{"id":76590,"date":"2026-05-31T03:59:52","date_gmt":"2026-05-31T03:59:52","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/05\/31\/creer-une-agence-immobiliere-au-pays-basque-pas-de-registre-general-mais-le-marche-le-plus-cher-despagne-continentale\/"},"modified":"2026-05-31T04:00:01","modified_gmt":"2026-05-31T04:00:01","slug":"creer-une-agence-immobiliere-au-pays-basque-pas-de-registre-general-mais-le-marche-le-plus-cher-despagne-continentale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/05\/31\/creer-une-agence-immobiliere-au-pays-basque-pas-de-registre-general-mais-le-marche-le-plus-cher-despagne-continentale\/","title":{"rendered":"Cr\u00e9er une agence immobili\u00e8re au Pays Basque : pas de registre g\u00e9n\u00e9ral, mais le march\u00e9 le plus cher d’Espagne continentale."},"content":{"rendered":"\n
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Le Pays Basque ne dispose pas de registre g\u00e9n\u00e9ral d’agents immobiliers. Mais ses march\u00e9s de San Sebasti\u00e1n, Bilbao et Vitoria figurent parmi les plus chers et les plus solides d’Espagne continentale. Sa fiscalit\u00e9 sp\u00e9cifique via les Haciendas Forales en fait un territoire \u00e0 part, avec un IS \u00e0 20 % pour les PME, la fronti\u00e8re fran\u00e7aise \u00e0 port\u00e9e de main et une demande transfrontali\u00e8re que tr\u00e8s peu d’agences sont capables de servir dans les deux langues.<\/em><\/p>\n

Le Pays Basque en 2026 : libert\u00e9 d’installation, fiscalit\u00e9 foral unique<\/h2>\n

Le Pays Basque ne dispose pas de registre g\u00e9n\u00e9ral d’agents immobiliers. Il existe un programme sp\u00e9cifique, le programme\u00a0ASAP\u00a0g\u00e9r\u00e9 par Etxebide (l’organisme public du logement basque), qui permet aux agences de collaborer avec les dispositifs publics de location sociale. Mais ce programme ne concerne que les agences souhaitant travailler sur le segment des logements publics et ne constitue pas un registre g\u00e9n\u00e9ral. Pour exercer librement comme agence priv\u00e9e d’interm\u00e9diation immobili\u00e8re au Pays Basque, aucune formation, aucun registre et aucune assurance RC ne sont l\u00e9galement requis, selon\u00a0EANE.<\/p>\n

La grande particularit\u00e9 du Pays Basque est fiscale. Les trois provinces (\u00c1lava\/Araba, Gipuzkoa, Bizkaia) disposent chacune de leur propre administration fiscale, les Haciendas Forales, qui g\u00e8rent l’imp\u00f4t de mani\u00e8re partiellement autonome par rapport \u00e0 l’\u00c9tat espagnol. Le taux d’IS y est de 20 % pour les PME, contre 25 % en r\u00e9gime national. Une consultation aupr\u00e8s d’un asesor fiscal sp\u00e9cialis\u00e9 en droit foral est indispensable avant toute cr\u00e9ation d’entreprise dans la r\u00e9gion.<\/p>\n

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\u00c0 retenir :<\/strong>\u00a0Au Pays Basque, aucun registre ni formation n’est obligatoire pour exercer l’interm\u00e9diation immobili\u00e8re. La fiscalit\u00e9 est g\u00e9r\u00e9e par les Haciendas Forales de chaque province : IS \u00e0 20 % pour les PME, ITP \u00e0 7 %, r\u00e8gles d’amortissement et calendriers d\u00e9claratifs propres. Une consultation aupr\u00e8s d’un gestionnaire local sp\u00e9cialis\u00e9 en droit foral est obligatoire avant toute cr\u00e9ation. Pour participer au programme ASAP d’Etxebide, une RC de 600 000 euros annuels minimum, un \u00e9tablissement physique et 5 ans d’exp\u00e9rience ou le titre API sont requis.<\/p>\n<\/div>\n

Les \u00e9tapes pour cr\u00e9er votre agence au Pays Basque<\/h2>\n
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    Constituer la SL: <\/strong>Capital minimum 3 000 euros. Passage devant notaire, inscription au Registro Mercantil de la province : Bilbao (Bizkaia), San Sebasti\u00e1n (Gipuzkoa) ou Vitoria-Gasteiz (\u00c1lava). D\u00e9lai : 1 \u00e0 3 semaines. Le droit des soci\u00e9t\u00e9s s’applique de la m\u00eame mani\u00e8re qu’en p\u00e9ninsule pour la constitution.<\/div>\n<\/li>\n
  2. \n
    S’immatriculer aupr\u00e8s de la Hacienda Foral: <\/strong>C’est la Hacienda Foral de chaque province (et non l’Agencia Tributaria nationale) qui g\u00e8re la fiscalit\u00e9 des entreprises basques. D\u00e9poser l’\u00e9quivalent du formulaire 036 aupr\u00e8s de la Diputaci\u00f3n Foral correspondante. La Hacienda Foral de Bizkaia est accessible via\u00a0bizkaia.eus, celle de Gipuzkoa via\u00a0gipuzkoa.eus, et celle d’\u00c1lava via\u00a0araba.eus.<\/div>\n<\/li>\n
  3. \n
    D\u00e9clarer l’activit\u00e9 \u00e9conomique locale (\u00e9quivalent IAE foral): <\/strong>Inscription au registre d’activit\u00e9 aupr\u00e8s de la Hacienda Foral concern\u00e9e. L’IAE national ne s’applique pas directement au Pays Basque : les \u00e9quivalents foraux s’y substituent avec leurs propres r\u00e8gles et exemptions.<\/div>\n<\/li>\n
  4. \n
    Obtenir la licence d’activit\u00e9 municipale: <\/strong>Si local physique \u00e0 Bilbao, San Sebasti\u00e1n, Vitoria-Gasteiz ou autre commune basque : d\u00e9claration responsable ou licencia de actividad aupr\u00e8s de la mairie. D\u00e9lai variable selon commune et surface. \u00c0 Bilbao, la proc\u00e9dure en ligne est bien d\u00e9velopp\u00e9e pour les petits locaux commerciaux.<\/div>\n<\/li>\n
  5. \n
    Souscrire une assurance RC professionnelle: <\/strong>Non obligatoire l\u00e9galement pour exercer en priv\u00e9. Obligatoire en revanche pour rejoindre le programme ASAP d’Etxebide : la police doit couvrir au minimum 600 000 euros annuels, selon le\u00a0site officiel d’Etxebide. \u00c0 souscrire d\u00e8s l’ouverture pour cr\u00e9dibiliser l’agence face \u00e0 une client\u00e8le exigeante.<\/div>\n<\/li>\n
  6. \n
    Consulter un asesor fiscal foral: <\/strong>\u00c9tape indispensable et non n\u00e9gociable. Les r\u00e8gles fiscales forales diff\u00e8rent significativement du r\u00e9gime commun : amortissements, IS \u00e0 20 %, obligations d\u00e9claratives et calendriers sont propres \u00e0 chaque province. Un gestionnaire local sp\u00e9cialis\u00e9 en droit foral est indispensable pour \u00e9viter des erreurs co\u00fbteuses d\u00e8s la premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/div>\n<\/li>\n
  7. \n
    Affiliation \u00e0 la S\u00e9curit\u00e9 sociale: <\/strong>Affiliation au RETA pour le g\u00e9rant, ou r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral pour les salari\u00e9s. Cotisation minimale RETA en 2026 : environ 290 euros par mois. Le r\u00e9gime social s’applique dans les m\u00eames conditions qu’en p\u00e9ninsule, malgr\u00e9 la sp\u00e9cificit\u00e9 fiscale foral.<\/div>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    Pays Basque vs France : le grand comparatif<\/h2>\n<\/p><\/div>\n
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    Le r\u00e9gime fiscal foral : IS \u00e0 20 % pour les PME<\/h2>\n<\/p><\/div>\n
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    La fiscalit\u00e9 foral basque est \u00e0 la fois un avantage et une complexit\u00e9 \u00e0 g\u00e9rer. Le taux d’IS \u00e0 20 % pour les PME est inf\u00e9rieur au taux g\u00e9n\u00e9ral espagnol de 25 %, mais sup\u00e9rieur au taux pr\u00e9f\u00e9rentiel de 15 % accord\u00e9 en r\u00e9gime commun pour les deux premi\u00e8res ann\u00e9es b\u00e9n\u00e9ficiaires. Les r\u00e8gles d’application, les d\u00e9ductions sp\u00e9cifiques et les obligations d\u00e9claratives diff\u00e8rent significativement du r\u00e9gime commun selon la province. L’accompagnement d’un gestionnaire local sp\u00e9cialis\u00e9 en droit foral n’est pas facultatif : c’est une n\u00e9cessit\u00e9 pratique pour \u00e9viter des erreurs co\u00fbteuses.<\/p>\n

    Comment capter vos premiers actifs \u00e0 vendre au Pays Basque<\/h2>\n<\/p><\/div>\n
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    L’avantage francophone au Pays Basque : la fronti\u00e8re comme atout strat\u00e9gique<\/h2>\n

    Le Pays Basque est la seule r\u00e9gion d’Espagne qui partage une fronti\u00e8re culturelle, linguistique et \u00e9conomique directe avec la France. Pour une agence francophone, cette situation g\u00e9ographique est un avantage strat\u00e9gique imm\u00e9diat et durable. Des centaines de familles fran\u00e7aises travaillent au Pays Basque espagnol tout en r\u00e9sidant c\u00f4t\u00e9 fran\u00e7ais, et inversement. Des communes comme Hondarribia, \u00e0 5 kilom\u00e8tres d’Hendaye, concentrent une demande d’achat transfrontali\u00e8re permanente que les agences espagnoles monolingues ne peuvent pas servir efficacement.<\/p>\n

    \u00c0 Bilbao et San Sebasti\u00e1n, le profil d’acheteur francophone est diff\u00e9rent : des familles ais\u00e9es qui appr\u00e9cient la gastronomie, la culture et la qualit\u00e9 de vie exceptionnelles du Pays Basque, et qui cherchent une r\u00e9sidence principale ou secondaire dans l’une des villes les plus ch\u00e8res et les plus agr\u00e9ables d’Espagne. San Sebasti\u00e1n d\u00e9passe r\u00e9guli\u00e8rement les 5 000 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 dans ses quartiers centraux, ce qui g\u00e9n\u00e8re des commissions substantielles m\u00eame \u00e0 des taux de 3 %. Pour une agence francophone qui comprend ces march\u00e9s dans les deux langues et ma\u00eetrise les implications fiscales d’une acquisition en Espagne pour un r\u00e9sident ou non-r\u00e9sident fran\u00e7ais, la valeur ajout\u00e9e est imm\u00e9diate et rare dans un march\u00e9 encore tr\u00e8s peu internationalis\u00e9 sur ce segment.<\/p>\n

    Sources et photo: R\u00e9daction LCE (avec l’aide de l’IA)<\/em><\/p>\n<\/p><\/div>\n

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