même Socimis comme Colonial ont également inclus des logements locatifs dans l’un de leurs projets phares à développer à Madrid.
Droit du logement
« Le logement locatif a été la classe d’actifs de référence l’an dernier et il continuera de l’être en cette nouvelle année. La demande des investisseurs en logements locatifs augmentera en raison des taux d’intérêt les plus bas et du contexte d’inflation dans lequel nous nous trouvons actuellement », María Andreu, PDG d’Asval, une association qui regroupe les principaux détenteurs de logements locatifs du pays.
Selon EY, jusqu’en 2025, 18.000 logements locatifs neufs seront lancés sur le marché, un chiffre qui a baissé de 30% après avoir connu les premières données de la loi Logement.
Et c’est qu’en octobre, le gouvernement a annoncé qu’il commencerait par le traitement de la première loi sur le logement de la démocratie. Ce règlement est né avec l’intention d’intervenir sur le marché résidentiel afin d’empêcher les prix d’augmenter. Parmi les réglementations, toujours en attente d’approbation, se distinguent les suivantes : Surtaxe de 150 % sur la redevance liquide IBI pour les logements vides depuis plus de deux ans pour les propriétaires possédant un minimum de 4 logements ; et la déclaration des zones stressées, dans les endroits où le loyer représente plus de 30% des revenus et le loyer a augmenté de 5% au-dessus de l’IPC régional.
« Compte tenu des circonstances, il est nécessaire d’éviter les déséquilibres entre l’offre et la demande dus au manque d’offre sur le marché locatif. À cette fin, le développement du parc de logements locatifs est urgent, dans un cadre réglementaire stable et durable qui génère une sécurité juridique. Dans ce sens, il est essentiel d’éviter une réglementation excessive. Cependant, la future loi sur le logement va dans le sens inverse, y compris des mesures qui limitent l’offre et discriminent de manière injustifiée les grands propriétaires fonciers », ajoute María Andreu.
L’une des raisons de la promulgation de cette loi est la pression exercée par Podemos sur le fait que les grands propriétaires sont responsables de la hausse des prix des loyers. À cet égard, le rapport The Housing Property Telescope d’EY garantit que les propriétés appartenant à de grandes plates-formes de logement sont louées entre 7 % et 20 % en dessous du prix du marché de leurs zones d’influence directe, étant même plus compétitives en prix que l’occasion. offre de location avec laquelle ils sont en concurrence dans la même zone.
À quoi s’attendre en 2022
Ce seront sans doute les conséquences de la mise en œuvre de cette Loi Logement qui détermineront l’évolution de l’investissement locatif résidentiel en 2022. Jorge Sena, associé et responsable de la Zone Commerciale de Knight Frank, laisse l’avenir entre les mains du Logement. Loi du résidentiel : « Dans le secteur résidentiel, nous pensons que la croissance de la part de marché du logement locatif va continuer à augmenter, qu’il s’agisse de construire pour louer ou de résidentiel granulaire. Cependant, nous serons ici conditionnés par la manière dont la Loi Logement est débarquée et si elle apporte la tranquillité d’esprit aux investisseurs car de nombreux projets ont été arrêtés en attendant leur réalisation.
Cependant, la plupart des experts affirment que les investissements dans la construction pour la location continueront de faire les gros titres cette année.
« Ce sera une année qui continuera d’être caractérisée par sa grande liquidité et un grand nombre de nouveaux investisseurs désireux d’investir en Espagne. Les actifs les plus vigoureux continueront d’être dans le segment résidentiel, avec un pipeline de 2.4 milliards d’euros », analyse Javier García-Mateo, associé en charge de l’immobilier dans le domaine Strategy & Transactions d’EY.
« Il ne fait aucun doute que le marché de la logistique et le marché du btr continueront de croître. Le premier en raison de la croissance du commerce électronique et le second, parce que c’est un secteur qui connaît actuellement un boom, en raison de la nécessité de disposer de logements destinés à satisfaire une demande négligée sur le marché espagnol », explique Sergio. Fernandes. , Directeur d’Investissement de JLL Espagne.
Source : Brainsre.news
