par Carla Cornu 
Le gestionnaire prévient que la réglementation est un défi permanent pour le secteur. Il privilégie d’autres alternatives telles que les loyers abordables et les logements flexibles.
La société de gestion de Deutsche Bank s’attaque à la réglementation du marché locatif en Espagne. Dans son dernier rapport sur les perspectives, DWS prévient que la législation nuit à l’attrait de ce marché pour la communauté des investisseurs.
“La réglementation est un défi permanent pour le secteur de la location privée en Espagne, car elle supprime la croissance des loyers une fois le contrat signé et réduit le chiffre d’affaires. Comme les rendements résidentiels restent faibles, la rentabilité de ce secteur risque d’être insuffisante pour attirer davantage de capitaux”, déclare le gestionnaire.
Cependant, la société estime que le secteur résidentiel est, avec la logistique, le secteur le plus attractif pour l’investissement immobilier, bien qu’elle voie plus de possibilités de rentabilité dans les logements pour étudiants, les locations abordables et les logements flexibles que dans la location privée traditionnelle. Une thèse qui s’applique aussi bien à l’Espagne qu’au Portugal.
“Le logement étudiant est un sous-secteur particulièrement intéressant en Ibérie, étant donné le déséquilibre existant entre le nombre de logements construits pour les étudiants et le nombre d’étudiants internationaux”, souligne le document.
En ce qui concerne les logements flexibles, il explique que “c’est aussi une opportunité, à la fois pour les nouveaux développements et pour les conversions de bureaux, principalement dans les villes de Madrid et de Barcelone”. Et, selon DWS, “il offre aux jeunes professionnels et aux voyageurs d’affaires un produit tout compris sur un marché où les logements locatifs sont rares”. Il y a actuellement environ 2.500 lits et le taux d’occupation moyen est élevé, ce qui suggère qu’il y a une marge de développement.
En ce qui concerne les logements abordables, le directeur explique que “c’est une stratégie que nous poursuivons depuis un certain nombre d’années avec succès”. DWS insiste sur le fait que le partenariat entre le secteur privé et les autorités locales qui fournissent des terrains pour le développement de logements, à des loyers inférieurs à ceux du marché, réduit les coûts de développement pour compenser la baisse des loyers. Cette stratégie peut produire un flux de revenus stable et est intéressante pour les investisseurs qui recherchent une exposition au secteur résidentiel avec un risque de revenu limité”.
Barcelone et Valence, des marchés prometteurs pour la logistique
Le secteur de la logistique est, avec le secteur résidentiel, le principal centre d’intérêt de la société de gestion de la banque allemande. Surtout à Barcelone et à Valence.
Dans le cas de la capitale catalane, le rapport précise que “le manque de terrains constructibles à Barcelone et dans ses environs a entraîné une forte croissance des loyers dans le secteur de la logistique. Maintenant que les prix se sont corrigés, nous voyons une opportunité d’acquérir à des valeurs en capital plus attractives et de bénéficier d’une forte croissance future des loyers, en particulier dans la première et la 2ème couronne de la ville“.
Sur Valence, un marché qu’il décrit comme “prometteur pour la logistique”, DWS indique que “l’offre actuelle en construction est suffisante pour répondre à la demande d’une année (un peu plus de 1% au premier semestre 2023), de sorte que la disponibilité est susceptible de rester limitée à court terme. La croissance des loyers devrait être plus élevée dans la zone d’Eje Central, qui relie Valence à Madrid depuis l’ouest.
Dans le cas de Madrid, le document indique que “l’offre y est beaucoup moins limitée, ce qui devrait freiner la croissance des loyers dans un avenir proche“. Les rendements se situant actuellement à un niveau similaire à celui de Barcelone, les rendements sur ce marché sont susceptibles d’être inférieurs.
Ce sont les secteurs les plus attractifs en Europe
Le résidentiel et la logistique ne brillent pas seulement en Espagne, mais deviennent également les segments immobiliers les plus importants en Europe, le logement étant le secteur préféré de DWS.
“Les 2 secteurs devraient afficher des rendements annuels à 2 chiffres jusqu’en 2028, ce qui nous amène à privilégier légèrement le secteur résidentiel sur une base ajustée au risque. Non seulement le secteur résiste généralement aux ralentissements économiques, avec un taux de vacance de seulement 3% et une offre future peu susceptible de répondre à la demande, mais nous prévoyons également une croissance des loyers de près de 4% par an au cours des cinq prochaines années.”
En termes de localisation, le directeur de la Deutsche Bank souligne qu’après avoir connu l’une des plus fortes corrections de prix, “les villes allemandes semblent bien valorisées et sont de loin nos marchés les plus rentables. Les villes à croissance rapide comme Londres, Amsterdam et Dublin semblent également bien positionnées, tandis que l’émergence d’un secteur locatif institutionnel à Varsovie offre des opportunités à long terme.
La reprise de l’immobilier devrait commencer en 2024
DWS examine également la façon dont elle perçoit le secteur immobilier en Europe et, bien que prudente, dresse un tableau positif pour cette année.
“Avec la correction des prix déjà bien entamée et la baisse des taux d’intérêt à l’horizon, il y a tout lieu de croire que nous sommes à un tournant et que le marché entrera dans une phase de reprise en 2024. Telles sont nos prévisions. Nous constatons déjà qu’un petit nombre de segments renouent avec la croissance, ce qui ouvre la voie à un rebond plus large dans le courant de l’année”, affirme le gestionnaire.
Cependant, 2024 sera également marquée par des risques, comme une éventuelle récession économique mondiale, qui entraînerait des faillites d’entreprises et des pertes d’emplois, tout en augmentant “la pression sur l’offre” et en ralentissant “la croissance exceptionnelle des loyers que nous avons connue ces dernières années”.
Un autre défi à relever cette année est celui du financement. “La bataille du refinancement ne fait que commencer. Et même si nous n’assistons pas à des risques systémiques ou à une pénurie généralisée de financement de la dette, la fin des périodes de grâce, l’augmentation du coût de la dette, les exigences supplémentaires en matière de capital et la réticence générale à prêter, en dehors des secteurs favorisés, suggèrent que nous devrions assister à une augmentation constante des défauts de paiement pendant la période de reprise”, prévient le gestionnaire.
La bonne nouvelle, c’est que les prix de l’immobilier européen de premier choix sont actuellement inférieurs d’environ 20% aux sommets atteints en 2022, un niveau qui pourrait permettre à de nombreux investisseurs de revenir sur le marché à la recherche d’opportunités de rendement plus élevé.
Dans l’ensemble, DWS s’attend à ce que 2024 soit “une année record pour l’investissement immobilier”. Avec la croissance des loyers et le retour de la compression des rendements, les rendements de l’immobilier de premier ordre pourraient atteindre 2 chiffres dans tous les principaux secteurs à partir de 2025.
À plus long terme, le gestionnaire estime que la reprise va s’accélérer.
En particulier, il affirme que “le retour de la croissance économique et la réduction en cours des nouvelles constructions devraient contribuer à réduire l’inoccupation, stimulant ainsi la croissance des loyers. Le développement résidentiel dans des pays comme l’Allemagne ou la Suède se situe actuellement à environ 25% en dessous des niveaux requis, tandis que les ouvertures de sites logistiques en Europe sont en baisse de 30% par rapport à 2022, de sorte que nous avons toutes les raisons de penser que les loyers pourraient continuer à croître bien au-dessus de l’inflation pour le reste de la décennie”, conclut-il.
