par Carla Cornu 
Il devient de plus en plus habituel que des travailleurs indépendants s’adonnent au télétravail dans leur logement en location.
Les réglementations relatives à l’impôt sur le revenu des particuliers (IRPF) et la TVA imposent certaines limitations que les propriétaires et les locataires doivent connaître.
Ce que doit savoir le propriétaire qui loue son logement à un travailleur indépendant
- Possibilité de perdre la réduction de 60% dans l’IRPF
Le locataire peut bénéficier de cet avantage fiscal si le logement en question est sa simple résidence. Par conséquent, dans la mesure où le bien loué est affecté conjointement au logement et au bureau du contribuable, le Trésor Public peut refuser la réduction fiscale au bailleur. Pour remédier à cette situation, José María Salcedo, associé au bureau de Legal Attic, souligne qu’il serait peut-être souhaitable de conclure deux contrats sur la propriété, en distinguant les pièces destinées aux locataires et celles qui serviront de bureau.
L’expert rappelle que si le propriétaire engage une personne à plein temps pour gérer les loyers, le revenu pourrait être imposé comme une activité économique. Dans ce cas, la réduction ne serait appliquée en aucune circonstance.
- Que se passe-t-il avec la TVA ?
Si le loyer correspond à la résidence personnelle du locataire, il n’y a pas de TVA à payer. Mais la situation change si la location correspond à la fois au logement et au bureau du locataire, comme l’a récemment indiqué la Direction Générale des Impôts. Plus précisément, “il en sera ainsi dans les contrats de location de logements utilisés par le locataire à d’autres fins, telles que des bureaux ou des bureaux professionnels, même lorsque, dans le même bâtiment, deux contrats sont passés: l’un pour le logement et l’autre pour le bureau professionnel”, explique Salcedo.
Dans ce cas, le propriétaire doit exiger du locataire le paiement du loyer, majoré de la TVA (à 21%), et déclarer la TVA au Trésor public, par le biais du modèle 303.
En cas de non demande de TVA au locataire, et si le Trésor Public détecte l’oubli de demande de TVA au locataire passée une année, il sera impossible pour le propriétaire de le réclamer au locataire. Comme le rappelle José María Salcedo, ce sera au propriétaire de payer le montant de la TVA.
Ce que doit savoir le locataire qui loue un logement à titre personnel et professionnel
Le locataire doit également préciser par contrat les pièces de la maison destinées au logement et celles au bureau. Il peut être pratique de signer deux contrats différents.
- Comment déduire les revenus locatifs versés dans l’IRPF ?
Le travailleur indépendant peut déduire le revenu locatif d’une partie du logement de bureau dans l’IRPF car il s’agit d’une dépense liée à son activité. La partie du loyer correspondant à la résidence peut être déduite du loyer 2018, conformément aux conditions de la communauté autonome de résidence.
Les dépenses de la propriété qui peuvent être déduites de l’IRPF
Dans l’IRPF, le locataire peut réduire certains frais dérivés (électricité, eau, internet …), en appliquant 30%, à la proportion existante entre les mètres carrés de logement destinés à l’activité, et sa superficie totale. Cependant, les contribuables sont tenus de prouver un pourcentage supérieur d’affectation des espaces réservés à l’activité à celui des espaces personnels.
En ce qui concerne les dépenses découlant de la propriété du logement (IBI, taxe de ramassage, communauté de propriétaires, etc.), le locataire ne peut les déduire que si, conformément au contrat, il est obligé de les assumer. Et la déduction sera effectuée dans la proportion que suppose la surface du logement utilisée dans le cadre de l’activité, par rapport au total de la propriété.
La location de logement et de bureau est soumise à une retenue d’impôt sur le revenu. La partie revenus locatifs de l’immeuble de bureaux doit normalement être soumise au maintien de l’IRPF au taux de 19% (sauf dans les cas prévus dans l’article 75.3.g du Règlement de l’impôt sur le revenu des particuliers), comme l’indique l’avocat Salcedo. Le locataire est tenu de faire ladite retenue, et de déclarer le montant au Trésor Public, par le biais du modèle 115.
- Est-il possible de déduire la TVA payée pour la location du bien?
Le locataire ne peut déduire que la TVA correspondant à la partie du loyer destinée à l’activité économique. “Nous considérons que cela se conforme à la loi sur la TVA elle-même, qui permet de déduire les frais supportés par la location d’immeubles de placement utilisés totalement ou partiellement pour le développement de l’activité, dans la mesure (en pourcentage) où lesdits actifs vont être utilisés, de manière prévisible, dans cette activité “, explique le partenaire de Legal Attic.
- Que se passe-t-il avec la TVA des autres dépenses et fournitures de la propriété?
La loi sur la TVA exige que le logement soit entièrement affecté à une activité non salariée, pour déduire les dépenses. En d’autres termes, si une déduction partielle de la TVA en amont est autorisée pour les biens d’investissement, il n’en est pas de même pour la TVA en amont pour ce qui concerne le reste des dépenses dont l’usage exclusif est requis.
En résumé, les bailleurs doivent transmettre la TVA au locataire et la déclarer au Trésor Public. En outre, ils doivent déclarer les retours immobiliers obtenus en appliquant la réduction de 60% uniquement sur la partie du loyer destinée au logement. “Cependant, ils courent le risque que le Trésor Public remette en question l’application de cette réduction, car une partie de la propriété est attribuée au bureau du locataire”, explique Salcedo.
“De leur côté, les locataires obtiendront une économie d’impôt en déduisant le loyer payé et les frais qui s’ensuivent. Mais en contrepartie, ils verront le loyer majoré à 21% de TVA et ne pourront récupérer que la partie de cet impôt qui correspond au loyer des mètres carrés destinés au bureau “, indique José María Salcedo.
