par Carla Cornu 
Les ‘Branded residences’ sont un nouveau produit qui commence lentement à gagner des parts de marché dans l’immobilier de luxe en Espagne. Madrid est devenue l’un des endroits préférés des investisseurs et des acheteurs de ces résidences de luxe. C’est pourquoi idealista/news a réuni Luis Valdés, directeur général de Colliers, Alejandro Bernabé, directeur général et vice-président régional de Four Seasons Madrid et Lourdes Barriuso, avocate en droit immobilier chez Barriuso Legal, pour aborder la question de la croissance des résidences de marque dans notre pays, et plus particulièrement dans la capitale.
La table ronde s’est concentrée sur l’élan que prennent ces résidences dans des villes comme Madrid, sur le service hôtelier cinq étoiles qu’elles offrent et sur la sécurité de cet investissement, mais avant de commencer à discuter de la portée de ce produit, M. Barriuso a clarifié ce qu’est une résidence de marque. “Il existe 2 typologies de base. D’une part, il y a les appartements ou les résidences de luxe qui sont associés à une marque, ce qui génère, disons, l’image du design. D’autre part, il y a une 2ème typologie, à mon avis plus sophistiquée, liée au marché de l’hôtellerie, qui implique que ces résidences sont associées à une marque d’hôtel. C’est-à-dire que la société hôtelière, après avoir défini le design et l’image que doivent avoir ces résidences, en assure également la gestion, car ces résidences reçoivent des services qui sont, disons, de nature hôtelière”, précise l’avocat.
En résumé, les résidences de marque ou les appartements avec services sont des appartements avec services hôteliers et, dans le cas des résidences de marque, ces services sont fournis par un hôtel ou une marque de luxe.
L’acheteur de l’appartement (l’investisseur) se réserve un maximum de 60 jours par an pour son utilisation et le reste du temps, il est transféré au moyen d’un contrat d’hébergement conclu par l’hôtelier au nom et au profit de l’investisseur. Les utilisateurs des appartements pourront bénéficier d’équipements ou de services de base ainsi que d’autres services supplémentaires, à convenir et à payer séparément, qui sont fournis par l’hôtel.
3 parties sont donc impliquées dans cette relation juridique : le promoteur, qui aménage un terrain ou rénove un bâtiment à des fins hôtelières, l’investisseur, qui achète l’appartement avec services, et l’hôtelier ou le gestionnaire, qui fournit les services hôteliers dans l’hôtel et dans les appartements (sous une marque d’hôtel ou une marque de luxe dans le cas des résidences de marque).
Au cours des derniers mois, nous avons vu de nouvelles marques commencer à pénétrer le marché madrilène et celles qui ont déjà ce type de produit sont également à la recherche de nouveaux emplacements pour construire de nouvelles résidences de marque. La capitale n’est pas la seule zone géographique d’Espagne à laquelle les chaînes hôtelières s’intéressent. “Il y aura de plus en plus de projets dans des zones très spécifiques, comme Malaga, Marbella, Majorque ou Madrid, et peut-être aussi à Barcelone”, affirme M. Valdés.
À Madrid, la première marque à avoir misé sur les résidences de marque a été Four Seasons, et la réalité est que la chaîne hôtelière a été claire dès le début, comme le confirme Bernabé. “À l’heure actuelle, 85% des projets Four Seasons intègrent des résidences. La raison principale est que le coût de développement d’un hôtel est très élevé. Par conséquent, si l’on y intègre des résidences, le promoteur peut percevoir des revenus qui réduisent les coûts et rendent l’opération beaucoup plus rentable. À Madrid, c’était très clair, les chambres ont été vendues immédiatement et la preuve que les gens sont très satisfaits est qu’aucune des résidences vendues au début n’a été revendue”, déclare le directeur général et vice-président régional de Four Seasons Madrid. Le succès de Four Seasons à Madrid est tel que la marque est déjà à la recherche d’un emplacement dans le quartier de Salamanca pour construire d’autres résidences de marque, comme l’a confirmé en exclusivité Bernabé lui-même à idealista/news.
Madrid est à la mode
Mais quel type de client s’intéresse à ce produit immobilier de luxe ? “Il s’agit d’un profil qui connaît un changement spectaculaire. Madrid est à la mode et il y a différents pôles d’attraction comme le climat, la culture, la langue ? Je parle de la langue, surtout à cause de la partie latino-américaine ou hispano-américaine du marché. Madrid, c’est aussi le nouveau Bernabéu, que nous surplombons, car il va passer de 2,5 millions de visiteurs à 12 millions, toutes les chaînes hôtelières comme Four Seasons ou Mandarin, qui ouvrent à Madrid et qui n’étaient pas là il y a dix ans. Nous nous positionnons également comme une plaque tournante européenne pour l’enseignement privé”, explique M. Valdés.
“Historiquement, l’acheteur de biens immobiliers de luxe à Madrid était hispanophone, mais aujourd’hui l’acheteur nord-américain ou canadien fait son apparition, ce qui n’était pas le cas auparavant. Mais il y a aussi beaucoup d’Européens. Dernièrement, je commence à entendre des Anglais, des Allemands, des Français ? Il y a quelques années, il était très difficile d’entendre 2 Allemands parler à Madrid. Maintenant, vous allez manger dans un restaurant et vous commencez à remarquer une culture qui n’existait pas auparavant en termes de nationalités”, déclare Colliers’ Colliers.
En outre, l’utilisateur ou l’acheteur de résidences de marque est généralement un client qui ne reste pas dans la même ville pendant les douze mois de l’année. “Je dirais que 85 % de nos propriétaires voyagent constamment et que très peu d’entre eux sont réellement présents toute l’année”, déclare le membre de Four Seasons. “C’est aussi une question économique. Il y a des clients qui ont quatre ou cinq résidences dans le monde et il est vrai que pour des raisons fiscales, ils peuvent être amenés à passer un certain nombre de jours en Espagne, d’autres jours dans un autre pays…”, ajoute M. Valdés.
Un cadre juridique sûr
En ce qui concerne précisément les questions fiscales et juridiques, Barriuso fournit l’explication légale de ce produit de luxe situé dans le secteur de l’immobilier. “Normalement, il s’agit d’une entreprise qui est gérée ou réglementée juridiquement d’une manière très similaire à celle d’un hôtel. Étant donné que l’on reçoit des services de nature hôtelière, la manière de réglementer cette relation entre le promoteur investisseur, entre la marque, le gestionnaire et l’acheteur final est très similaire à celle qui existerait dans une entreprise hôtelière”, souligne-t-il tout d’abord.
“C’est complexe parce qu’il y a beaucoup de parties liées. Dans ce secteur, il peut y avoir un investisseur promoteur qui est celui qui développe le projet et qui peut être propriétaire et le conserver, ou qui, après avoir développé le projet, peut le transférer…. Il est nécessaire de créer un cadre juridique important et de prendre en compte la communauté de propriétaires qui se forme généralement dans ces grandes résidences. Dans ces communautés, il y a généralement des éléments communs qui sont non seulement coûteux à entretenir mais aussi complexes”, ajoute-t-il.
Source : Idéalista
