par Carla Cornu 
La location se développera de plus en plus sur le marché. Non pas par désintérêt de la propriété privée, mais pour la forte demande de logements dans les centres urbains. (Idealista)
Au cours des derniers mois, les géants du secteur se sont intéressés au crédit-bail et ont commencé à le considérer comme un nouveau créneau. Certains promoteurs tels qu’Aedas Homes, Metrovacesa, Realia ou Grupo Lar développent des projets de location, aussi bien pour les investisseurs que pour prendre en charge la gestion par le biais de sociétés spécialisées. Il existe également des fonds d’investissement, tels que Lazora (de Azora) ou encore German Aquila (par l’intermédiaire de sa branche promotrice AQ Accentor), qui développent leurs propres ensembles de logements locatifs, à la fois gratuits et protégés.
Et le secteur bancaire se joint également à cette tendance, à condition que le promoteur et le projet répondent à certaines exigences.
Des sources de Caixabank expliquent à Idealist / News que “nous détectons une demande supérieure à celle des années précédentes dans ce type de développement résidentiel qui est la location de logements. C’est une voie qui intéresse les entreprises, bien que les critères de risque soient différents de ceux d’une offre de logement à vendre. Les caractéristiques de l’offre sont analysées, son prix est comparé à la réalité du marché et l’expérience du promoteur et du gestionnaire est valorisée “.
Dans le même ordre d’idées, se prononce Santander, qui assure qu” il est vrai que nous apprécions une augmentation de la demande en développement locatif, nous analysons chacune de ces opérations selon leurs caractéristiques, la capacité de paiement et la solvabilité du promoteur, leur projections d’occupation … ”
BBVA, pour sa part, insiste sur le fait que “nous nous concentrons actuellement sur le développement résidentiel à vendre, produit avec une destination de vente au détail, mais nous sommes conscients du développement croissant du marché de la location. Nous étudions des opérations de ce type, en tenant toujours compte de la capacité et de la solvabilité du développeur “, tandis qu’Alberto Manrique, directeur du financement immobilier de Bankia, soutient que” les opérations de financement de promotions destinées au leasing sont un domaine d’activité qui nous intéresse. C’est un segment du marché des promoteurs résidentiels qui est en croissance et nous prévoyons qu’il continuera de l’être dans les années à venir. Nous analysons actuellement plusieurs opérations de financement. ”
Banco Sabadell suit également la tendance et affirme que son intérêt pour ce type d’opérations a débuté il ya deux ans, en particulier pour les projets situés dans les grandes villes, principalement à Madrid, bien qu’il ait également financé des projets à Barcelone, Valence et Malaga.
Cette stratégie est déjà bien ancrée sur le marché: les principaux promoteurs résidentiels du marché confirment que, peu à peu, les entités financières s’ouvrent au financement de ce type de projets. “Ils sont plus flexibles et réceptifs car ils sont conscients qu’il s’agit d’opérations à faible risque dans la mesure où les logements ne sont pas vendus à un seul et unique acheteur”, explique-t-il.
Parmi les raisons qui expliquent cette stratégie bancaire figurent le manque d’opportunités de rentabilité dans un contexte de taux d’intérêt bas qui le resteront plus longtemps que prévu et la demande croissante de loyers d’un nombre important de ménages à faible consommation d’énergie. Acheteur qui veut vivre dans les grandes villes, mais ne peut pas acheter une maison. En conséquence, “un intérêt a été généré pour réorienter les offres destinées à l’achat pour des offres locatives”, précise Santiago Carbó, directeur des études financières de la Fondation des caisses d’épargne (Funcas).
Changement de critère de risque
À présent, cette nouvelle stratégie consiste à laisser de côté certains critères que nous avons vus au cours des dernières années et à en créer d’autres. Comme l’a expliqué Carolina Roca, directrice de Grupo Roca et vice-présidente de l’Association des promoteurs de Madrid (Asprima), “Ce financement est très différent du financement du promoteur traditionnel. Dans ce dernier cas, le promoteur doit mobiliser 40% des ressources propres et le financement est lié aux opérations formalisées sous forme de prévente et de solvabilité des acheteurs afin que la transaction aboutisse. Cependant, dans le «build to rent», il est nécessaire de créer une analyse de risque «ad hoc», car la subrogation de tous les financements a lieu chez un seul client final, pour lequel l’analyse de risque est plus corporative (analyse la solvabilité de la société propriétaire du bien à louer) et son plan d’entreprise “.
Comme l’a précisé le responsable du financement immobilier de Bankia, les critères à suivre dépendent du type de projet. En ce qui concerne le financement des opérations “clé en main” (c’est-à-dire qu’un développeur traditionnel a conclu un accord avec un investisseur financier pour vendre le bâtiment une fois qu’il a été construit), le processus “ressemble à une opération traditionnelle d’offre pour la vente aux particuliers, avec la particularité que la vente de l’opération est garantie à 100% par un seul acheteur. C’est pour cette raison que la solvabilité de l’acheteur et les caractéristiques du contrat d’achat sont essentielles au financement de l’opération “.
Au lieu de cela, poursuit-il, “le financement des opérations effectuées directement par les exploitants d’actifs locatifs est similaire au financement traditionnel des actifs immobiliers avec loyers (bureaux, hôtels, centres commerciaux, etc.)
Le secteur financier précise que, en tenant compte de tous ces critères, il analyse quel est le niveau d’endettement maximal du client (développeur / fonds …), et le manque qui peut être appliqué à l’opération (normalement trois ans, deux ans). la construction et un autre pour trouver des locataires au cas où le client assumerait la gestion) avant de donner son approbation.
Le directeur des études financières de Funcas voit de plus en plus de différences entre le financement traditionnel par les développeurs et le financement pour développer des immeubles locatifs. “Cela conserve la propriété de l’initiateur et fournit un loyer à long terme. L’idée est d’obtenir un bénéfice continu du loyer, ce qui contribue à amortir les coûts de promotion de la propriété. Cela ne cesse pas d’être risqué, mais d’une certaine manière, cela met fin à ce cercle vicieux de vente de promotions pour en générer de nouvelles, car le promoteur conserve la direction et la responsabilité “, a t-il souligné.
En outre, il ajoute que “comme dans de nombreux cas, celui qui produit le bien (le promoteur) ne le transfère pas, mais le loue (et conserve donc le risque), il est plus logique de ne pas exiger autant de garanties que l’objet. Il ne s’agit pas de vendre et de se débarrasser du risque, mais de le garder. Dans le modèle d’avant la crise, les promotions étaient financées dans l’espoir de couvrir les coûts de financement avec les ventes ultérieures du bien, alors qu’il est maintenant question de générer un flux de loyers via le loyer, le développeur ayant toujours le bien le plus possible, il n’a donc pas beaucoup de sens de demander des pourcentages de prévente. “
Une opportunité plus IMPORTANTE qu’unE NICHE COMMERCIALE
Bien que le secteur financier confirme son intérêt pour ce type d’opérations, les experts excluent l’existence d’un mouvement de masse. Par conséquent, ils pensent qu’il s’agira davantage d’opérations répondant à une opportunité conjoncturelle qu’à un nouveau créneau commercial.
Selon Enrique Quemada, PDG de ONEtoONE Corporate Finance, “ces opérations peuvent avoir un sens à Madrid et à Barcelone, en particulier dans les bonnes zones et les locations à long terme. Cependant, nous constatons que les banques partent pour financer leur résidence secondaire sur la côte, craignant une surchauffe du marché et que ce type de logement soit utilisé pour la location de vacances. De nombreux promoteurs recherchent des financements alternatifs à des taux d’intérêt à deux chiffres pour pouvoir développer des projets dans les zones balnéaires. “
Manuel Romera, directeur du secteur financier chez IE Business School, pense quelque chose de similaire, rappelant que les banques traversent une période très difficile. “Ils accumulent des années de licenciements et de fermetures de bureaux qui ne sont pas encore terminés, ils modifient leurs politiques de risque, ils se réajustent aux exigences réglementaires … En général, les chiffres ne sont pas connus et il est vrai que le secteur des promoteurs a encore faible poids dans le secteur financier. Le financement de ces projets semble logique et cohérent, car les banques doivent se réinventer pour que leurs activités aient un avenir, mais je ne pense pas que nous voyions ce type d’opérations de manière massive. Mon sentiment est que ce sera quelque chose de plus ponctuel que structurel. “
Les données de la Banque d’Espagne suggèrent que l’encours du crédit de développeur et de constructeur (y compris les activités immobilières) s’élevait à la fin de l’année dernière à un peu plus de 117.000 millions d’euros, contre près de 300.000 millions comptabilisés en 2012, au pire moment de la crise, soit plus de 470.000 millions d’euros à l’été 2008. Le chiffre actuel est le plus bas depuis le printemps 2003.
Enfin, les experts se souviennent que, malgré la baisse des loyers, l’Espagne est toujours un pays de propriétaires, sans oublier que le marché de la location peut être découragé par l’incertitude législative et les modifications que le gouvernement a apportées aux nouveaux contrats, parmi lesquels l’allongement de la durée des contrats, la limitation des obligations ou la révision des loyers liés à l’IPC se distinguent. Ils soulignent que la réglementation pourrait punir les propriétaires et constituer un élément de pression sur les prix s’ajoutant à celui exercé par la loi de l’offre et de la demande, et une variable qui invite à penser qu’il n’y aura pas de financement bancaire massif pour le développement de nouveaux bâtiments pour les maisons destinées à la location.
Source et suite: Idealista
