{"id":74327,"date":"2026-03-22T17:00:51","date_gmt":"2026-03-22T17:00:51","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/22\/limmobilier-espagnol-etat-des-lieux-des-tendances-et-problematiques-juridiques-2\/"},"modified":"2026-04-09T18:25:16","modified_gmt":"2026-04-09T18:25:16","slug":"limmobilier-espagnol-etat-des-lieux-des-tendances-et-problematiques-juridiques-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/22\/limmobilier-espagnol-etat-des-lieux-des-tendances-et-problematiques-juridiques-2\/","title":{"rendered":"L’immobilier espagnol : \u00e9tat des lieux des tendances et probl\u00e9matiques juridiques"},"content":{"rendered":"

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La rentr\u00e9e derni\u00e8re nous annoncions, dans ces m\u00eames colonnes, la reprise des op\u00e9rations immobili\u00e8res en Espagne, et l’approche du point d’inflexion des prix \u00e0 la hausse. Un an apr\u00e8s, le constat s’impose: cette reprise a bien eu lieu, dans tous les domaines du secteur immobilier. Nous la constatons chaque jour dans notre activit\u00e9, et nos partenaires la confirment unanimement.<\/span><\/em><\/p>\n

Le r\u00e9sidentiel : une attractivit\u00e9 qui ne faiblit pas pour les particuliers<\/b><\/span><\/p>\n

La r\u00e9sidence secondaire sur la c\u00f4te et au soleil, ou dans une ville s\u00e9duisante comme peutt l’\u00eatre Barcelone, Madrid ou S\u00e9ville, \u00e0 un prix qui convertit cette r\u00e9sidence secondaire en un investissement int\u00e9ressant, continue \u00e0 attirer nombre de d’\u00e9trangers, et de fran\u00e7ais en particulier. Depuis deux ans environ, notre cabinet re\u00e7oit plusieurs fois par semaine des appels de particuliers int\u00e9ress\u00e9s par des actifs immobiliers espagnols. Ces potentiels investisseurs se sont en g\u00e9n\u00e9ral inform\u00e9s par leurs propres moyens et sont avertis de la n\u00e9cessit\u00e9, en Espagne, de se faire accompagner par un avocat conseil dans la transaction immobili\u00e8re.\/A la diff\u00e9rence de la pratique fran\u00e7aise o\u00f9 seuls les notaires interviennent dans la majorit\u00e9 des cas., l’avocat est indispensable en Espagne notamment pour la n\u00e9gociation et la r\u00e9daction des diff\u00e9rents contrats r\u00e9gissant l’acquisition et pour v\u00e9rifier le respect de la r\u00e9glementation administrative et urbanistique.<\/span><\/p>\n

Ces particuliers sont souvent dirig\u00e9s vers notre cabinet par des professionnels de l’immobilier. Ces derniers sont bas\u00e9s, soit en Espagne tout en ayant une client\u00e8le \u00e9trang\u00e8re \u00e0 la recherche de conseils juridiques pouvant d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats et leur expliquer le d\u00e9roulement de l’op\u00e9ration dans leur langue maternelle ou en anglais, soit, d\u00e9sormais et de fa\u00e7on croissante, \u00e0 l’\u00e9tranger. A noter \u00e9galement la multiplication des “chasseurs immobiliers” (agissant comme mandataires de l’acheteur, et pay\u00e9s par ce dernier sous la forme d’honoraires d\u00e9pendant de la prestation et non d’une commission sur le prix du bien acquis), qui en g\u00e9n\u00e9ral conseillent \u00e9galement \u00e0 leur client un accompagnement juridique afin de s\u00e9curiser leur projet d’acquisition.<\/span><\/p>\n

La plupart des achats ne sont pas des biens neufs, ce qui signifie qu’une vigilance toute particuli\u00e8re doit \u00eatre port\u00e9e sur certains aspects. Nous avons en effet rencontr\u00e9 plusieurs cas o\u00f9 des particuliers avaient sign\u00e9 des contrats d’arrhes ou des promesses d’achat pr\u00e9voyant une exon\u00e9ration de responsabilit\u00e9 du vendeur en cas de vices cach\u00e9s ou de non-respect de la r\u00e9glementation urbanistique, ou encore que l’acheteur assumait l\u2019enti\u00e8re responsabilit\u00e9 du paiement de tous les arri\u00e9r\u00e9s d’imp\u00f4ts portant sur l’immeuble. Ces dispositions peuvent \u00eatre lourdes de cons\u00e9quences, et une fois qu’elles ont \u00e9t\u00e9 accept\u00e9es dans un contrat sous-seing priv\u00e9, il est difficile de n\u00e9gocier leur retrait dans l’acte authentique. Si l’acqu\u00e9reur renonce \u00e0 effectuer la transaction, m\u00eame dans le cas o\u00f9 cette renonciation est justifi\u00e9e, il perdra en g\u00e9n\u00e9ral les fonds d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9s au vendeur, \u00e0 moins que cette possibilit\u00e9 de retrait avec restitution des sommes pay\u00e9es (pour des raisons limit\u00e9es et justifi\u00e9es) ait \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9e dans le contrat. <\/span><\/p>\n

Nos recommandations sont donc claires: d’une part, ne rien signer sans avoir auparavant fait revoir le document par un avocat, et d’autre part, v\u00e9rifier que le bien respecte les r\u00e9glementations administratives et urbanistiques applicables, afin d’\u00e9viter le paiement de r\u00e9parations obligatoires, d’amendes ou la modification du bien acquis, voire sa destruction, qui intervient certes dans des cas extr\u00eames et fort heureusement rares.<\/span><\/p>\n

Le r\u00e9sidentiel : regain d’int\u00e9r\u00eat de la part des professionnels \u00e9trangers<\/b><\/span><\/p>\n

Au cours de cette derni\u00e8re ann\u00e9e, nous avons pu constater \u00e9galement l’int\u00e9r\u00eat des professionnels, notamment fran\u00e7ais, pour l’immobilier r\u00e9sidentiel espagnol. Ces professionnels sont parfois des agences immobili\u00e8res proposant des biens cibl\u00e9s (souvent des investissements de luxe dans des lieux comme Majorque ou Marbella).<\/span><\/p>\n

Par ailleurs, se manifestent de plus en plus d\u2019investisseurs, de promoteurs ou de marchands de biens qui se positionnent sur des immeubles entiers, pour les louer ou les revendre. Nous avons \u00e9galement \u00e9t\u00e9 contact\u00e9s par cette cat\u00e9gorie d’acqu\u00e9reurs potentiels, qui montrent un int\u00e9r\u00eat soutenu pour des immeubles dans les quartiers les plus cot\u00e9s des grandes villes. Comme nous le confirme Olivier Champredon, de AnguloManagement, <\/span>“ce mouvement pourrait \u00eatre un signe avant-coureur d’une reprise des prix de vente au d\u00e9tail, d’autant que les stocks d’appartements neufs ou r\u00e9habilit\u00e9s s’\u00e9coulent d\u00e9sormais de fa\u00e7on plus normalis\u00e9e. Les prix, qui avaient \u00e9t\u00e9 actualis\u00e9s \u00e0 la baisse, subissent parfois des hausses, et il est de plus en plus difficile pour les acheteurs de n\u00e9gocier des remises”<\/i><\/span>.<\/span><\/p>\n

Dans ce type d’op\u00e9rations, le r\u00f4le de l’avocat consiste d’abord en un conseil fiscal, en amont de l’op\u00e9ration. Est-il plus avantageux pour les investisseurs de r\u00e9aliser l’investissement depuis une structure fran\u00e7aise (ou \u00e9trang\u00e8re), ou de cr\u00e9er un v\u00e9hicule espagnol? Dans le cas o\u00f9 l’investissement se r\u00e9alise par l’interm\u00e9diaire d’un v\u00e9hicule non-espagnol, est-il constitutif d’un \u00e9tablissement stable au niveau fiscal? Dans le cas o\u00f9 un v\u00e9hicule d’investissement fran\u00e7ais est utilis\u00e9, est-il plus avis\u00e9 d’utiliser un v\u00e9hicule \u00e0 transparence fiscale? L’option entre le paiement des droits de mutation (qui varient selon les r\u00e9gions entre 8 et 10% de la valeur du bien) ou le paiement de la TVA est-elle possible, et si oui quelle est l’imposition la plus favorable? L’op\u00e9ration remplit-elle les conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du taux r\u00e9duit des droits de mutation (3%)? Si l’immeuble doit faire l’objet d’une r\u00e9novation, comment seront tax\u00e9s les travaux? Seront-ils d\u00e9ductibles?<\/span><\/p>\n

Nous sommes r\u00e9guli\u00e8rement consult\u00e9s sur ces probl\u00e9matiques pr\u00e9alables \u00e0 l’investissement, qui n\u00e9cessitent une bonne connaissance de la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re fran\u00e7aise et espagnole, que poss\u00e8de notre \u00e9quipe binationale de fiscalistes. Il n’existe pas en Espagne de r\u00e9gime similaire \u00e0 celui du marchand de biens fran\u00e7ais, ce qui ne permet pas de raisonnement par analogie, et rend d’autant plus n\u00e9cessaire une bon pr\u00e9visionnel financier et fiscal pour s’assurer de l’int\u00e9r\u00eat de l’investissement.<\/span><\/p>\n

A noter aussi le r\u00e9cent d\u00e9veloppement des r\u00e9novations d’immeubles en vue de leur transformation en r\u00e9sidences d’\u00e9tudiants ou auberges de jeunesse, qui font cruellement d\u00e9faut en Espagne, et sur lesquelles des groupes fran\u00e7ais se sont positionn\u00e9s. Ces immeubles font g\u00e9n\u00e9ralement l’objet de travaux pour les rendre exploitables, et sont g\u00e9r\u00e9s par des soci\u00e9t\u00e9s d’asset management sp\u00e9cialis\u00e9es, qui concluent avec les propri\u00e9taires des immeubles des contrats de management sp\u00e9cifiant leurs obligations en termes de remplissage et d’exploitation des r\u00e9sidences ou auberges.<\/span><\/p>\n

Les locaux commerciaux, actifs logistiques et bureaux : un nombre croissant de transactions<\/b><\/span><\/p>\n

Les investisseurs \u00e9trangers, et en particulier certaines SCPI fran\u00e7aises, ont montr\u00e9 leur int\u00e9r\u00eat pour les immeubles de bureaux et les locaux commerciaux. Ce regain d’int\u00e9r\u00eat, qui se manifeste surtout sur des actifs “prime”, avec des locataires solides, dans les centres villes ou dans des quartiers bien d\u00e9termin\u00e9s, se heurte parfois \u00e0 la raret\u00e9 de ces actifs sur le march\u00e9. En effet, leurs propri\u00e9taires, sentant l’inflexion du march\u00e9, sont r\u00e9ticents \u00e0 s’en s\u00e9parer. En revanche, les actifs mis sur le march\u00e9 et situ\u00e9s en p\u00e9riph\u00e9rie des villes principales, ou dans des villes b\u00e9n\u00e9ficiant d’une moindre aura, sont boud\u00e9s par les investisseurs refroidis par des taux de vacance encore importants, ou acquis avec d’importantes d\u00e9cotes par des investisseurs opportunistes.<\/span><\/p>\n

Le r\u00f4le de l’avocat dans ce genre de transaction inclut \u00e9videmment une aide \u00e0 la d\u00e9finition de la structure et de l’optimisation fiscale de l’op\u00e9ration. Il inclut aussi, et c’est un r\u00f4le fondamental, un audit des actifs. Cet audit consiste d’abord en l’analyse des contrats de baux (dur\u00e9e obligatoire, d\u00e9finition de la prise en charge des r\u00e9parations, possibilit\u00e9s de rupture\u2026), des conditions de financement du bien et des charges qui p\u00e8sent sur lui (hypoth\u00e8que, possibilit\u00e9 pour l’acqu\u00e9reur de se substituer \u00e0 la position du vendeur dans le pr\u00eat portant sur le bien). Il consiste aussi en la v\u00e9rification que l’immeuble est \u00e0 jour du paiement des divers imp\u00f4ts et taxes, tant nationaux (taxe fonci\u00e8re) que locaux (ramassage des d\u00e9chets), et qu’il dispose de tous les permis et licences n\u00e9cessaires \u00e0 son exploitation (des diff\u00e9rents permis de construire aux licences d’exploitations).<\/span><\/p>\n

La d\u00e9termination par l’acqu\u00e9reur de l’absence ou de la limitation des risques juridiques, fiscaux et urbanistiques est d\u00e9terminante pour l’acheteur, puisqu’elle conditionnera le taux de son retour sur investissement. <\/span>L’achat par exemple d’un local ne disposant pas des licences obligatoires \u00e0 son exploitation, m\u00eame dans le cas o\u00f9 l’obtention de ces licences est mise \u00e0 la charge du locataire, repr\u00e9sente un risque consid\u00e9rable pour l’acqu\u00e9reur: si le d\u00e9faut de licence donne lieu \u00e0 une sanction administrative consistant en la fermeture, il lui sera difficile de recouvrer son loyer autrement qu’en initiant une action en justice tendant au paiement des arri\u00e9r\u00e9s et \u00e0 l’expulsion du locataire. Le retour sur investissement du bien s’en trouvera consid\u00e9rablement affect\u00e9.<\/span><\/p>\n

Nous recommandons donc \u00e0 nos clients professionnels un audit approfondi pr\u00e9alable \u00e0 l’acquisition, et les accompagnons \u00e9galement dans la n\u00e9gociation des termes des diff\u00e9rents actes juridiques qui jalonnent l’acquisition (de la lettre d’intention \u00e0 l’acte authentique, en passant par les diverses formes de pr\u00e9contrat).<\/span><\/p>\n

Par ailleurs, la crise a laiss\u00e9 certains propri\u00e9taires-vendeurs exsangues, et parfois totalement insolvables. En cas de doute sur la sant\u00e9 financi\u00e8re du vendeur, il est n\u00e9cessaire d’analyser si la vente de l’actif pourrait \u00eatre remise en cause par une \u00e9ventuelle proc\u00e9dure collective post\u00e9rieure, ou si au contraire il est pr\u00e9f\u00e9rable d’attendre le d\u00e9clenchement de cette proc\u00e9dure collective pour b\u00e9n\u00e9ficier d’un d\u00e9membrement du patrimoine du vendeur.<\/span><\/p>\n

Les investisseurs institutionnels: une entr\u00e9e en force des SOCIMIs<\/b><\/span><\/p>\n

Ce type de soci\u00e9t\u00e9s d’investissement immobilier, cr\u00e9\u00e9<\/span> en 2009, n’avait pas suscit\u00e9 l’int\u00e9r\u00eat des investisseurs jusqu’\u00e0 ce qu’une r\u00e9forme portant surtout sur leur fiscalit\u00e9 (exemption de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et r\u00e9gime de transparence fiscale pour les dividendes distribu\u00e9s aux actionnaires), en vigueur de puis le 1er janvier 2013, les rende plus attractives.<\/span><\/p>\n

Pour pouvoir opter pour ce r\u00e9gime fiscal attractif, la soci\u00e9t\u00e9 doit remplir certaines conditions (capital social minimum de 5 millions d’euros, objet social immobilier de location, dur\u00e9e de propri\u00e9t\u00e9 des actifs, r\u00e9partitions des r\u00e9sultats notamment). Une des conditions obligatoires est que les SOCIMIs doivent \u00eatre cot\u00e9es, soit au premier march\u00e9, soit au “March\u00e9 Alternatif”, qui est un syst\u00e8me de n\u00e9gociations multilat\u00e9rales dont le r\u00e9gime de supervision et d’offre publique est beaucoup plus souple. La cotation sur le “March\u00e9 Alternatif” n’exige par exemple en termes de capital flottant que les actionnaires d\u00e9tenant moins de 5% du capital repr\u00e9sentent 25% dudit capital ou un capital de valeur de 2 millions d’euros.<\/span><\/p>\n

La premi\u00e8re SOCIMI a \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9e fin novembre 2013 sur le march\u00e9 alternatif espagnol. A l’heure actuelle, 7 SOCIMIs sont en activit\u00e9 dont 4 cot\u00e9es au premier march\u00e9. Si celles pr\u00e9sentes sur le march\u00e9 alternatif sont en majorit\u00e9 des family offices, les quatre SOCIMIs qui cotent au premier march\u00e9 sont des investisseurs institutionnels principalement \u00e9trangers. Les op\u00e9rations d’acquisition de ces derni\u00e8res ont repr\u00e9sent\u00e9 environ 1.650 millions<\/span> d’euros depuis d\u00e9but 2014, selon El Pa\u00eds. Les SOCIMIs ne se sp\u00e9cialisent pas dans un segment donn\u00e9, puisque les actifs acquis sont tant du r\u00e9sidentiel que des centres commerciaux, des bureaux ou des parcs logistiques. Thierry Bougeard, directeur g\u00e9n\u00e9ral de BNP Paribas Real Estate en Espagne, nous a confirm\u00e9 la fr\u00e9n\u00e9sie d’achat des SOCIMIs, qui lui aussi voit voir <\/span>“une nouvelle phase du cycle immobilier, sur laquelle parient les actuels acqu\u00e9reurs. Les espoirs de voir la reprise \u00e9conomique naissante s’affirmer, et de ce fait une demande locative majeure, entra\u00eenent une augmentation des transactions”<\/i><\/span>.<\/span><\/p>\n

Il est \u00e0 noter que le r\u00e9gime favorable des SOCIMIs est ouvert tant aux soci\u00e9t\u00e9s espagnoles qui adopte ce statut qu’aux soci\u00e9t\u00e9s \u00e9trang\u00e8res qui pr\u00e9sentent un r\u00e9gime similaire \u00e0 celui des SOCIMIs. A ce jour, aucune soci\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re n’a sollicit\u00e9 l’application du r\u00e9gime des SOCIMIs, qui pourrait \u00eatre ouvert aux SIIC fran\u00e7aises. Certaines SCPIs fran\u00e7aises, qui nous avaient transmis leur int\u00e9r\u00eat pour ce r\u00e9gime, ont \u00e9t\u00e9 rebut\u00e9es par l’obligation de capital flottant.<\/span><\/p>\n

Les h\u00f4tels \u00e0 la f\u00eate<\/b><\/span><\/p>\n

La stabilit\u00e9 et m\u00eame la croissance continue du tourisme espagnol font des h\u00f4tels des cibles de premier choix. Barcelone en particulier, de par son aura touristique internationale, a \u00e9t\u00e9 le si\u00e8ge d’acquisitions importantes par des investisseurs \u00e9trangers, comme celle de l’H\u00f4tel Vela par un fonds qatari ou celle de l’H\u00f4tel Porta Marina par un fonds singapourien.<\/span><\/p>\n

R\u00e9apparaissent \u00e9galement les op\u00e9rations de promotion de grande envergure pour transformer des immeubles en h\u00f4tels, comme les acquisitions \u00e0 Barcelone de l’embl\u00e9matique Torre Agbar pour y ouvrir un Grand Hyatt ou celle de l’immeuble de la Deutsche Bank, au croisement n\u00e9vralgique du Paseo de Gracia et de l’avenue Diagonal, pour y d\u00e9velopper un Four Seasons.<\/span><\/p>\n

Dans ce type d’op\u00e9rations, le promoteur une fois l’immeuble r\u00e9habilit\u00e9 le revend en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 un investisseur avec qui la cha\u00eene h\u00f4teli\u00e8re aura conclu un contrat de management.<\/span><\/p>\n

En conclusion, la reprise annonc\u00e9e est bien l\u00e0, et le march\u00e9 2014 refait preuve d’un dynamisme contrastant avec le marasme qui avait caract\u00e9ris\u00e9 les derni\u00e8res ann\u00e9es. On ne peut que s’en r\u00e9jouir, en esp\u00e9rant que les fr\u00e9missements de la croissance \u00e9conomique espagnole viendront alimenter ce march\u00e9, sans pour cela que ses acteurs sombrent dans une euphorie dangereuse et mauvaise conseill\u00e8re.<\/span><\/p>\n

Virginie MOLINIER<\/span><\/address>\n
M&B<\/span><\/address>\n
Avocate inscrite aux Barreaux de Barcelone et de Paris<\/span><\/address>\n
v.molinier@mbavocats.eu<\/span><\/address>\n
www.mbavocats.eu<\/span><\/address>\n
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