par Carla Cornu 
Au cours de sa 1ère année d’application, elle a entraîné un plus grand manque de confiance de la part des propriétaires pour mettre leurs appartements en location, selon les experts consultés.
Il y a un an aujourd’hui, la loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement a été adoptée, ce qui était censé apporter des changements importants sur le marché résidentiel, en particulier pour les locations, mais qui a finalement conduit à la disparition pratique de l’offre en raison de l’énorme méfiance de milliers de propriétaires à l’égard de la nouvelle réglementation, selon les experts consultés. D’autre part, la normalisation des prix tant vantée – qui était l’un des principaux arguments de la loi – a entraîné une réalité désespérante pour des milliers de personnes à la recherche d’un appartement : les prix dans de nombreuses zones analysées par idealista sont à des niveaux maximums, et tout indique qu’ils continueront à augmenter.
La loi pour le droit au logement a été votée il y a un peu plus d’un an au Parlement, publiée au Journal officiel de l’État (BOE) le lendemain et est entrée en vigueur le 26 mai 2023. Un texte qui a été fortement critiqué dès avant sa mise en œuvre par différents secteurs de la société espagnole, de la politique aux hommes d’affaires, en passant par le secteur de l’immobilier. Les plus grandes craintes des experts se sont réalisées : volatilisation de l’offre et prix à des niveaux maximums.
« La principale conséquence de la loi sur le logement, au cours des 12 derniers mois, a été que l’ensemble du secteur immobilier a passé trop de temps à parler de ses effets pernicieux et à essayer de convaincre le gouvernement de la nécessité de la modifier, voire de l’abroger », déclare Mikel Echavarren, président et directeur général de Colliers Spain & Portugal.
« Toutes ces paroles ont été prises avec le vent, comme c’était prévisible, car la fonction principale de cette loi a été, à mon avis, de capturer des votes, en essayant d’appliquer des mesures simples à un problème complexe. Comme l’ont déjà annoncé de nombreux professionnels du secteur, ainsi que la Banque d’Espagne, les effets de cette loi, même sans son application, ont été très négatifs, en augmentant les risques pour les propriétaires, l’insécurité, le vandalisme et l’occupation, et en les désignant comme les responsables d’un problème qu’ils n’ont pas créé”, ajoute l’expert immobilier.
Au cours de sa 1ère année d’application, la loi sur le logement a montré qu’elle continuait à susciter l’inquiétude, générant encore plus de doutes et d’incertitudes parmi les propriétaires et les locataires, ce qui fait que l’offre de logements locatifs réguliers diminue face à l’augmentation d’autres types de locations, comme les locations temporaires ou les locations de chambres, qui ont été exclues de la réglementation de cette loi sur le logement.
« Pour poser un diagnostic, je pense qu’il faut se demander si la situation de l’accessibilité au logement pour les citoyens qui en ont besoin s’est actuellement améliorée. Et je pense que la réponse, du moins en Catalogne, est très claire, elle ne s’est pas améliorée”, souligne Carles Sala, porte-parole de l’API de Catalogne. “Au contraire, la déclaration de zone stressée, annoncée depuis juin 2023 et qui n’est entrée en vigueur qu’en mars 2024, a généré un marché locatif vraiment incontrôlable et qui a également effrayé, dirions-nous, ses acteurs”.
Le gouvernement, comme annoncé dans la loi sur le logement elle-même, étudie des formules pour réglementer la location saisonnière de chambres et d’appartements touristiques, pour lesquelles il a créé des groupes de travail avec la CCAA et les agents du secteur pour trouver une solution.
Offre de location moins habituelle et prix plus chers
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Le TC approuve une grande partie de la loi sur le logement avec crainte que le gouvernement n’étende les zones en difficulté
Offre de location moins habituelle et prix plus chers
Les locations traditionnelles diminuent au détriment des locations saisonnières, qui continuent de gagner en importance sur le marché immobilier. L’année dernière, l’offre de locations permanentes a diminué de 15%, par rapport à l’augmentation de 56% sur un an des locations temporaires, qui représentent déjà jusqu’à 11% du marché, selon les dernières données boursières de idéaliste.
Selon cette dernière étude, 30% de l’offre locative à Barcelone correspond à des locations saisonnières, tandis qu’à Madrid c’est 15% et à Malaga cela représente 13% du parc, comme à Valence.
« Nous avons constaté que depuis l’approbation de la loi sur le logement, l’offre locative a considérablement diminué, ce qui a entraîné une augmentation des loyers demandés par les propriétaires. Cette augmentation s’est produite avant tout pour compenser les limitations imposées par la loi, en termes d’actualisation des loyers et les risques plus élevés que les propriétaires doivent assumer, en cas d’expulsions, en augmentant les délais d’attente pour récupérer les logements », souligne José Ramón Zurdo. , directeur général de l’Agence de négociation de locations (ANA).
« Nous avons également constaté une préoccupation des propriétaires envers d’autres formes de location, plus flexibles et moins impliquantes, comme la location saisonnière et surtout la location de chambres. Ce type de bail leur permet d’échapper aux limitations imposées par la loi sur le logement et la LAU, car ces baux sont régis, dans la plupart des cas, par le Code civil, beaucoup plus laxiste et permissif que ces réglementations. Aussi parce que diviser les logements en pièces permet aux propriétaires d’obtenir un plus grand rendement économique », ajoute le porte-parole de l’ANA.
Selon les calculs de Renta Seguro, on s’attend cette année à une perte de 60.000 logements sur le marché locatif, dont environ 25.000 rien qu’en Catalogne, la seule région où s’appliquent les zones de stress qui contrôlent les prix des loyers. Près de la moitié de l’offre qui serait perdue dans tout le pays se trouverait en Catalogne.
« Pendant ce temps, les prix ne cessent de grimper, conséquence de ce décalage entre une offre en baisse et une demande de plus en plus élevée », confirme l’entreprise. Selon son Observatoire de la location, le prix moyen de la location d’un logement en Espagne a augmenté d’environ 100€ en 2023, par rapport à l’année précédente, pour atteindre 1.002€. D’ici 2024, on s’attend à ce qu’ils continuent d’augmenter, puisqu’au début de l’année ils atteignaient déjà une moyenne de 1.069€/mois de revenu moyen.
Selon les dernières données d’idealista, les prix des locations ont enregistré une augmentation de 13% sur un an l’année dernière, et en avril ils ont atteint 13€/m2 par mois, le plus élevé de la série historique. Jusqu’à 35 capitales provinciales ont enregistré des records de prix au quatrième mois de l’année, où se distinguent les grands marchés comme Madrid (19,2€/m2), Barcelone (21,1€/m2), Valence (13,9€/m2) ou Malaga. (14,2€/m2), avec des augmentations annuelles supérieures à la moyenne nationale.
« Légiférer dos aux propriétaires finit par détruire le marché. Les mesures adoptées en matière de location ont déplacé l’offre de la location permanente vers la location saisonnière, une formule parfaitement légale, mais qui rend encore plus difficile l’accès au logement pour les personnes et les familles les plus défavorisées”, souligne Francisco Iñareta, porte-parole idéaliste.
« L’origine des problèmes de loyers ne réside pas dans les prix, mais dans l’énorme déficit d’offre, qui génère des tensions sur les prix et de l’anxiété chez les familles qui voient l’âpreté de la concurrence. La situation nécessite un rééquilibrage dans les relations entre propriétaires et locataires qui amène beaucoup de produits sur le marché et permette à la situation de se normaliser », conclut Iñareta.
L’année dernière, l’offre d’appartements en colocation a augmenté de 43% sur un an au 1er trimestre, tandis que la demande a à peine baissé de 1%, ce qui a fait augmenter le prix de seulement 3%, à 400€ par an. mois, selon un autre rapport Idealista. Sur les grands marchés, des hausses de prix à 2 chiffres ont été constatées à Alicante, Barcelone et Palma, et des hausses un peu plus modérées à Malaga, Bilbao et Madrid.
Le laboratoire de Catalogne : une expérience sur le point d’exploser
L’une des mesures phares de cette loi sur le logement a été la possibilité pour les communautés autonomes, qui sont l’administration compétente en matière de logement, de déclarer pour 3 ans les zones de marché résidentiel en tension et d’appliquer des limites aux prix des logements. Après cette 1ère année, seule la Catalogne a mis en œuvre cette mesure.
Depuis mars dernier, jusqu’à 140 municipalités catalanes, dont les 4 capitales provinciales et l’Aire Métropolitaine de Barcelone (AMB), ont eu des limites à l’augmentation des nouveaux contrats de location, en particulier pour les grands locataires, qui possèdent 5 logements en propriété dans ces zones stressées. zones.
Déclarer une zone comme marché résidentiel tendu signifiera, entre autres, limiter la hausse des prix des loyers ou modifier le régime de prolongation des contrats en cours, tandis que les petits propriétaires pourront obtenir davantage d’allégements fiscaux. Alors que les contrats actuels continueront d’être renouvelés selon le contrat, généralement avec une augmentation annuelle maximale de 3% ; Le prix de location dans un nouveau contrat de location entre particuliers sera basé sur le prix du contrat précédent (année dernière + 3% d’augmentation), sauf travaux d’amélioration du logement, qui pourront augmenter jusqu’à un maximum de 10%.
Dans une interview pour Idealista/News, Joan Ramon Riera, commissaire au logement de la Mairie de Barcelone, a souligné qu’il y aurait probablement une baisse des nouveaux contrats de location. “Mais il ne faut pas estimer que cette baisse est due au fait qu’il n’y a pas de demande ou qu’il n’y a pas d’offre, mais plutôt qu’elle sera fortement motivée par les prolongations, car maintenant se matérialisent les prolongations et les prolongations de contrats de la modification législative de 2019, où est passé de 3 ans à 5 ans (ou 7 ans) dans les contrats de location. Autrement dit, nous avons réussi à stabiliser un très grand nombre de locataires dans la zone stressée, les gens continuent de vivre là où ils vivent”, a-t-il ajouté.
Une autre mesure entrée en vigueur en Catalogne avec la loi sur le logement est le nouvel indice officiel des prix de location, qui servira de référence pour les nouveaux contrats de location dans les zones déclarées comme un marché résidentiel tendu.
Comme Idealista l’a avancé, l’indice des prix de référence des loyers approuvé par le gouvernement montre des niveaux de prix très éloignés des loyers qu’un locataire peut trouver sur le marché actuel. Concrètement, les données basées sur l’échantillon annoncées dans Idealista en février 2024 proposaient un prix au mètre carré de 11,6€, tandis que l’indice du ministère du Logement reste à 7,9€ : 32% de moins, selon l’étude réalisée par le Real Europe du Sud. Marché immobilier.
Pendant ce temps, les prix n’ont cessé d’augmenter en Catalogne, et plus particulièrement à Barcelone, comme nous l’avons déjà mentionné. Mais le pire se trouve dans l’offre et la demande résidentielles. En Espagne, les annonces de location de logements publiées sur Idealista au 1ère trimestre 2024 ont reçu en moyenne 27 contacts avant d’être désabonnées, un chiffre 55% supérieur à celui enregistré au cours de la même période de 2023, où elles ont reçu en moyenne 17 contacts. , selon l’étude de la demande d’Idealista.
Les experts soulignent que les conséquences de la loi sur le logement n’affectent pas seulement la Catalogne, mais s’étendent également à toute l’Espagne en raison du manque de sécurité sur le marché et de la « responsabilité imposée » aux propriétaires de ne pas nuire aux locataires. Echavarren insiste sur le fait que « les mesures prises par le gouvernement pour limiter l’augmentation des loyers par rapport à l’IPC et pour étendre la mesure populiste et temporaire d’interdiction des expulsions des groupes vulnérables, ont approfondi, dans une plus grande mesure, le sentiment d’insécurité juridique et hostilité à l’égard des investissements privés, ce qui n’augure rien de bon pour une évolution favorable de ce marché.»
Le phénomène de cette très forte demande et de cette faible offre sur le marché est plus évident dans les grandes capitales. Madrid et Barcelone sont les grands marchés où le nombre de familles qui aspirent à louer chaque logement est le plus élevé, avec respectivement 41 et 40 contacts par annonce. À Valence ou à Malaga, il y a entre 29 et 28 familles au niveau national.
Un processus qui s’est accéléré au cours des 12 derniers mois, désormais avec l’entrée en vigueur de la loi sur le logement. Si la moyenne générale a augmenté de 55% l’année dernière, à Madrid, l’augmentation du nombre de personnes intéressées par chaque annonce a augmenté de 63%, contre 39% à Barcelone. À Malaga (34%) ou à Valence (15%), la pression de la demande s’est également accrue.
Parallèlement, l’offre de locations permanentes a continué à diminuer l’année dernière sur les principaux marchés, comme Madrid (-24%) et Barcelone (-15%), même si à Valence (4%) et Malaga (2%) ont enregistré une légère augmentation du parc locatif sur le marché.
De l’API Catalunya, ils soulignent que la règle est clairement contre-productive et qu’elle suscite des doutes, « surtout dans cette situation d’inégalité sur le marché locatif lorsque l’on applique la maîtrise des loyers dans certaines zones territoriales, par rapport à d’autres qui ne l’appliquent pas, brise ainsi le l’unité du marché. »
Le pourcentage du revenu des ménages nécessaire pour accéder au logement est passé à 34,5% dans le cas de la location, selon une étude sur le taux d’effort idéaliste. Le manque d’offre, ainsi que la forte demande et la hausse des prix qui en résulte, sont la raison pour laquelle cet effort a rebondi l’année dernière. Jusqu’à huit capitales exigent plus de 30% du revenu familial pour payer le loyer, dont Barcelone, Palma, Málaga, Madrid, Valence, Alicante, Saint-Sébastien et Las Palmas de Gran Canaria.
“À Barcelone et dans ses environs, l’offre a chuté au cours des 12 derniers mois et soit une certaine inflexion se produit immédiatement, soit nous avons l’impression que nous nous approchons d’un certain effondrement du marché locatif”, explique Carles Sala.
Le TC approuve une grande partie de la loi sur le logement avec crainte que le gouvernement n’étende les zones en difficulté
Les réactions du secteur à la récente résolution de la Cour Constitutionnelle sur la loi sur le logement suite au recours de la Junta de Andalucía ne se sont pas fait attendre. L’Assemblée plénière de la Cour constitutionnelle a approuvé la plupart des réglementations de l’État, même si elle examine partiellement certains des points contestés, comme ceux liés à l’invasion des compétences de la LACC en matière de logement protégé, de parc de logements sociaux ou d’information. que les grands exploitants doivent contribuer.
« Nous avons reçu avec une profonde préoccupation l’approbation par la Cour Constitutionnelle de la Loi sur le Logement, déclarant l’inconstitutionnalité de seulement 2 ou 3 dispositions qui affectent le foncier et le logement public », déclare Jesús Manuel Martínez Caja, secrétaire général et conseiller juridique de l’agence immobilière de Madrid. association AMADEI.
Bien que la Cour ait d’autres recours pendants présentés par plusieurs gouvernements régionaux, le porte-parole de l’employeur fait le point sur cette 1ère année de la loi sur le logement. “C’est très négatif car cela a contribué à réduire l’offre de locations au niveau national, et à Madrid également, en raison de l’insécurité juridique créée. Les mesures adoptées génèrent beaucoup d’insécurité pour le propriétaire et ont signifié qu’il s’agit désormais d’une recherche de nouvelles formules de location, comme la conversion de logements locatifs traditionnels en logements saisonniers ou l’essor de la location de logements touristiques, notamment à Madrid.
Les experts ajoutent leur crainte que l’Exécutif tente d’étendre la prolifération des zones de tension sur tout le territoire sans l’approbation de la CCAA. Le PSOE a enregistré une initiative au Congrès exhortant les communautés autonomes à déclarer les zones de marché résidentiel en difficulté.
Le secrétaire d’État au Logement et à l’Agenda urbain, David Lucas, a confirmé au Parlement que le gouvernement étudiait la formule pour appliquer la loi sur le logement, qui comprend des mécanismes de régulation du prix du loyer, dans les communautés autonomes qui refusent de l’utiliser.
La Communauté de Madrid et l’Andalousie ont été les plus réticentes à appliquer cette mesure, même si les municipalités régies par le PSOE, comme celles d’Alcorcón, Fuenlabrada ou Getafe, ont demandé à appliquer les zones stressées. En dehors de Madrid, la Mairie de Las Palmas de Gran Canaria, également régie par le PSOE, a demandé à son gouvernement régional d’appliquer les zones stressées.
Source : Idéalista
