par Carla Cornu 
Les représentants de Brains Real Estate, Pisos.com, Caterina House et Colliers Corporate Finance analysent la situation actuelle et les opportunités du secteur.
Brainsre.News 18/11/2022
Où va le marché locatif en Espagne ? Quelles tendances peuvent donner le ton ou aider le secteur à réduire une fois pour toutes l’abîme qui sépare l’offre de la demande ? Il a tenté de répondre à ces questions, lors de la célébration du XVIIIe Salon de l’Immobilier Méditerranéen, le tableau Tendances haussières au-delà du loyer traditionnel.
Modéré par le PDG de Brains Real Estate, Alejandro Aguirre de Cárcer, il comprenait la participation de Ferran Font, directeur des études et porte-parole de Pisos.com ; Manuel Vidal-Quadras, co-fondateur de Caterina House ; et Antonio de la Fuente, directeur général de Colliers’ Corporate Finance. La conclusion du tableau mélange le manque endémique de l’offre avec le rôle d’un acteur clé dans l’équation, comme l’administration publique. “Si les gouvernements ne vont pas aider, au moins ils ne vont pas s’embêter.”
La phrase appartient au représentant de Colliers mais résume l’esprit du problème. Si l’inflation d’une année sur l’autre augmente de 10 %, le loyer augmentera. En particulier, dans les villes où le marché est déjà stressé et déclenché, comme Alicante, Barcelone ou Palma de Majorque, qui enregistrent des augmentations de prix au mètre carré d’environ 20%, soit plus du double de l’IPC, selon les dernières données recueillies par le Brainsre plateforme de mégadonnées immobilières.
C’est normal que l’offre soit minuscule et que la demande se multiplie. La différence est si grande qu’un rapport réalisé par Aquila Capital cet été estimait que l’Espagne aurait besoin de 2,5 millions de logements locatifs dans quelques années, comme l’a rappelé Aguirre. Pendant ce temps, Pedro Sánchez parle de mobiliser environ 100 000 loyers abordables ou sociaux auprès des administrations d’ici 2026 et cela ressemble à un pari excessif et hors de la réalité.
Ce n’est pas pour moins. Selon des données récentes du ministère des Transports, un total de 8,9 millions de maisons ont été construites en Espagne au cours des 30 dernières années. Autrement dit, pour couvrir la demande il faudrait allouer toute la production immobilière résidentielle à la location pendant une décennie (et en supposant qu’il y ait eu trois ou quatre années de chiffres très élevés et au-dessus de la moyenne).
Il est donc normal qu’une “véritable implication des administrations publiques” soit requise, affirme Ferran Font. De son expérience sur le portail immobilier Pisos.com, il considère que la location est un marché dont les prix ne peuvent baisser que dans des situations extrêmes, comme le plus dur de la pandémie et dans les petits actifs et dans les centres-villes.
“Ce n’est pas si difficile de prendre des mesures”, répond Antonio de la Fuente, donnant en exemple divers ajustements en termes de TVA et autres chiffres fiscaux qui pourraient dynamiser le marché et qui n’ont rien à voir avec le zèle réglementaire excessif qui est rapporté de l’ensemble du secteur autour de la nouvelle loi sur le logement.
Pour Font, le problème est qu’il n’est toujours pas admis que le marché locatif en Espagne continue de dépendre de petits propriétaires qui, face au déluge de nouvelles ou de ballons d’essai sur la réglementation des loyers, choisissent de ne pas mettre leur logement sur le marché.
S’il y avait une vraie carte des maisons vides, l’écheveau pourrait commencer à se défaire, bien qu’il ne ferait pas de mal de penser que les administrations supposent en quoi consiste le marché en Espagne (et à qui il appartient).
Comme aiderait également la professionnalisation de certains agents immobiliers concernant la location. La cofondatrice de Caterina House souligne que « le processus de vente d’un bien n’a rien à voir avec sa location, car le premier se termine à la signature du contrat et le second en poursuit la gestion. C’est un travail continu de prestation de services. Pour lui, la solution est d’avoir des loueurs spécialisés sur le segment.
Plus à court terme, les alternatives sur le marché locatif continuent d’être produites en s’ajustant aux besoins et sans attendre la réaction du public. Alejandro Aguirre confirme que le coût mensuel d’une facture d’électricité dans un logement au nord de l’Europe est supérieur à celui de la location d’un logement sur la côte. C’est ce que le secteur appelle le tourisme énergétique et c’est une tendance de plus qui, comme l’était l’obligation de la terrasse après la pandémie, peut devenir quelque chose de plus.
Co-living, multifamilial, résidence senior projetée dans une perspective résidentielle mais avec les services complets d’un quartier, hôtels avec chambres à la carte, bureaux et logements intégrés dans un même local… L’avenir a tendance à aller plus vite que les administrations qui accélérer avec leurs projets de logements locatifs à quelques mois des élections municipales et régionales.
