par Carla Cornu 
L’Espagne dispose d’un parc immobilier vieillissant nécessitant des améliorations en termes d’isolation, de qualité et de confort. Le manque de sensibilisation citoyenne et de meilleures campagnes publiques sont les responsabilités des experts.
Seuls 8,5% des logements à vendre d’idealista précisent que le bien a besoin d’être rénové ou modernisé, selon une étude d’idealista sur les annonces publiées à la fin de l’année 2023. Ce n’est que la partie émergée de l’iceberg d’une situation que les experts attribuent à la méconnaissance du public en matière de rénovation. Mais elle est également due à d’autres facteurs tels que l’impact des campagnes gouvernementales visant à améliorer la qualité des logements, mais où il y a plus de demandes que d’aides. Les familles doivent prendre conscience qu’elles doivent investir dans l’entretien de leur logement, confirment les experts.
Le gouvernement central et le reste des administrations publiques, ainsi que l’Union européenne, ne cessent de répéter que l’efficacité énergétique des bâtiments doit être améliorée. Ils sont responsables de 40% des dépenses énergétiques européennes et de 36% des émissions de gaz à effet de serre sur le Vieux Continent. L’objectif fixé par l’Europe est d’atteindre la neutralité d’ici 2050, en fournissant les ressources nécessaires pour parvenir à la décarbonisation du parc immobilier.
L’Espagne a reçu près de 3,5 milliards d’euros de fonds européens pour relancer la rénovation des bâtiments inefficaces sur le plan énergétique. Tant le gouvernement que les régions autonomes ont souligné le succès de la demande d’aide, atteignant les objectifs en termes de traitement de l’aide. Mais il y a plus de demandes que de fonds disponibles, et une réalité est que de nombreuses procédures s’enlisent dans l’enchevêtrement bureaucratique, où les cas peuvent prendre plus d’un an avant d’être résolus. Tout cela freine le renouvellement du parc de logements.
Il est plus facile d’agir sur la construction de nouveaux bâtiments que sur la rénovation et la réhabilitation du parc immobilier actuel en Espagne. En effet, le règlement européen récemment approuvé par le Parlement européen sur l’efficacité énergétique des bâtiments impose l’obligation pour tous les nouveaux bâtiments d’être à zéro émission à partir de 2030 et laisse à chaque Etat membre les politiques pour réactiver la rénovation et la réhabilitation des bâtiments résidentiels.
Bien que chaque pays doive respecter des critères minimaux pour les bâtiments résidentiels, ils devront adopter des mesures garantissant une réduction de l’énergie primaire moyenne utilisée d’au moins 16% d’ici à 2030 et d’au moins 20 à 22% d’ici à 2035, ce qui impliquera la rénovation des logements les moins efficaces.
L’Espagne a un parc immobilier vieillissant. Les maisons ont en moyenne 40 ans (depuis les années 1980), avec un certificat d’efficacité énergétique moyen de catégorie E, ce qui indique un besoin évident de rénovation, selon les données d’idealista/data, la “proptech” d’idealista.
Les provinces où le parc immobilier est le plus ancien sont la Biscaye (1968), Barcelone (1972) et Saragosse (1974), tandis que pour les capitales, les villes les plus “anciennes” sont Barcelone (1962), Bilbao (1963), Madrid et Valence (toutes deux avec une moyenne de 1969).
Cependant, les provinces où les certificats d’efficacité énergétique (CEE) de la plus mauvaise qualité ont été obtenus sont la Biscaye, avec la lettre F, et les deux provinces des îles Canaries, Las Palmas et Santa Cruz de Tenerife, avec la lettre G.
Parc immobilier en Espagne | Certificat d’âge et d’énergie
Année de construction et étiquette énergétique (supports)
Cette carte des besoins d’amélioration du parc résidentiel en Espagne contraste avec le manque de sensibilisation ou de connaissance du public lorsqu’il envisage la vente d’un bien immobilier. En effet, à la fin de l’année 2023, à peine 8,5% des logements à vendre proposées sur idealista spécifiaient dans l’annonce que le bien devait être rénové ou modernisé, selon l’étude de la place de marché immobilière du sud de l’Europe.
“En Espagne, en ce qui concerne le logement, il n’y a jamais eu de culture de l’entretien, si bien que la conviction que nous devons améliorer les maisons pour gagner en efficacité énergétique et autres normes sanitaires actuellement standardisées n’atteint toujours pas une grande partie de la population”, déclare Alfredo Sanz, président du Conseil général de l’architecture technique d’Espagne (CGATE).
“Il est vrai que de plus en plus de personnes rénovent leur appartement pour obtenir un meilleur confort et, par conséquent, améliorer leur santé d’une certaine manière, mais si nous parlons d’économies économiques, dès que vous dites au propriétaire que les bénéfices seront amortis, dans le meilleur des cas, en quelques années, la méfiance s’installe”, ajoute l’expert.
Et il conclut qu’”il faut également tenir compte du fait que les maisons qui nécessitent le plus de rénovations sont généralement habitées par des personnes âgées, qui ne disposent pas d’un matelas financier suffisant pour faire face aux coûts, malgré les aides disponibles, ou qui décident que ce sont leurs enfants ou leurs proches qui effectueront les rénovations lorsqu’ils hériteront de la propriété”.
Selon les données d’idealista/data, la rénovation d’un appartement en Espagne revalorise son prix de vente de plus de 30% en moyenne, en fonction du nombre de pièces du bien. Ce chiffre est inférieur dans les provinces où les prix sont plus élevés, comme les îles Baléares (17,1%), Madrid (19,2%), Guipúzcoa (20,2%) et Barcelone (24,6%).
Les données officielles sont concluantes et confirment que la rénovation des logements en Espagne n’a pas encore pris l’essor escompté. Selon les données du ministère du Logement et de l’Agenda urbain (MIVAU), l’octroi de permis de construire pour la rénovation ou la réhabilitation de logements s’est terminé en 2023 avec un peu plus de 22.200 logements en cours de rénovation, soit 7,8% de moins qu’en 2022, ce qui représente deux années consécutives de baisse après l’augmentation observée en 2021 (7%), après la fin de la pandémie. Les données de 2023 sont plus mauvaises que celles de 2019, jusqu’à 22% en dessous des données d’avant la pandémie, et constituent le chiffre le plus bas des permis de construire pour la rénovation et/ou la réhabilitation de logements depuis 1997. En ce qui concerne la rénovation des bâtiments résidentiels, les chiffres sont pratiquement similaires.
Le porte-parole de la COAM ajoute qu’”au-delà des aides, il faut faire prendre conscience aux familles qu’elles devront consentir un effort financier pour rénover leur logement, qui aura un retour, un retour aussi en termes d’économies d’énergie et de confort. La dépense moyenne par logement pour l’entretien est inférieure à 800€ par an. C’est un chiffre très insuffisant et il faut aller vers des chiffres plus élevés, tout comme on se préoccupe de l’entretien de sa voiture”.
Les efforts déployés par les institutions publiques ne doivent pas être sous-estimés. En outre, le secrétaire d’État au logement et à l’urbanisme, David Lucas, a proposé, lors de la dernière réunion des ministères européens en Belgique, qu’il y ait davantage de fonds au niveau européen pour la réhabilitation et la construction de logements locatifs, lorsque les fonds européens arriveront à leur terme en 2026.
Face à cette situation, ACENZ, société experte en gestion énergétique des bâtiments, estime que la collaboration public-privé est essentielle pour tenter de réduire la complexité et la bureaucratie de ces procédures.
Pour Iván Madrigal, directeur des relations institutionnelles chez ACENZ, des campagnes de sensibilisation sont nécessaires auprès des citoyens, “car il n’y a pas de culture de la rénovation, ni de connaissance des avantages ou des subventions, et ce qui est plus grave, dans de nombreux cas, il y a une perception erronée que les bâtiments ne sont pas mauvais d’un point de vue énergétique, et qu’ils n’ont pas besoin d’être rénovés”.
Mais aussi de promouvoir le financement public-privé, ou une meilleure communication entre les agences gouvernementales, d’améliorer la numérisation du secteur et d’œuvrer en faveur d’un personnel plus qualifié, non seulement au sein des administrations publiques, mais aussi dans le secteur de la construction et du bâtiment.
La qualité du parc immobilier espagnol doit être améliorée.
Lorsqu’ils présentent les caractéristiques des logements à vendre sur idealista, les annonceurs ont la possibilité de mettre en avant l’état de la propriété. Ils peuvent choisir si la propriété est nouvellement construite, en bon état ou si elle a besoin d’être rénovée.
8,5% des biens à vendre en Espagne proposés sur idealista indiquent que le bien a besoin d’être rénové ou modernisé. Ce poids est pratiquement le même qu’en 2022 (8,6%), mais il est en hausse de plus d’un demi-point par rapport à la période pré-pandémique (7,9%).
Lors de l’achat d’un bien immobilier, de plus en plus de personnes s’intéressent aux qualités du bien qu’elles souhaitent acquérir en termes d’isolation des murs et des fenêtres, de système de chauffage ou de climatisation ou encore d’améliorations pouvant être apportées à la cuisine, à la salle de bains ou au reste du bien. Plus les informations sont nombreuses, mieux c’est, disent les experts.
Marché de l’achat et de la vente : Biens à rénover
Poids des logements à vendre qui sont annoncés sur idealista et qui indiquent qu’ils ont besoin d’être rénovés. Données du 4e trimestre 2023
Les provinces où le nombre d’annonces de vente indiquant que le bien a besoin d’être rénové est le plus élevé sont Vizcaya (16,4%), Zamora (15,5%) et Madrid (14,6%), devant Guipúzcoa (13,8%), Segovia (13%), La Rioja (12,2%) et Navarra (12,1%). A Coruña, Asturias, Ávila, Burgos, Jaén, León, Ourense, Pontevedra, Salamanca, Toledo, Valladolid et Zaragoza, plus de 10% des logements sur le marché nécessitent des travaux de rénovation.
Parmi les provinces où la proportion de logements à rénover est la plus faible, on trouve Santa Cruz de Tenerife (5,1%), Gérone (4,8%), Alicante (3,9%) ou Malaga (3,1%).
Dans les capitales, il semble que le public soit davantage conscient de la nécessité de disposer de plus d’informations sur l’état des logements. A Bilbao, ce chiffre atteint 22,4%, suivi par Saint-Sébastien (19,5%), Santander (18,3%) et Zamora (18,1%). Parmi les grandes capitales, les annonces de logements nécessitant des travaux sont également plus nombreuses qu’en province : Madrid (17,2%), Barcelone (14,2%), Valence (13,3%), Saragosse (12,4%), Séville (11,2%) et Malaga (8,7%).
Source : Idéalista
