par Carla Cornu 
Sa proximité avec les grands centres d’affaires tels que l’aéroport de Barajas génère une demande croissante qui a fait grimper les prix de location à des niveaux record.
Antonio Ramudo, Data Scientist Brainsre, 3 août 2022
- Quartier jeune, bien desservi par la route et très bien situé à côté de l’aéroport.
- Les prix des loyers atteignent des sommets après une augmentation annuelle de 6,2 %.
- Des prix d’achat et de vente élevés qui réduisent la rentabilité d’un éventuel investissement.
- Quartier Extra M-30 avec le plus de logements loués par habitant.
Rejas est l’un des huit quartiers qui composent le district madrilène de San Blas-Canillejas et compte une population de 16.669 habitants selon le Padrón 2021. Située au nord-est de la capitale, elle est bordée au nord par l’autoroute de Barcelone (A-2) et la zone de l’aéroport de Barajas, à l’ouest et au sud par la M-21 et la municipalité de Coslada et à l’ouest par la M-40.
En plus de disposer de bonnes communications routières (le quartier n’a pas de stations de banlieue ou de métro), Rejas dispose d’un grand centre commercial qui offre de nombreux services, le Centro Comercial Plenilunio, ainsi que de nombreux espaces verts à l’intérieur du quartier (surtout à l’ouest) et dans les zones voisines : Parque del Capricho ou Parque Juan Carlos I.
Le parc de logements de Rejas est la résidence potentielle de nombreux travailleurs des grands centres de travail situés à proximité du quartier ou dans ses limites : l’aéroport Adolfo Suarez Madrid Barajas, le centre commercial Plenilunio ou IVECO Espagne, ainsi que la multitude d’hôtels qui prolifèrent dans la zone grâce à la proximité de l’aéroport, de grandes marques comme Marriott, Meliá, B&B ou Tryp.
Rejas fait l’objet de cet article car c’est le quartier de Madrid hors du M-30 qui compte le plus grand nombre de biens loués par habitant, avec 1.657 biens loués l’année dernière, soit 10 biens pour 100 habitants.
Dans cette analyse, réalisée à partir des données de la plateforme Big Data immobilière Brainsre, nous analyserons l’état et l’évolution du marché immobilier résidentiel du quartier du point de vue d’un investisseur privé.
Un quartier de plus en plus jeune
Rejas est un quartier éminemment jeune en raison du fort développement qu’il a connu dans la première décennie du XXIe siècle, avec des zones où l’âge moyen se situe entre 35 et 38 ans. Ce n’est que dans la zone Ouest, dans le quartier de Ciudad Pegaso (la zone la plus ancienne du quartier) que cet âge moyen augmente pour atteindre entre 41 et 48 ans en moyenne.
Le quartier présente un taux de non-paiement modéré, avec des zones comme Ciudad Pegaso où le taux de non-paiement varie entre 6 et 11 %, d’autres comme Colonia Fin de Semana où le taux de non-paiement atteint 19,5 % ou la zone autour du centre commercial Plenilunio, où le non-paiement dépasse 30 %.
Le risque de squat est très faible à Rejas et les cas sont exceptionnels, loin des autres zones problématiques de la région, comme certaines rues de Coslada ou de San Blas même.
Les prix de vente sont stables et suivent une tendance positive
Les prix de vente des maisons ont stagné fin 2018 autour de 2.700 euros par mètre carré, après deux années de forte hausse depuis 2016. Loin d’être malmenés par l’irruption de COVID-19 comme dans d’autres quartiers de la capitale, les prix ont résisté et sont passés en 2021 à 2.800 € pour atteindre aujourd’hui 2.827 € le mètre carré. Cela montre un marché d’achat et de vente consolidé et positif qui n’a pas souffert de la pandémie, probablement en raison de la demande d’appartements moins chers, plus grands et dotés de meilleures zones communes (beaucoup avec des piscines) que dans les zones plus centrales de la capitale.
S’il est vrai que le quartier compte un grand nombre de logements anciens construits dans les années 1950, 1960 et 1970 à Ciudad Pegaso ou Colonia Fin de Semana, la plupart des logements du quartier ont été construits au cours de la première décennie du XXIe siècle, en plein boom immobilier. Depuis lors, les nouveaux développements sont devenus rares et, selon la base de données des nouveaux développements de Brainsre, il n’y a pas de nouveaux développements à l’horizon proche. Il n’y a actuellement qu’un seul projet avec un produit à vendre : Isla de Tambo, un complexe de 52 logements développé par Gestilar, qui, maintenant livré, est en phase finale de commercialisation.
Pour toutes ces raisons, le produit présent sur le marché de l’achat et de la vente est divisé en trois types : le produit d’occasion de plus de 50 ans et nécessitant une rénovation, le produit d’occasion remis à neuf et le produit semi-neuf de 10 à 15 ans prêt à vivre ou nécessitant une remise à neuf superficielle.
Les prix des loyers à Rejas atteignent des niveaux record
En termes de prix de location, le quartier a légèrement souffert pendant la pandémie, avec une légère baisse de 2,5 %, de 11,6 à 11,3 euros par mètre carré, une contraction des prix probablement causée par la brusque augmentation de l’offre due à la migration du produit de location de vacances vers le marché de la location traditionnelle (le quartier est très proche de l’aéroport). Cette baisse a été corrigée au cours de l’année 2022 et les prix de location à Rejas atteignent actuellement un niveau record de 12 euros par mètre carré, après avoir connu une augmentation annuelle de 6,2 %.
Le temps de location (temps mesuré en mois qu’un bien immobilier passe sur le marché jusqu’à ce qu’il trouve un locataire) continue à monter en flèche après la pandémie, ce qui est la tendance générale dans tout Madrid. Actuellement, à Rejas, il faut 2,9 mois pour louer un bien, un chiffre conforme à la moyenne de Madrid, qui est de 2,8 mois.
Des prix d’achat et de vente élevés qui nuisent à la rentabilité
En résumé, Rejas est un quartier dont le marché est stable et consolidé et dont la demande locative est en hausse grâce, entre autres, à sa proximité avec l’aéroport et d’autres grands centres de travail. Ses prix de location abordables en font une excellente alternative aux quartiers ou zones plus centrales de Madrid pour les locataires à la recherche d’un logement moins cher ou d’un logement au même prix mais avec plus d’espace et de meilleures zones communes (piscine ou espaces verts).
En tant qu’alternative d’investissement à d’autres zones de Madrid, il faut tenir compte du fait que Rejas a des prix de vente beaucoup plus élevés que d’autres zones dans une gamme de prix de location similaire, ce qui réduirait la rentabilité d’un éventuel investissement.
Il s’agit d’un quartier relativement cher pour investir, où la mise de fonds minimale moyenne serait supérieure à 200.000 €, ce qui correspond au coût moyen d’un appartement d’une chambre. A priori, si l’on veut maximiser la rentabilité, il faut éviter d’acquérir des appartements relativement neufs construits au 21ème siècle, sans possibilité de vente immédiate avec plus-value via la rénovation et avec un rendement locatif très faible. Il pourrait s’agir d’une bonne alternative pour rechercher des produits de seconde main (dans des zones développées dans les années 50 et 70) en vue d’une éventuelle opération de conversion de maison (acheter, rénover et vendre avec une plus-value) ou d’un achat pour rénover et louer plus tard.
Alors que dans d’autres quartiers plus familiers, le produit 1 chambre ne présente aucun intérêt et qu’investir dans ce produit implique un risque supplémentaire, cela ne semble pas être le cas à Rejas, où la rotation des appartements 1 chambre à louer (pourcentage d’appartements qui sont loués sur l’ensemble du stock disponible sur le marché) est supérieure à la moyenne madrilène. Dans le même temps, la demande d’appartements d’une chambre sur le marché de l’achat-vente est très faible et l’offre relativement importante, ce qui en fait un bon marché où rechercher des opportunités à bon prix.
Source Brainsre.news
