par Carla Cornu 
Chers lecteurs,
Étant donné le nombre de questions et doutes de nos clients concernant l’immobilier, tant de la part des acheteurs que de celle des vendeurs, nous allons essayer dans cet article de traiter les erreurs les plus communes et de vous conseiller légalement afin d’éviter des risques inutiles et surtout d’éventuelles conséquences désagréables.
Parmi les erreurs les plus communes se trouvent :
- La fausse conviction de : comme l’acte notarié d’achat-vente sera signé devant un notaire public je n’ai à m’inquiéter de rien, ce dernier vérifiera que tout est correct.
C’est ce que nous entendons dire régulièrement autant par les acheteurs que de la part des vendeurs, et qu’il n’y a pas besoin de faire appel à un avocat expert en droit immobilier, ou d’effectuer de vérifications relatives à la propriété, puisque l’achat-vente se fait devant un notaire donc qu’il s’assurera que tout est correct, qu’il n’y a rien à craindre.
Ceci est une erreur évidente. Il est vrai que les notaires publics en Espagne sont d’excellents professionnels, et qu’ils vous expliqueront les conditions de l’achat et de la vente, mais il y a de nombreux aspects de la transmission des biens immobiliers, des vérifications, conseils légaux et précautions qui n’incombent pas aux notaires.
Ainsi, si vous ne vérifiez pas correctement la situation juridique du bien immobilier, dont le notaire n’est pas responsable, il est possible que vous ayez des problèmes, tant si vous êtes vendeur que si vous êtes acheteur, par exemple :
– Bien que le jour de l’exécution de l’achat-vente le notaire effectuera une vérification auprès du registre de la propriété, concernant le titulaire du bien immobilier, s’il existe des charges, etc., il est fondamental que celle-ci soit réalisée au préalable, même avant de signer la réservation ou d’effectuer un paiement, car s’il existe de graves problèmes pouvant mettre l’achat-vente en danger, si vous êtes en train d’acheter et qu’avant de faire les vérifications pertinentes ou d’aller chez le notaire, vous payez une somme d’argent substantielle, vous courrez des risques inutiles.
– Dans le cas de biens immobiliers d’occasion, le permis d’occupation en vigueur est le document qui prouve que la propriété peut être utilisée comme logement, qu’elle peut être occupée, que l’on peut souscrire les contrats d’approvisionnement en eau, électricité, etc. L’existence ou non de ce permis d’occupation dans les transmissions de logements d’occasion n’est pas reflétée au registre de la propriété et n’est pas non plus exigée par les notaires au moment de réaliser l’acte notarié d’achat-vente.
Par conséquent, si nous achetons en révisant et en faisant des vérifications uniquement auprès du registre de la propriété, nous pourrions acheter un bien immobilier parfaitement inscrit mais sans permis d’occupation et par conséquent sans qu’il puisse être occupé légalement ni être utilisé comme logement, avec les importantes implications que cela suppose.
– Le notaire n’a pas la responsabilité ou l’obligation de vérifier la situation urbanistique du bien immobilier, qui est fondamentale au moment de l’achat, c’est-à-dire que s’il y a un dossier d’ouvert contre le bien immobilier pour infraction urbanistique, si le bien immobilier est correctement urbanisé, a des trottoirs, la connexion au tout-à-l’égout, etc. Ou s’il est sur un terrain rural s’il se trouve dans une zone de protection spéciale, etc.
- Parfois les acheteurs comprennent mal ou sont mal informés par d’autres parties concernées lors de l’achat-vente, dans le sens où ils pensent que le simple fait qu’un bien immobilier soit inscrit au registre de la propriété correspondant signifie que c’est un bien immobilier totalement légal et en parfaites conditions pour être acheté (ou vendu), mais c’est une hypothèse totalement erronée.
L’inscription d’un bien immobilier au registre de la propriété n’implique pas qu’elle respecte la légalité urbaine, avec une planification municipale etc. Ainsi, il est parfaitement possible qu’un bien immobilier qui ne respecte pas la réglementation municipale soit correctement inscrit au registre, mais que par exemple sa surface construite soit supérieure à celle qui est permise, que la distance jusqu’aux limites de la parcelle n’ait pas été respectée, qu’il soit affecté par la cession d’une partie de la parcelle pour la construction de voirie, et même qu’il existe un ordre de démolition, une procédure de sanction ou relative à la légalité urbaine, et que tout cela ne soit pas reflété au registre de la propriété.
Pour conclure, si vous allez acheter ou vendre un bien immobilier, une propriété ou un logement en Espagne, sachez que l’inscription correcte du bien immobilier au registre de la propriété est une vérification fondamentale, mais que ce n’est pas la seule que vous (ou votre avocat) devez faire, pour vous assurer que vous achetez ou vendez correctement sans courir de risques inutiles.
Aussi si vous voulez avoir des garanties, prendre des précautions et éviter des erreurs, il est fort conseillé d’avoir recours à un expert en droit immobilier qui vous assistera dans toutes les démarches et vérifications juridiques opportunes.
CARLOS BAOS, avocat
White&Baos Avocats
Téléphone : +34 96 642 61 85
e-mail : info@white-baos.com
