{"id":75315,"date":"2026-03-23T11:12:10","date_gmt":"2026-03-23T11:12:10","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/23\/immobilier-le-malheur-des-uns-le-bonheur-des-autres-2\/"},"modified":"2026-04-10T12:35:36","modified_gmt":"2026-04-10T12:35:36","slug":"immobilier-le-malheur-des-uns-le-bonheur-des-autres-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/23\/immobilier-le-malheur-des-uns-le-bonheur-des-autres-2\/","title":{"rendered":"Immobilier: Le malheur des uns, le bonheur des autres"},"content":{"rendered":"

Le d\u00e9gonflement de la bulle sp\u00e9culative sur le march\u00e9 immobilier a \u00e9t\u00e9 le facteur essentiel de la profonde crise o\u00f9 l’Espagne se trouve plong\u00e9e depuis lors. La “brique” ayant \u00e9t\u00e9 le moteur de la croissance interne espagnole pendant plus d’une d\u00e9cennie, \u00e0 un degr\u00e9 in\u00e9gal\u00e9 par rapport aux autres pays (11 % du P.I.B. et, avec les activit\u00e9s li\u00e9es directement ou indirectement \u00e0 l’immobilier, 30 % de l’emploi), l’explosion de cette bulle a entra\u00een\u00e9 les graves cons\u00e9quences \u00e9conomiques et sociales que l’on conna\u00eet et qui perdurent \u00e0 ce jour. Quelles sont la situation actuelle de l’immobilier espagnol et ses perspectives d’\u00e9volution ? Entre 1995 et 2007, les prix de l’immobilier augment\u00e8rent de 200 %, alors que, sur cette m\u00eame p\u00e9riode, l’inflation progressa de 43,4%. Cause de cette flamb\u00e9e des prix, une explosion de la demande facilit\u00e9e par une offre abondante et bon march\u00e9 de cr\u00e9dits \u00e0 tr\u00e8s longue dur\u00e9e, finan\u00e7ant souvent jusqu’\u00e0 100 % du montant de l’investissement. Le cr\u00e9dit alimentait ainsi la hausse du prix des actifs immobiliers bien au-del\u00e0 de leur valeur r\u00e9elle, amplifiant l’effet de richesse patrimoniale, ce qui incitait les agents \u00e9conomiques \u00e0 s’endetter davantage dans un but sp\u00e9culatif. Il s’ensuivit un \u00e9norme endettement des m\u00e9nages (139 % de leur Revenu Disponible Brut dont 15 % pour l’immobilier) et des entreprises (131 % de leur valeur ajout\u00e9e brute) ainsi qu’une croissance de la construction r\u00e9sidentielle sans rapport avec la demande r\u00e9elle, donnant lieu \u00e0 un stock immobilier consid\u00e9rable. Or, plus de 80 % des dettes du secteur priv\u00e9 (97 % dans le cas des m\u00e9nages) avaient \u00e9t\u00e9 contract\u00e9es \u00e0 taux variable, rendant les emprunteurs tr\u00e8s vuln\u00e9rables \u00e0 un retournement des taux. Ce retournement se produisit \u00e0 partir de 2005, sous l’effet de la hausse du taux directeur (qui doubla en 2 ans) de la Banque Centrale Europ\u00e9enne. L’alourdissement du co\u00fbt de la dette amena les d\u00e9biteurs, devenus moins solvables, \u00e0 r\u00e9duire leurs investissements immobiliers et le niveau de leur consommation, enclenchant, par une r\u00e9action en cha\u00eene, la d\u00e9c\u00e9l\u00e9ration puis la chute continue des prix immobiliers, un ralentissement cons\u00e9cutif de l’inflation rench\u00e9rissant d’autant la charge des dettes et engendrant, de ce fait, une baisse de la demande qui d\u00e9termina un recul de la croissance en g\u00e9n\u00e9ral et de la construction surtout. La crise financi\u00e8re internationale \u00e0 partir de 2008, en accentuant les restrictions de cr\u00e9dit par la paralysie du march\u00e9 interbancaire, pr\u00e9cipita cette \u00e9volution qui d\u00e9boucha sur un effondrement de l’activit\u00e9 immobili\u00e8re contribuant essentiellement, en raison du poids de ce secteur, \u00e0 une r\u00e9cession de l’ensemble de l’\u00e9conomie espagnole. Plus de la moiti\u00e9 de l’\u00e9norme ch\u00f4mage (21,5 % de la population active) induit par cette r\u00e9cession proc\u00e9da du secteur immobilier, et il est d’ordre structurel car il concerne des travailleurs g\u00e9n\u00e9ralement peu form\u00e9s donc difficilement r\u00e9employables dans l’imm\u00e9diat. La permanence de ce type de ch\u00f4mage a rendu la reprise \u00e9conomique espagnole plus tardive et plus pr\u00e9caire que celle de ses partenaires europ\u00e9ens. A ce jour, le march\u00e9 immobilier espagnol se caract\u00e9rise par un tr\u00e8s important stock de logements invendus, principale cons\u00e9quence de la construction disproportionn\u00e9e jusqu’en 2009. L’estimation du niveau de ce stock donne lieu \u00e0 des divergences, aussi seules les donn\u00e9es officielles ou, \u00e0 d\u00e9faut, \u00e9manant de sources professionnelles fiables seront retenues ci-apr\u00e8s et ne doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es que comme des ordres de grandeur. Au d\u00e9but de 2011, selon le Minist\u00e8re du D\u00e9veloppement (Ministerio de Fomento), 687.523 logements neufs \u00e9taient en vente. En prenant aussi en compte les logements anciens \u00e0 la vente \u00e0 cette m\u00eame date, dont le nombre \u00e9tait estim\u00e9 par des experts s\u00e9rieux \u00e0 722.000, il r\u00e9sultait un stock total de 1.409.523 logements offerts sur le march\u00e9. A la fin du 1er semestre 2011, eu \u00e9gard aux 60.247 logements termin\u00e9s depuis le d\u00e9but de l’ann\u00e9e pour les soci\u00e9t\u00e9s de promotion (non inclus ceux construits directement pour leurs propri\u00e9taires personnes physiques, pour l’Administration publique, et dans le cadre de coop\u00e9ratives, non destin\u00e9s en principe \u00e0 la vente sur le march\u00e9 libre), et des 146.556 logements vendus dans cette p\u00e9riode, le stock s’\u00e9tablit \u00e0 1.323.214 logements en attente d’acquisition. Ce total inclut 704.218 logements neufs et 618.996 logements anciens. Aux logements disponibles \u00e0 la vente, il convient d’ajouter ceux dont la construction n’est pas termin\u00e9e. Leur nombre \u00e0 la fin de 2010, selon des \u00e9tudes fiables, serait d’environ 1.303.000 unit\u00e9s, et pour 572.000 d’entre elles, la construction se trouverait interrompue faute de financement ou suite \u00e0 la d\u00e9confiture du promoteur. Au cours du 1er semestre 2011, la construction de 29.077 logements a \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e dans le secteur libre. Ce sont donc 2.655.291 logements au total qui sont offerts, ou susceptibles de l’\u00eatre, \u00e0 la vente sur le march\u00e9. Il faut y ajouter le nombre, d’une part de ceux dont les banques se sont adjug\u00e9es la propri\u00e9t\u00e9 (environ 200.000) en ex\u00e9cution de leurs cr\u00e9ances immobili\u00e8res, et qu’elles retiennent dans leurs bilans pour ne pas d\u00e9gager des moins-values, dans l’espoir d’une reprise du march\u00e9; d’autre part, de ceux que les banques seront amen\u00e9es \u00e0 saisir pour le m\u00eame motif (environ 350.000 pr\u00e9vus) au cours des trois ou quatre prochaines ann\u00e9es. Soit un potentiel de vente sup\u00e9rieur \u00e0 3.200.000 logements. Par sa dimension, ce stock ne peut que peser tr\u00e8s lourdement sur un march\u00e9 immobilier d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s d\u00e9prim\u00e9 en raison de l’atonie de la demande. Frapp\u00e9s par un ch\u00f4mage qui ne cesse de cro\u00eetre, avec un acc\u00e8s au cr\u00e9dit de plus en plus restreint, les particuliers ont, de moins en moins, les moyens de devenir propri\u00e9taires ou d’investir dans la pierre; quant aux promoteurs\/investisseurs, ils ne peuvent que tr\u00e8s rarement envisager de nouvelles acquisitions faute de financements, et alors que beaucoup d’entre eux, \u00e0 l’instar d’un nombre croissant de m\u00e9nages, \u00e9prouvent de grandes difficult\u00e9s \u00e0 rembourser leurs dettes envers les banques. Ces derni\u00e8res, pour leur part, plomb\u00e9es par leurs fortes cr\u00e9ances au titre de l’immobilier qu’elles recouvrent de plus en plus difficilement, voient diminuer en cons\u00e9quence leur capacit\u00e9 de cr\u00e9dit. Le nombre de transactions au 1er semestre 2011 est en recul de 38 % sur la m\u00eame p\u00e9riode de 2010 et de 27 % sur celle de 2009. Dans ce contexte, il n’est pas \u00e9tonnant que les prix ne cessent de diminuer depuis le 1er trimestre 2008: au 3\u00e8me trimestre 2011, leur baisse cumul\u00e9e est de 17,7 % en moyenne nationale. Le palier actuel des prix (1.729,3 euros\/m2 est proche du niveau au 1er trimestre 2005 (1.685,4 euros\/m2). Toutefois, la plupart des experts s’accordent \u00e0 consid\u00e9rer que les prix de l’immobilier sont encore survaloris\u00e9s; ils ne divergent que sur l’ampleur de cet \u00e9cart. Entre autres, le journal britannique The Economist l’estime \u00e0 39 %, la Commission europ\u00e9enne \u00e0 17 %, le Minist\u00e8re du D\u00e9veloppement entre 13 et 30 %, et l’Observatoire de Conjoncture Economique \u00e0 24 %. Il est \u00e0 noter que, selon les toutes derni\u00e8res donn\u00e9es (septembre), les acheteurs potentiels espagnols demandent un rabais moyen de 21,7 % aux vendeurs, ce qui laisse pr\u00e9sager de nouvelles baisses de prix. Dans la mesure o\u00f9 la majorit\u00e9 des observateurs envisage une croissance faible au cours des trois \u00e0 cinq prochaines ann\u00e9es, tir\u00e9e essentiellement par les exportations et non par une consommation atone en raison de la politique de rigueur et des r\u00e9formes structurelles qu’imposent la crise, les perspectives d’\u00e9volution du march\u00e9 immobilier ne semblent gu\u00e8re favorables aux vendeurs. Selon une source professionnelle de r\u00e9f\u00e9rence, au rythme actuel de la demande annuelle qui se situe entre 240 et 280.000 logements, le stock de logements termin\u00e9s mis \u00e0 la vente (1.323.214) ne sera r\u00e9sorb\u00e9 que dans 5 ou 4 ans, tandis que la totalit\u00e9 du stock potentiel \u00e0 la vente (2.655.291) ne le serait qu’au terme de 11 ou 9 ans. En outre, il para\u00eet tr\u00e8s probable que les prix baisseront encore sous la pression de cette offre surdimensionn\u00e9e, pression qui s’intensifiera si, comme il est \u00e0 pr\u00e9voir, le niveau de capitalisation impos\u00e9 aux banques am\u00e8ne ces derni\u00e8res \u00e0 ne plus diff\u00e9rer la r\u00e9alisation de leurs actifs et l’ex\u00e9cution de leurs garanties immobili\u00e8res. Bon nombre de m\u00e9nages espagnols sont donc confront\u00e9s \u00e0 une dure r\u00e9alit\u00e9 immobili\u00e8re. Ceux qui d\u00e9tiennent d\u00e9j\u00e0 un logement, au prix d’un endettement en g\u00e9n\u00e9ral cons\u00e9quent, peinent de plus en plus \u00e0 couvrir les \u00e9ch\u00e9ances, par suite de la hausse des taux d’int\u00e9r\u00eat et alors que leurs revenus stagnent ou diminuent du fait de la crise, quand ils ne sont pas carr\u00e9ment oblig\u00e9s d’interrompre leurs remboursements en cas \u2013de plus en plus fr\u00e9quent- de ch\u00f4mage, ce qui les expose \u00e0 la saisie et \u00e0 la vente de leur bien au profit des banques cr\u00e9anci\u00e8res. Et beaucoup de jeunes m\u00e9nages aspirant \u00e0 l’acqu\u00e9rir se voient dans l’impossibilit\u00e9 de r\u00e9aliser leur projet, car l’\u00e9cart entre le niveau de leurs revenus et celui des prix immobiliers, en d\u00e9pit de leur baisse, est encore trop grand, cependant que l’offre de cr\u00e9dit demeure tr\u00e8s restreinte. En revanche, pour les r\u00e9sidents dans certaines zones ou pays \u00e9trangers (Allemagne, Royaume-Uni, B\u00e9n\u00e9lux, France, Suisse, Etats-Unis, Canada, etc.), le niveau en soi des prix du march\u00e9 immobilier espagnol et \u00e9galement par rapport au niveau de leurs revenus offre de nombreuses possibilit\u00e9s d’acquisitions \u00e0 des conditions in\u00e9gal\u00e9es dans leurs pays. C’est le cas notamment des Fran\u00e7ais. Selon des sources professionnelles, le prix moyen des appartements sur l’ensemble de l’H\u00e9xagone s’\u00e9tablit actuellement \u00e0 2.621 euros\/m2 , bien que cette moyenne int\u00e8gre des \u00e9carts consid\u00e9rables (3.410 euros\/m2 pour les appartements neufs, 2.300 dans l’ancien, et 4.782 dans la seule r\u00e9gion d’Ile-de-France o\u00f9 Paris se d\u00e9tache avec 7.857 euros\/m2 ). Avec un salaire annuel moyen net de 21.206 euros (correspondant \u00e0 un salaire brut de 27.000 euros apr\u00e8s d\u00e9duction des charges), l’acquisition d’un appartement de 70 m2 en France au prix moyen (2.621 \u20ac\/m2) repr\u00e9sente 8,6 ann\u00e9es de salaire. Si le salari\u00e9 fran\u00e7ais r\u00e9alise l’achat d’une m\u00eame superficie de logement en Espagne au prix moyen de ce pays, il lui en co\u00fbtera l’\u00e9quivalent de 5,7 ann\u00e9es de son salaire net en France. En outre, s’il s’agit de l’achat d’un appartement neuf, le taux de TVA applicable est tr\u00e8s inf\u00e9rieur en Espagne (4 % jusqu’au 31 d\u00e9cembre de cette ann\u00e9e, 8 % normalement) \u00e0 celui de la France (19,60 %). Les Fran\u00e7ais semblent avoir int\u00e9gr\u00e9 cette situation puisqu’en 2010, selon une \u00e9tude du Colegio de Registradores (\u00e9quivalent de la Conservation des Hypoth\u00e8ques fran\u00e7aise), ils ont achet\u00e9 8,2 % des logements acquis par les \u00e9trangers durant cette p\u00e9riode. Ils viennent en deuxi\u00e8me position, loin derri\u00e8re les Britanniques (23,4 %) mais devant les Allemands (7,7 %), les Russes (6,9 %) et les Italiens (5,6 %). Il est \u00e0 noter que le nombre de logements vendus aux \u00e9trangers, soit 18.561, repr\u00e9sente 4,4 % du total des ventes de l’ann\u00e9e. Ainsi, la crise de l’immobilier espagnol, pr\u00e9judiciable dans l’ensemble aux nationaux du pays, favorise relativement les non-r\u00e9sidents \u00e9trangers, essentiellement ceux des pays aux \u00e9conomies les plus avanc\u00e9es et principalement dans l’Union europ\u00e9enne. Le malheur des uns fait bien le bonheur des autres \u2026. Par Felipe SAEZ Administrateur de la Chambre Officielle de Commerce d’Espagne en France RIEPTO CONSULTORIA, Avocats et Consultants, Madrid<\/span><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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