par Carla Cornu 
Analyse des marchés locatifs résidentiels et de bureaux dans les quartiers de Madrid, Barcelone, Valence et Malaga.
Le marché résidentiel en Espagne se trouve dans une situation d’incertitude. Les prix restent stables dans un contexte de baisse des ventes et des achats de logements, alors que la demande continue de chercher un logement dans un contexte d’offre de plus en plus rare. Face à cette situation, de nouvelles formules de cohabitation voient le jour, comme le “cohousing” ou le “coliving”, tandis que les changements d’usage sont également à l’ordre du jour : là où il y avait un bureau, il y a maintenant un logement.
Il est nécessaire d’augmenter l’offre sur le marché pour commencer à observer une détente des prix de l’immobilier. Sur la base d’une étude réalisée par Idealista, nous avons comparé les prix moyens des logements et des bureaux à louer (€/m2/mois) dans le même quartier de grandes villes comme Madrid, Barcelone, Valence et Malaga, afin de déterminer où il peut être moins cher d’acheter un bureau et d’essayer de le transformer en logement.
Il convient de noter que, tout d’abord, la 1ère chose à faire est de connaître la viabilité du projet, pour lequel vous devez connaître la réglementation municipale concernant les exigences minimales pour la transformation de bureaux en logements et effectuer les procédures légales nécessaires pour effectuer le changement d’utilisation (qui a également un coût), en plus des coûts de la réforme pour obtenir un espace habitable. Il est important de s’adresser à des experts en urbanisme et à des architectes pour mener à bien ce projet.
Les quartiers de l’Eixample et de Sarrià-Sant Gervasi dominent le classement à Barcelone
Les quartiers d’El Camp de l’Arpa à Clot de Sant Martí, et de Sant Pere – Santa Caterina i la Ribera à Ciutat Vella sont les zones où le changement d’usage de bureaux en logements serait la meilleure option. Avec des prix de location supérieurs à 20€/m2 par mois, le coût de location des bureaux se situe entre 10 et 14€/m2 respectivement.
Ce sont surtout les quartiers de Sarrià-Sant Gervasi et de l’Eixample qui suivent, comme Sarrià, El Putxet i el Farró, La Dreta de l’Eixample et Sant Antoni. Les prix des loyers se situent à La Barceloneta (27,1€/m2 par mois), bien que les loyers des bureaux dépassent également 22€/m2, ou 26,8€/m2 pour les loyers résidentiels à El Besòs, contre 18,9€/m2 pour les bureaux dans la même zone.
Novembre 2023 – Barcelone | Changement d’affectation de bureaux en logements
C’est dans le centre et la périphérie de Madrid que l’on trouve le plus d’intérêt pour un changement d’affectation des bureaux
Dans la ville de Madrid, les 1ers quartiers qui se distinguent sont Aeropuerto, dans le district de Barajas, et Ciudad Jardín, à Chamartín, suivis de Lista, à Salamanca, et Ensanche de Vallecas – La Gavia, à Villa de Vallecas. Ces 4 quartiers illustrent clairement la diversité des zones où il peut être rentable de passer d’un usage de bureaux à un usage résidentiel, tant dans les zones centrales qu’à l’extérieur du noyau central du périphérique M-30 de Madrid.
Les loyers résidentiels peuvent aller de 13,4€/m2 par mois à Ensanche à 22,5 à Lista, tandis que les loyers des bureaux vont de 8€/m2 à Vallecas à 17€/m2 dans le quartier de Salamanca.
La variété des zones centre-périphérie se retrouve dans ce classement de 20 quartiers, avec des quartiers connus comme Malasaña, Goya, Lavapiés ou Ibiza et d’autres comme Buena Vista, à Carabanchel ; Numancia, à Puente de Vallecas ; Ventas, à Ciudad Lineal ou Virgen del Cortijo – Manoteras, dans le quartier d’Hortaleza.
Novembre 2023 – Madrid : passage d’un usage de bureau à un usage résidentiel
Le centre de Valence concentre les changements d’usage les plus prudents
Dans la ville de Valence, les quartiers du centre de la capitale sont ceux qui susciteraient le plus d’intérêt pour un changement d’usage de bureaux en logements, avec notamment Carme, Sant Francesc ou El Mercat à Cuitat Vella ; Exposició et Ciutat Universitària, à El Pla del Real, ou encore La Roqueta, à Extramurs.
Les prix moyens de location dans ces zones se situent entre 12,9€/m2 et 18,8€/m2, contre 7€/m2 et 13,6€/m2 pour les bureaux.
En dehors du centre-ville, il existe également des quartiers remarquables tels que la Ciutat de les Arts i de les Ciencies, à Quatre Carreres ; El Grau, à Poblats Marítims, et Patraix.
Novembre 2023 – Valence | Changement d’affectation de bureaux en logements
Malagueta, Monte Sancha et Campanillas, les zones privilégiées à Malaga
Enfin, dans la ville de Malaga, les quartiers où il pourrait y avoir le plus d’intérêt pour un changement d’usage de bureau à résidentiel seraient les zones les plus centrales telles que Malagueta-Monte Sancha, Perchel Norte – La Trinidad ou Ensanche Centro – Soho.
Dans ces zones, les loyers moyens des immeubles résidentiels se situent entre 13€/m2 et 17,5€/m2, contre 10-13€/m2 pour les locations de bureaux.
Mais la zone de Campanillas présente également des prix qui peuvent suggérer un changement d’usage. Les 7,4€/m2 par mois pour les locations résidentielles contrastent avec les 3,3€/m2 en moyenne pour les locations de bureaux.
Voici les étapes et les conditions à remplir pour transformer un local en habitation
En principe, ni un bureau ni un local ne sont a priori adaptés à un usage résidentiel. Légalement, il n’est pas possible d’habiter un bien qui n’a pas ce type d’usage. Cependant, il est possible de transformer légalement un bureau en habitation en effectuant un changement d’usage auprès de la mairie correspondante. Pour ce faire, il est indispensable de présenter un projet de changement d’usage établi par un architecte qui respecte toutes les normes en vigueur. À cela s’ajoute le coût de la rénovation pour transformer le bureau en habitation.
Pour transformer un local en habitation, il faut suivre les étapes suivantes :
- Une étude de faisabilité préalable par un technicien compétent
- Une demande de faisabilité d’utilisation auprès de la commune
- La demande et l’octroi d’une licence
- La réalisation des travaux
- Traitement du permis de 1ère utilisation (il s’agit en quelque sorte du permis de 1ère occupation du changement d’utilisation)
- Enregistrement du changement d’utilisation au registre foncier
Parmi les conditions que le projet doit remplir, le local doit être transformé en logement habitable, c’est-à-dire disposer d’une cuisine avec exutoire de fumée, d’une salle de bain avec extraction, d’un espace de plus de 40m2 ou de 2,5m de hauteur sur 75% de la surface. En plus d’avoir le certificat d’habitabilité, entre autres caractéristiques.
