par Carla Cornu 
Madrid devient clairement une destination favorite en Espagne pour les investisseurs immobiliers. Entre le méga projet tel que l’ “Opération Chamartin” qui va capter des milliards d’euros d’investissements et la situation fiscale de la ville et de la communauté qui rassure les investisseurs, les investissements ne cessent d’affluer dans la capitale espagnole. Voici une breve étude de marché quartier par quartier suivi d’un témoignage d’une experte francophone de l’immobilier local, Carolina Tabet.
Source graphiques : Tinsa
Un rapide tour d’horizon sur l’immobilier à Madrid
Dans l’ensemble, l’immobilier à Madrid se porte bien, voire très bien, le prix au m2 dans la capitale ayant augmenté de plus de 6% en 2019, tandis que la rentabilité locative se situe entre 4 et 5,5% selon les quartiers.
De fait, certains quartiers ont même vu le prix au m2 atteindre ou dépasser le niveau de 2007, avant la crise de 2008, le point bas ayant été touché en 2014. Ces cinq années de rattrapage des prix s’expliquent en grande partie par la bonne santé de l’économie de la région.
La Communauté de Madrid a vu ainsi son PIB dépasser celui de la Catalogne et elle est devenue le moteur de la création d’emploi en Espagne. Son poids dans la création d’emploi est de 34% pour l’année 2019 et grimpe même à plus de 80% sur le dernier trimestre grâce à des facteurs saisonniers.
Ces bons résultats se doivent en partie également à l’effet capitale qui pousse de nombreuses entreprises espagnoles – environ 2000 en 2019 -, dont 20 à 25 % de catalanes mais également 20% d’andalouses, à s’installer à Madrid.
A la fois cause et effet de cette croissance économique, l’attrait de la région pour les investisseurs étrangers ne se dément pas d’année en année. En effet, la région offre des infrastructures, des services publics et des transports en commun de grande qualité et une basse pression fiscale. Par ailleurs, tout comme l’ensemble de l’Espagne, elle offre sécurité et Golden Visa.
Les touristes ne sont pas en reste, leur nombre ayant crû de 7% en 2019 et leurs dépenses de 12%, la région leur proposant un choix varié tant au niveau de l’hôtellerie que de la restauration ou de la culture.
Qu’en est-il donc de la rentabilité d’un investissement à Madrid ?
Au cours des dernières années, les investisseurs ont été gâtés en terme de rentabilité totale (de revalorisation + rendement locatif), voisine de 10%.
Il y a eu notamment plusieurs stratégies gagnantes : miser sur les beaux quartiers (Almagro, Recoletos, Jerónimos) qui sont d’ailleurs les quartiers préférés des français en tout cas de ceux qui ne choisissent de vivre ou investir près du Lycée Français situé dans Parque Conde de Orgaz, parier sur la gentrification de quartiers comme Lavapies ou tout simplement anticiper l’arrivée dans des quartiers traditionnellement populaires, situés à l’extérieur du périphérique madrilène (M-30), d’acheteurs au budget limité (Villaverde, Carabanchel, Vallecas). Ceci sans compter sur les bénéfices tirés par la location Airbnb dans les zones les plus animées de Madrid, Chueca, Malasaña, Sol, La Latina, tous des quartiers du district Centro.
Quid des perspectives pour le futur proche ?
D’après les statistiques non officielles établies par les portails immobiliers, il y a eu en 2019 décélération du prix des loyers qui n’ont augmenté à Madrid que de 2%. 2020 se présente comme une année de potentielle consolidation voire légère baisse des prix des loyers. Les conditions macro-économiques restant favorables à l’investissement immobilier (faible coût de l’endettement, rentabilité brute élevée en comparaison avec les placements financiers les plus sûrs, croissance économique de la région), le contexte politique apportant quelques inconnues (politique de logements sociaux, encadrement des loyers) mais également un certain équilibre des pouvoirs entre niveau national et niveau régional, il y a fort à parier que la tendance haussière du prix d’achat du m2 se maintiendra, tout du moins à partir de 2021.
Les investisseurs particuliers en quête de la plus grande sécurité financière choisiront sans doute de rester fidèles aux édifices bourgeois des beaux quartiers dont la valeur est indéniable et dont les prix s’avèreront en toutes circonstances les moins volatiles.
Les investisseurs plus osés se risqueront dans les quartiers nouvellement à la mode comme Embajadores et Usera, ce dernier parmi les moins chers.
L’investisseur opportuniste investira peut-être dans le projet Madrid Nuevo Norte ou dans les autres zones de Chamartín les plus susceptibles d’en bénéficier. Il suivra également les processus d’approbation des plans d’aménagement du sud de Madrid, à savoir l’Opération Campamento et Développement Sureste (Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales, Valdecarros).
Ces deux derniers projets concernent bien sûr beaucoup les investisseurs professionnels car pourraient être libérés de nombreux terrains publics, mettant fin à des années de pénurie qui ont vu le prix du m2 de sol urbain bondir en moyenne de 44% depuis 2014 tout en restant loin des sommets de 2006.
Jouent en faveur de l’immobilier à Madrid des facteurs positifs clé : l’effet capitale, le côté « parc thématique » des centres villes, son mode de vie, le climat de la région, la bonne gestion économique liée à des projets d’urbanisme ambitieux, le plan d’amélioration des nuisances environnementales. Au contraire, il existe des facteurs de risque : le faible poids de l’industrie dans le PIB de la région, le nombre restreint de start-up technologiques en comparaison de villes comme Londres, Berlin et même Barcelone ainsi qu’une certaine dépendance vis-à-vis d’acheteurs étrangers, compte tenu des niveaux de salaire locaux relativement bas. Néanmoins, sans exclure la possibilité d’une légère correction, il semble que les facteurs positifs aux effets à court, moyen et long terme, doivent facilement l’emporter sur des facteurs de risque dont l’importance tend à diminuer.
Article élaboré en partenariat avec Caroline Tabet
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