Les campings, le « nouvel » objet de convoitise de l’immobilier : des fondamentaux uniques et une rentabilité de 12 %

Les campings, le « nouvel » objet de convoitise de l’immobilier : des fondamentaux uniques et une rentabilité de 12 %

7 mars 2023, 6:00

L’agent immobilier installe sa « tente » privée dans un nouvel emplacement. Ces derniers mois, de nombreux groupes du secteur ont manifesté leur intérêt pour un nouveau type d’actifs : les campings. Chez idealista/news, nous avons discuté avec les principaux acteurs du secteur afin qu’ils nous expliquent pourquoi une partie du secteur immobilier a suscité le désir d’investir dans ces complexes et, surtout, pour connaître leurs caractéristiques et quelle est la rentabilité qui peut y contribuer. Que ce soit à la montagne ou à la plage, les campings sont le nouvel atout alternatif à prendre en compte dans l’immobilier espagnol.

Pour Carlos de la Torre, directeur REIB de CBRE Espagne, “il y a un phénomène croissant au sein des secteurs alternatifs où les investisseurs se tournent vers de nouvelles ‘classes d’actifs’, diversifiant leurs portefeuilles, le camping étant l’une d’entre elles”. Le responsable ajoute également que “cela ne se produit pas seulement avec les campings, mais aussi avec d’autres actifs comme les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Les investisseurs immobiliers convergent vers des secteurs alternatifs où la valeur que l’opérateur qui gère ces actifs apporte à l’investissement immobilier est fondamentale », soutient-il.

Pour de la Torre, « les campings en Espagne ont des fondamentaux uniques en termes de capacité de l’Espagne à attirer le tourisme, en plus de couvrir une partie de la demande avec un coût d’achat inférieur et axés sur une expérience plus proche de la nature. Du point de vue de l’investissement, c’est encore un secteur éminemment fragmenté, donc dans les années à venir on assistera à une consolidation et à une professionnalisation du secteur par les opérateurs et les investisseurs institutionnels ».

En ce qui concerne les données, Jesús Rodríguez Maseda, directeur de Strategic Hotel Consulting à Savills, explique que le marché du camping en Europe a considérablement augmenté depuis 2017, où le chiffre historique reflétait un chiffre d’affaires total de 4,28 milliards d’euros, en augmentation de 7,9 % en 2019 et avec une prévision qui il atteindra le chiffre de 5,69 milliards d’euros en 2027, soit 35,8% de plus que le chiffre de 2022. Au sein du segment, le glamping s’impose comme le produit star qui soutient une grande partie de la croissance (plus de 10% par an) pour pour près de 25 % de l’offre totale », explique-t-il.

Selon Juan Garnica, directeur exécutif d’Hotels in Savills, l’investissement immobilier accorde plus d’attention à ce type d’actifs depuis “la propriété beaucoup plus institutionnelle de ces actifs en Europe, l’essor de l’industrie du tourisme en Europe du Sud et surtout en Espagne , son caractère éco-durable et peu invasif, le développement de nouveaux produits de meilleure qualité et des marges d’exploitation attractives, ainsi qu’une professionnalisation croissante de la gestion sont les clés de son attractivité croissante en tant qu’investissement immobilier alternatif ».

Camping ou glamping
Il existe deux modalités commerciales différenciées, le camping et le « glamping ». « Le premier est un format bien connu, tandis que le second est une modalité qui combine l’expérience du camping en plein air avec le confort d’un hôtel. Le terme «glamping» est une fusion des mots glamour et camping et a été inventé à la fin du 19e siècle. Il consiste à profiter de la nature et de l’expérience du camping conventionnel, sans sacrifier le confort », expliquent-ils de CBRE.

Plusieurs caractéristiques différencient un « glamping » d’un camping :

-Tente ou construction plus robuste qu’une tente igloo
-Mobilier maison/hôtel (lits sommier, table de chevet, portemanteau, plantes…)
-Accès à l’électricité et à la lumière, y compris l’eau courante
-Plate-forme ou toute isolation sous la tente
-Douches et toilettes de qualité
-Dans certains cas, propre cuisine

Pour Juan Gallardo, associé du cabinet de conseil 3Capital Real Estate, il existe une différenciation substantielle entre les mêmes types d’actifs. « Celles bien situées, à proximité de destinations reconnues, qu’elles soient plage ou montagne ; avec un accès facile via une autoroute connectée aux principaux réseaux européens et à deux jours maximum des principales sources de demande (France, Belgique, Pays-Bas et pays d’Europe centrale) sont particulièrement appréciés. Aussi ces investissements « à valeur ajoutée », c’est-à-dire de haute qualité mais nécessitant un repositionnement par une gestion active (changements d’opérateurs, renégociation des conditions, reconfiguration des espaces, etc.) et des investissements en CapEx », explique Gallardo.

Performance économique des campings
Pour les professionnels du secteur consultés, “parler de rendement dans le contexte actuel est compliqué et il faut ajouter que nous sommes sortis de quelques années qui ont rendu impossible une évolution normalisée des comptes de résultat”. “En même temps, il y a une grande différence dans les niveaux de coûts de développement entre un camping conventionnel, qui aurait une zone de camping comme structure typique, une autre pour les caravanes et, de manière résiduelle, des bungalows ou similaires, complétés par de nombreux espaces verts, de l’eau , supermarché, restaurant -cafétéria, un resort comme ceux qui peuvent apparaître sur la côte catalane, avec beaucoup d’emphase sur le divertissement, l’eau, les familles, et un glamping comme ceux que l’on peut trouver aujourd’hui, similaire aux modèles hôteliers en services mais avec une structure horizontale au lieu de verticale », expliquent-ils depuis Savills.

« Les rendements, en tout cas, sont comparables à ceux du segment hôtelier, comparables par produit, bien qu’avec un investissement adéquat dans la conception du produit et les coûts d’exploitation puissent être considérablement optimisés. Les tendances indiquent une amélioration substantielle des revenus en raison de la croissance de la demande et de la «gestion des revenus», en particulier dans les produits de qualité », ajoute Garnica.

Pour Gallardo, de 3Capital, ce type d’actif “une fois repositionné”, le rendement peut dépasser les 12%. « Si l’actif est situé dans une zone à faible saisonnalité, l’investissement en CapEx s’amortit en moins de cinq ans. Plusieurs groupes espagnols entrent avec la volonté de rester, mais des fonds étrangers acquièrent aussi de manière agressive des actifs au profil plus opportuniste, mais qui peuvent aussi s’avérer beaucoup plus rémunérateurs. Le cas du glamping répond généralement à des investissements plus core, dans des actifs consolidés, avec des flux de trésorerie stables et moins de risques. En échange d’une gestion moins active, avec des opérateurs de qualité et des contrats de très longue durée, on obtient une performance moindre mais plus stable », soutient-il.

Où est le plus investi dans les campings en Espagne ?
Pour CBRE, “il y a une série de foyers sur la côte nord de la Méditerranée avec une grande activité. De même, divers acteurs de niche parient sur d’autres concepts axés sur la montagne”, tandis que pour Savills “l’évolution de la demande a généré un plus grand appétit pour des destinations beaucoup moins fréquentées, un plus grand contact avec la nature et un niveau de responsabilité plus élevé tout au long de la chaîne de valeur, faisant que certains lieux à valeur naturelle importante, qui peuvent aussi offrir des compléments de culture, d’histoire et de patrimoine, ont connu l’apparition d’un volume de demande jusqu’alors inexistant ».

“Dans ces destinations moins conventionnelles, le fait qu’il y ait un opérateur fiable et professionnel augmente l’intérêt, fournissant totalement ou partiellement la sécurité de la demande”, ajoute Rodríguez Maseda, directeur du conseil stratégique pour les hôtels à Savills.

Pour 3Capital, les zones les plus investies sont “Levante, en particulier la province d’Alicante ; la côte méditerranéenne et atlantique de l’Andalousie et, étonnamment, certaines destinations du nord de l’Espagne. Aussi la Catalogne, bien que sa saison soit plus courte”.