{"id":76976,"date":"2026-06-27T21:00:59","date_gmt":"2026-06-27T21:00:59","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/06\/27\/fiscalite-immobiliere-entre-la-france-et-lespagne-ce-quil-faut-anticiper-avant-dinvestir\/"},"modified":"2026-06-27T21:01:01","modified_gmt":"2026-06-27T21:01:01","slug":"fiscalite-immobiliere-entre-la-france-et-lespagne-ce-quil-faut-anticiper-avant-dinvestir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/06\/27\/fiscalite-immobiliere-entre-la-france-et-lespagne-ce-quil-faut-anticiper-avant-dinvestir\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re entre la France et l\u2019Espagne : ce qu\u2019il faut anticiper avant d\u2019investir."},"content":{"rendered":"\n
\n
\n
\n
\n

L\u2019Espagne figure depuis de nombreuses ann\u00e9es parmi les destinations privil\u00e9gi\u00e9es des investisseurs fran\u00e7ais. Qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019acqu\u00e9rir une r\u00e9sidence secondaire, un appartement destin\u00e9 \u00e0 la location ou un bien dans une perspective patrimoniale, le march\u00e9 espagnol offre de nombreuses opportunit\u00e9s.<\/p>\n

Cependant, derri\u00e8re l\u2019attractivit\u00e9 des prix, du climat et du potentiel locatif, se cache une r\u00e9alit\u00e9 souvent sous-estim\u00e9e : l\u2019investissement immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger implique n\u00e9cessairement une r\u00e9flexion fiscale approfondie.<\/p>\n

De nombreux acqu\u00e9reurs d\u00e9couvrent apr\u00e8s l\u2019achat l\u2019existence d\u2019obligations fiscales dont ils ignoraient l\u2019existence. D\u2019autres pensent \u00e0 tort que la convention fiscale franco-espagnole les dispense de toute d\u00e9claration dans l\u2019un des deux pays.<\/p>\n

La r\u00e9alit\u00e9 est plus nuanc\u00e9e. Investir en Espagne lorsque l\u2019on r\u00e9side fiscalement en France implique de ma\u00eetriser les r\u00e8gles applicables dans les deux \u00c9tats afin d\u2019\u00e9viter les erreurs et les mauvaises surprises.<\/p>\n

Un investissement immobilier, deux administrations fiscales<\/strong><\/p>\n

L\u2019une des premi\u00e8res particularit\u00e9s de l\u2019investissement immobilier international r\u00e9side dans la coexistence de plusieurs administrations fiscales.<\/p>\n

Lorsqu\u2019un r\u00e9sident fran\u00e7ais acquiert un bien en Espagne, il entre dans le champ d\u2019application du syst\u00e8me fiscal espagnol tout en demeurant soumis \u00e0 certaines obligations en France.<\/p>\n

Cette situation ne signifie pas n\u00e9cessairement une double imposition, mais elle implique souvent une double d\u00e9claration.<\/p>\n

La convention fiscale conclue entre la France et l\u2019Espagne organise pr\u00e9cis\u00e9ment la r\u00e9partition du pouvoir d\u2019imposition entre les deux pays.<\/p>\n

Toutefois, cette convention ne dispense jamais d\u2019une analyse individualis\u00e9e.<\/p>\n

La fiscalit\u00e9 lors de l\u2019acquisition du bien<\/strong><\/p>\n

Avant m\u00eame de devenir propri\u00e9taire, l\u2019investisseur doit int\u00e9grer les taxes applicables \u00e0 l\u2019achat.<\/p>\n

Contrairement \u00e0 la France, o\u00f9 les acqu\u00e9reurs parlent souvent de \u00ab\u00a0frais de notaire\u00a0\u00bb, l\u2019Espagne applique un syst\u00e8me reposant principalement sur des taxes de transmission ou de TVA selon la nature du bien.<\/p>\n

Le montant des taxes varie notamment selon :
\u25cf qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un bien neuf ou ancien ;
\u25cf la communaut\u00e9 autonome concern\u00e9e ;
\u25cf et certaines situations particuli\u00e8res de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n

Ces frais repr\u00e9sentent une part importante du co\u00fbt global de l\u2019op\u00e9ration et doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s d\u00e8s le d\u00e9part dans le budget pr\u00e9visionnel.<\/p>\n

Les imp\u00f4ts li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9tention du bien<\/strong><\/p>\n

Une fois propri\u00e9taire, plusieurs imp\u00f4ts peuvent \u00eatre dus en Espagne.<\/p>\n

Le plus connu est l\u2019IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), qui constitue l\u2019\u00e9quivalent de la taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n

Son montant varie selon la commune et les caract\u00e9ristiques du bien.<\/p>\n

Toutefois, l\u2019IBI n\u2019est pas la seule charge fiscale \u00e0 prendre en compte.<\/p>\n

Les propri\u00e9taires non-r\u00e9sidents sont parfois surpris de d\u00e9couvrir l\u2019existence d\u2019obligations fiscales m\u00eame lorsque le bien n\u2019est pas lou\u00e9.<\/p>\n

L\u2019administration espagnole consid\u00e8re en effet qu\u2019un bien immobilier g\u00e9n\u00e8re une capacit\u00e9 contributive qui peut donner lieu \u00e0 certaines impositions sp\u00e9cifiques.<\/p>\n

La fiscalit\u00e9 des revenus locatifs<\/strong><\/p>\n

Lorsque le bien est mis en location, les revenus per\u00e7us deviennent imposables en Espagne.<\/p>\n

Cette r\u00e8gle s\u2019applique que le propri\u00e9taire soit r\u00e9sident espagnol ou r\u00e9sident fran\u00e7ais.<\/p>\n

La convention fiscale franco-espagnole pr\u00e9voit que les revenus immobiliers sont g\u00e9n\u00e9ralement imposables dans le pays o\u00f9 est situ\u00e9 le bien.<\/p>\n

Toutefois, cela ne signifie pas que ces revenus disparaissent totalement des obligations d\u00e9claratives fran\u00e7aises.<\/p>\n

Selon la situation du contribuable, une d\u00e9claration devra \u00e9galement \u00eatre effectu\u00e9e en France.<\/p>\n

La coordination entre les deux syst\u00e8mes permet normalement d\u2019\u00e9viter une double imposition effective.<\/p>\n

Les locations touristiques : une attention renforc\u00e9e<\/strong><\/p>\n

Les locations saisonni\u00e8res font aujourd\u2019hui l\u2019objet d\u2019une vigilance particuli\u00e8re de la part des autorit\u00e9s espagnoles.<\/p>\n

Les plateformes num\u00e9riques ont consid\u00e9rablement facilit\u00e9 la mise en location de biens immobiliers, mais elles ont \u00e9galement renforc\u00e9 les capacit\u00e9s de contr\u00f4le de l\u2019administration.<\/p>\n

Les revenus issus des locations touristiques doivent \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s et peuvent s\u2019accompagner d\u2019obligations sp\u00e9cifiques selon la r\u00e9gion concern\u00e9e.<\/p>\n

Une gestion rigoureuse est indispensable afin d\u2019\u00e9viter tout risque de redressement.<\/p>\n

La fiscalit\u00e9 en cas de revente<\/strong><\/p>\n

La revente du bien constitue un autre moment cl\u00e9 sur le plan fiscal.<\/p>\n

Lorsqu\u2019un propri\u00e9taire r\u00e9alise une plus-value immobili\u00e8re, celle-ci peut \u00eatre soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t en Espagne.<\/p>\n

Le calcul de cette plus-value d\u00e9pend notamment :
\u25cf du prix d\u2019acquisition ;
\u25cf des frais support\u00e9s ;
\u25cf des travaux r\u00e9alis\u00e9s ;
\u25cf et du prix de cession.<\/p>\n

Par ailleurs, certaines retenues fiscales peuvent \u00eatre appliqu\u00e9es lors de la vente d\u2019un bien appartenant \u00e0 un non-r\u00e9sident.<\/p>\n

Ces m\u00e9canismes sont souvent m\u00e9connus des investisseurs \u00e9trangers.<\/p>\n

Les cons\u00e9quences en France lors de la revente<\/strong><\/p>\n

M\u00eame lorsque la plus-value est impos\u00e9e en Espagne, le r\u00e9sident fiscal fran\u00e7ais doit g\u00e9n\u00e9ralement prendre en compte cette op\u00e9ration dans ses obligations d\u00e9claratives fran\u00e7aises.<\/p>\n

La convention fiscale permet d\u2019\u00e9viter une double imposition \u00e9conomique, mais elle ne supprime pas n\u00e9cessairement les formalit\u00e9s d\u00e9claratives.<\/p>\n

Une mauvaise compr\u00e9hension de ces m\u00e9canismes peut conduire \u00e0 des erreurs fiscales.<\/p>\n

Les successions et donations : une dimension souvent oubli\u00e9e<\/strong><\/p>\n

La fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re ne concerne pas uniquement l\u2019achat, la d\u00e9tention ou la revente.<\/p>\n

La transmission du bien constitue \u00e9galement un enjeu majeur.<\/p>\n

De nombreux investisseurs acqui\u00e8rent un bien en Espagne avec l\u2019id\u00e9e de le transmettre un jour \u00e0 leurs enfants.<\/p>\n

Or, les r\u00e8gles successorales et fiscales applicables \u00e0 cette transmission peuvent diff\u00e9rer sensiblement de celles connues en France.<\/p>\n

Cette dimension m\u00e9rite d\u2019\u00eatre int\u00e9gr\u00e9e d\u00e8s la phase d\u2019acquisition.<\/p>\n

La r\u00e9sidence fiscale du propri\u00e9taire : un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant<\/strong><\/p>\n

Les cons\u00e9quences fiscales de l\u2019investissement varient \u00e9galement selon la r\u00e9sidence fiscale du propri\u00e9taire.<\/p>\n

Un r\u00e9sident fran\u00e7ais, un r\u00e9sident espagnol ou une personne partageant sa vie entre les deux pays ne seront pas n\u00e9cessairement soumis aux m\u00eames r\u00e8gles.<\/p>\n

Cette question devient particuli\u00e8rement importante lorsque le projet immobilier s\u2019inscrit dans une perspective d\u2019expatriation future.<\/p>\n

Une \u00e9volution de la r\u00e9sidence fiscale peut modifier significativement la situation de l\u2019investisseur.<\/p>\n

Les erreurs les plus fr\u00e9quentes<\/strong><\/p>\n

L\u2019exp\u00e9rience montre que certaines erreurs reviennent r\u00e9guli\u00e8rement chez les investisseurs fran\u00e7ais.<\/p>\n

La premi\u00e8re consiste \u00e0 croire qu\u2019un investissement immobilier en Espagne ne cr\u00e9e des obligations fiscales qu\u2019en Espagne.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me est de penser que l\u2019existence d\u2019une convention fiscale dispense de toute d\u00e9claration dans l\u2019un des deux pays.<\/p>\n

La troisi\u00e8me r\u00e9side dans l\u2019absence d\u2019anticipation successorale.<\/p>\n

Ces erreurs peuvent g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre \u00e9vit\u00e9es gr\u00e2ce \u00e0 une pr\u00e9paration adapt\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019importance d\u2019une strat\u00e9gie patrimoniale globale<\/strong><\/p>\n

L\u2019investissement immobilier international ne doit jamais \u00eatre analys\u00e9 sous un angle exclusivement fiscal.<\/p>\n

Il s\u2019inscrit dans une strat\u00e9gie patrimoniale plus large qui peut int\u00e9grer :
\u25cf la transmission familiale ;
\u25cf l\u2019expatriation ;
\u25cf la diversification des actifs ;
\u25cf ou encore le d\u00e9veloppement d\u2019une activit\u00e9 locative.<\/p>\n

Une approche globale permet de prendre des d\u00e9cisions coh\u00e9rentes et durables.<\/p>\n

Le r\u00f4le de l\u2019avocat dans l\u2019accompagnement de l\u2019investissement<\/strong><\/p>\n

L\u2019avocat accompagne l\u2019investisseur tout au long du projet.<\/p>\n

Il intervient notamment pour :
\u25cf analyser les cons\u00e9quences fiscales ;
\u25cf s\u00e9curiser l\u2019acquisition ;
\u25cf coordonner les obligations entre la France et l\u2019Espagne ;
\u25cf et anticiper les probl\u00e9matiques successorales.<\/p>\n

Cette vision transversale permet d\u2019\u00e9viter de nombreuses difficult\u00e9s et de s\u00e9curiser durablement l\u2019investissement.<\/p>\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n

Investir dans l\u2019immobilier en Espagne peut constituer une excellente opportunit\u00e9 patrimoniale pour un r\u00e9sident fran\u00e7ais. Toutefois, cette op\u00e9ration implique de ma\u00eetriser les r\u00e8gles fiscales applicables dans les deux pays.<\/p>\n

Fiscalit\u00e9 de l\u2019acquisition, revenus locatifs, revente, succession ou obligations d\u00e9claratives doivent \u00eatre analys\u00e9s dans leur ensemble afin d\u2019\u00e9viter les erreurs les plus fr\u00e9quentes.<\/p>\n

Une anticipation adapt\u00e9e et un accompagnement juridique permettent de transformer un simple achat immobilier en v\u00e9ritable strat\u00e9gie patrimoniale internationale.<\/p>\n

Miguel Morillon<\/a>, Avocat au Barreau de Madrid<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019Espagne figure depuis de nombreuses ann\u00e9es parmi les destinations privil\u00e9gi\u00e9es des investisseurs fran\u00e7ais. Qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019acqu\u00e9rir une r\u00e9sidence secondaire, un appartement destin\u00e9 \u00e0 la location ou un bien dans une perspective patrimoniale, le march\u00e9 espagnol offre de nombreuses opportunit\u00e9s. Cependant, derri\u00e8re l\u2019attractivit\u00e9 des prix, du climat et du potentiel locatif, se cache une r\u00e9alit\u00e9 souvent […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":76977,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[212,4392,4505],"tags":[332,746,678,701,1044],"class_list":["post-76976","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-breaking-news","category-patrimoine","category-patrimoinerentabilite-investissements-locatifs","tag-espagne","tag-fiscalite","tag-france","tag-immobilier","tag-investir"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/76976","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=76976"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/76976\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/76977"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=76976"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=76976"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=76976"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}