par Carla Cornu 
Investir dans l’immobilier en Espagne devient une alternative de plus en plus attractive considérant sa forte rentabilité. Chaque année, elle attire des milliers d’investisseurs : qu’il s’agisse d’une résidence secondaire pour des vacances ensoleillées ou résidence principale, les acheteurs affluent ! La politique du ‘golden visa’, programme de résidence qui offre la possibilité aux investisseurs étrangers d’obtenir un permis de séjour en échange d’investissements immobiliers a contribué à stimuler la rentabilité du secteur. Olé Immobilier, une agence immobilière francophone en Espagne, s’engage à assister dans leur projet d’acquisition de biens immobiliers.
L’Espagne est un choix privilégié pour de nombreux investisseurs étrangers. D’après les statistiques du Registre de la propriété espagnol (Estadística Registral Inmobiliaria) en 2019, les Français ont réalisé environ 5.000 transactions immobilières, représentant ainsi 7,85% des achats réalisés par des étrangers cette année-là.
Investir en Espagne n’est pas toujours mission facile, il faut savoir trouver son bien en toute sûreté. A ce titre l’agence Olé Immobilier s’occupe de tout de la recherche, de la découverte et de la sécurisation de la résidence idéale pour ses clients, en les accompagnant à chaque étape des démarches administratives pour assurer à ses clients une expérience immobilière lucrative en Espagne. Leur équipe de chasseurs immobiliers permet de simplifier toutes les démarches.
Pourquoi investir en Espagne ?
L’Espagne présente un attrait indéniable pour les investisseurs immobiliers, offrant une combinaison unique d’opportunités. Avec des prix d’achat abordables et une demande locative constante, les investisseurs peuvent bénéficier d’une rentabilité locative élevée. De plus, le climat d’investissement est favorable, soutenu par une économie en croissance et une législation encourageant l’investissement étranger. Ajoutez à cela un climat exceptionnel et une qualité de vie enviable, et il est facile de comprendre pourquoi l’Espagne est une destination privilégiée pour les touristes et les expatriés.
Par ailleurs, l’accessibilité financière est l’un des principaux atouts du marché immobilier espagnol, avec des prix généralement plus bas que dans d’autres pays européens. Suite à la crise immobilière des années 2000, l’Espagne est devenue particulièrement attrayante pour les investisseurs. Certaines régions, comme Murcie ou encore l’Estrémadure offrent des opportunités particulièrement abordables.
Les investisseurs étrangers bénéficient également d’avantages fiscaux significatifs. A titre d’exemple, la convention signée entre la France et l’Espagne élimine la double imposition. De plus, des exonérations fiscales et des subventions visent à stimuler davantage le secteur immobilier dans le pays, offrant ainsi des avantages attractifs pour les investisseurs.
Une rentabilité locative en hausse
Depuis 2001, on assiste à un essor fulgurent de l’offre de location qui a plus que doublé. Les rendements locatifs ont doublé passant de 4,3% en 2001 à 6% en 2021.
C’est pourquoi, les étrangers investissement massivement en Espagne. D’après les études récentes, les Britanniques restent en tête des achats réalisés par ce groupe démographique en 2022. Les Français arrivent en 3ème position avec 7% des acquisitions, derrière les Allemands .
Rendements locatifs en 2024
Pour découvrir le potentiel de votre investissement immobilier Espagne, l’outil d’Olé Immobilier vous permet de calculer la rentabilité locative de votre achat en considérant plusieurs facteurs tels que le coût total d’achat du bien, le loyer mensuel, les intérêts du prêt, l’assurance, la taxe foncière, les coûts de maintenance et les frais de gestion.
La nécessité d’être bien accompagné
L’investissement locatif présente de nombreux avantages mais avant d’investir dans un bien en Espagne, il faut s’assurer d’être bien accompagner dans les différentes démarches des visites jusqu’à l’obtention de votre propriété.
A ce titre, Olé Immobilier propose un véritable accompagnement pour faciliter le processus d’achat immobilier en Espagne. De la pré-sélection des biens à la négociation des prix, en passant par les pré-visites virtuelles pour minimiser les déplacements, ils s’engagent à être présent.
De même, ils accompagnent les clients dans les démarches administratives, y compris l’obtention du NIE, de la licence touristique, assurent la traduction de tous les documents officiels et assistent les clients lors de leur rendez-vous chez le notaire. Après l’achat, le soutien se poursuit avec l’aide au changement de contrats pour garantir une transition en douceur vers la nouvelle propriété.
Un simulateur de taxes d’achat est disponible et vous permet de voir rapidement combien coûtera un achat avec un accompagnement.
Pour y accéder, cliquez ici !
Paroles d’expert
Investir dans la rentabilité devient de plus en plus un sujet d’intérêt pour les investisseurs. Quelle typologie de produits est actuellement la plus rentable sur la côte espagnole ?
Effectivement, la rentabilité immobilière représente désormais presque la moitié des demandes de notre clientèle quand elle représentait même pas un quart il y a plus d’un an. Cela s’expliquant par la crise du marché immobilier Français qui pousse cette nouvelle clientèle vers d’autres horizons, en l’occurence l’Espagne, pays voisin, ensoleillé sur la côte méditerranéenne et avec des biens autour des 100.000€ ttc s’approchant des 8 à 10% de rentabilité, imbattable. Concernant les typologies de produits il en existe 3:
- Location longue durée (de plus de 6 mois) avec un bail en général d’un an. Cette option représente de la stabilité et un gain de temps important car il y a moins d’entrées et de sorties de locataire. Au niveau des tarifs on sera sur le bas de la rentabilité mais cela sera compensé par la stabilité annuelle des rentrées d’argent. Cependant cette option peut présenter le risque d’impayés de loyers (même si il existe des assurances impayés qui vous couvre jusqu’à 12 mois d’impayés) puis cette option ne permet pas de profiter de son bien en y passant du temps ou des vacances. De plus, mème si le bail s’éteint, il est impossible de sortir le locataire par la force et ce dernier peut décider d’enfin rester plus de temps que le bail convenu sur le contrat de location.
- Location courte durée via des plateformes telles que Airbnb ou Booking. Avec cette typologie de location il sera obligatoire sur une bonne partie du territoire Espagnol de posséder une licence touristique, délivrée par les mairies elle s’obtiendra après le montage d’un dossier par un architecte qui coutera autour des 500€ taxes municipales comprises. ATTENTION, certaines zones ou villes telles que Barcelone ou la Catalogne en général décident parfois d’arrêter la délivrance de ces licences touristiques afin de contrôler les logements touristiques et faciliter l’accès à la location aux locaux.
Après avoir obtenu cette licence touristique, le bien pourra être publié sur les plateformes telles que Airbnb ou Booking et la rentabilité est une des plus hautes que l’on peut espérer, dépendant bien évidemment de la zone et de la période de l’année. D’autre part, il est aussi très important de prendre en compte que ce genre de projet nécessitera l’appui d’un service de conciergerie afin de gérer et commercialiser le bien sur la zone (check in, check out, ménage, changement des draps…) prenez en compte que ce service vous coutera entre 15 et 25% du chiffre d’affaires.
Ce type de location assure en général une rentabilité importante mais induit plus de travail sur sa gestion mais aussi sa maintenance avec le risque d’avoir de la casse et des éléments à réparer. Cependant, on pourra profiter du bien quand on le veut en bloquant les locations sur les dates souhaités.
- Location étudiante qui représente au jour d’aujourd’hui la meilleure option au niveau rentabilité-avantages. En effet, vu la tension des marchés tels que Valencia, Sevilla, Madrid ou encore Barcelona, il est possible de demander de belles garanties aux futurs locataires-étudiants et même le paiement des 9 mois de location (Septembre à Juin) d’un seul coup, évitant tout possible impayés. Vous pourrez aussi profiter de votre bien en Juillet-Aout ou bien le louer sur les plateformes pour maximiser les gains, période ou les étudiants seront en vacances et retournerons à leurs domiciles parentaux.
Ce type de location ne nécessite pas la licence touristique et donnerons peu de travail si ce n’est la signature des contrats de location initiaux et de la maintenance de base. Pour terminer, toutes ces options cotiserons aux impôts entre 18 et 21% selon les cas particuliers. Après avoir exposés les différentes options, nous recommanderons la location étudiante pour tout ces avantages, facilité et rentabilité avec peu de travail.
Le neuf est-il plus rentable que l’ancien ?
La comparaison entre l’achat de biens neufs et anciens s’avère cruciale dans l’évaluation des opportunités d’investissement. Chaque option présente ses avantages et inconvénients propres, influençant directement le potentiel de rentabilité. Les biens neufs, souvent associés à des normes de construction modernes et à des garanties supplémentaires, peuvent attirer un segment de locataires prêts à payer plus cher pour ces avantages, malheureusement il existe un plafond de verre pour les locations mensuelles ainsi il sera plus difficile et long de récupérer l’investissement fait sur des achats neufs.
À l’inverse, les propriétés anciennes, offrent l’opportunité d’acquérir un bien à un prix inférieur et de le valoriser à travers des améliorations ciblées calculées avec de réels opportunités parfois sur des biens délabrés, à rénover avec des matériaux simple et rapide. Il est d’ailleurs déjà abordés dans plusieurs articles et calculs de confrères que l’option de l’ancien est donc la meilleure afin de récupérer son investissement initial rapide.
La clé étant l’achat d’un bien à bas coût avec au mieux 3 chambres et avec rénovation (en évitant des travaux de plomberie et électricité qui sont trop couteux) dans une zone parallèle ou même un peu éloigné du centre (souvent beaucoup trop cher) mais avec des transports type métro ou bus dans une ville tendue au niveau locatif: Valencia, Malaga, Sevilla, Barcelona, Madrid et toutes les grandes capitales de régions possédant des universités importantes ou des zones touristiques. Cela permettra de faire une affaire à l’achat en essayant de ne pas dépasser les 100.000€ TTC et permettant de louer par chambres avec un tarif moyen de 350 a 450€/mensuel par chambres louée.
Est-il préférable de passer par une agence locale pour gérer son bien ou de le faire directement avec les grands sites comme Airbnb ou Booking ? Quel est l’impact sur la marge ?
Cela dépendra du type de location choisie. Concernant la courte durée, il sera quasiment obligatoire de passer par un service de conciergerie qui s’occupera des check in, check out, commercialisation sur les plateformes, ménage et autre tant la charge de travail peut s’avérer importante.
Pour la location étudiante et longue durée, cela peut être facilement géré car à part la signature des bails de location, la maintenance est ponctuelle et minime en général. Pour la commercialisation en tant que telle, il est primordial de passer par les grandes plateformes comme Airbnb et booking pour la céourte dure afin de maximiser les rendements, leurs force de marketing est beaucoup trop importante et l’effort de location en essayant de le faire de manière autonome sera souvent chronophage. Ils facturerons leurs services environ 15 a 20% du CA. Pour la longue durée et la location étudiante, les agences locales ou même notre service post vente Olé immobilier fera largement l’affaire tant la demande est grande, il sera en général facturé 1 mois de location au propriétaire du bien.
Olé est très actif à la fois à Valence, à Torrevieja, voire même à Malaga. Où pouvons-nous actuellement obtenir le meilleur rendement ?
Comme évoqués précédemment, il est conseillé de se concentrer sur des villes tendues au niveau locatif et possédant des grandes universités (afin d’avoir plus d’options) et des transports internationaux comme un aéroport (afin de pouvoir aussi proposer des locations touristiques): Barcelona, Valencia, Alicante, Malaga, Sevilla, Madrid…. Nous travaillons sur toute la côte méditerranéenne possédant un Bureau à Barcelona, Alicante et Malaga mais aussi notre base centrale à Valencia.
Les régions de Murcie et d’Alméria sont encore relativement peu exploitées par les acheteurs étrangers. Est-ce une opportunité pour trouver des biens à bon prix ?
En effet, ces régions pâtissent de leurs manques d’accessibilité (aéroport d’alicante ou de Malaga à 1h30 de ces zones) mais sont très belles à découvrir. Concernant Murcia, on a une région pleine de culture, avec un coût de la vie peu élevé, 300 jours de soleil par an (minimum) et de belles plages avec notamment LA MANGA qui est comme son nom l’indique en Espagnol une manche dans la mer et profite donc de l’eau des deux côtés de ses terres. Une zone qui demande à être connue et avec de très belles opportunités au niveau achat immobilier (on peut avoir une maison individuelle avec piscine a moins de 10 min a pied de la plage à 250.000€ TTC), vu comme le marché se densifie, nous pouvons imaginer que de plus en plus d’étranger se rabattrons sur ces zones plus lointaine mais beaucoup plus accesible financièrement pour avoir sa maison les pieds dans l’eau, une opportunités à moyen-long termes donc.
Concernant Almeria, elle a mauvaise presse avec ces nombreuses serres et cultures agricoles, cependant, elle jouit d’un climat sec et chaud toute l’année, de belles plages aussi, un coût de la vie aussi peu chère et surtout des lieux et zones à couper le souffle, loin du bruit de la ville et des grandes agglomérations. Très bonne options pour ceux qui souhaitent une retraite plus rurale et un grand terrain en propriété avec de belles vues et peu de voisins.
