{"id":69554,"date":"2026-03-09T01:06:44","date_gmt":"2026-03-09T01:06:44","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/09\/espagne-forme-de-viager-et-autres-formules-de-liquidite-2\/"},"modified":"2026-04-25T08:50:04","modified_gmt":"2026-04-25T08:50:04","slug":"espagne-forme-de-viager-et-autres-formules-de-liquidite-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/09\/espagne-forme-de-viager-et-autres-formules-de-liquidite-2\/","title":{"rendered":"Espagne: forme de viager et autres formules de liquidit\u00e9"},"content":{"rendered":"

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Parmi les diff\u00e9rentes alternatives dont disposent les seniors retrait\u00e9s pour obtenir des liquidit\u00e9s de leur patrimoine immobilier, le viager (sous diff\u00e9rentes formes), la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou l\u2019hypoth\u00e8que invers\u00e9e sont des possibilit\u00e9s \u00e0 comparer.<\/em><\/p>\n

LE VIAGER HABIT\u00c9<\/strong><\/p>\n

Cette formule, tr\u00e8s r\u00e9pandue dans des pays comme le Royaume-Uni ou la France, consiste \u00e0 vendre la maison ou le logement par le propri\u00e9taire (retrait\u00e9) en signant un contrat de location \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e avec le nouveau propri\u00e9taire, mon\u00e9tisant ainsi l’\u00e9pargne accumul\u00e9e que repr\u00e9sente le bien.<\/p>\n

En vendant le bien, le retrait\u00e9 acquiert le droit d’y demeurer jusqu’au moment o\u00f9 il d\u00e9cidera de la quitter (ou jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s) sans aucun type de p\u00e9nalisation, ni possibilit\u00e9 que son bail soit r\u00e9sili\u00e9.<\/p>\n

Plusieurs entreprises permettent d\u00e9j\u00e0 la formalisation de ce type de transaction en Espagne.<\/p>\n

Ces op\u00e9rations sont int\u00e9ressantes car un grand nombre de personnes \u00e2g\u00e9es vivent en Espagne avec une retraite relativement faible, alors que leur \u00e9pargne est immobilis\u00e9e sous la forme du bien qu’elles occupent et poss\u00e8dent. Avec une esp\u00e9rance de vie \u00e9lev\u00e9e en Espagne, il est courant que la qualit\u00e9 de vie (\u00e9conomique) soit r\u00e9duite en raison de la limitation des revenus.<\/p>\n

Le processus est relativement simple : le propri\u00e9taire vend sa maison \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de gestion ou financi\u00e8re au prix convenu entre les deux parties (g\u00e9n\u00e9ralement un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui auquel la maison se vendrait sur le march\u00e9). Le loyer est calcul\u00e9 pour le nombre de mois\/ann\u00e9e pendant lesquels il est estim\u00e9e que le logement sera occup\u00e9 par le vendeur, et ce montant est d\u00e9duit du montant pay\u00e9. Le montant retenu est consomm\u00e9 au fil des mois.<\/p>\n

Le locataire demeure normalement dans la maison jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. Si cela se produit avant la date prise en compte pour le calcul du \u00ab solde locatif \u00bb le montant restant est restitu\u00e9 aux h\u00e9ritiers. De m\u00eame si le locataire d\u00e9cide de quitter la maison (par exemple, entrer dans la r\u00e9sidence).<\/p>\n

Si le locataire vit plus longtemps que la p\u00e9riode calcul\u00e9e pour \u00e9tablir le \u00ab solde locatif \u00bb il peut rester dans la maison jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s, en ne payant que les frais courants de copropri\u00e9t\u00e9 ainsi que les fournisseurs (eau, \u00e9lectricit\u00e9, etc). Les assiettes de copropri\u00e9t\u00e9 dans ce cas seront \u00e0 la charge du gestionnaire ou du financier qui a achet\u00e9 la maison.<\/p>\n

L’avantage de cette op\u00e9ration est que la plus-value r\u00e9alis\u00e9e par un propri\u00e9taire vendeur de plus de 65 ans est exon\u00e9r\u00e9e dans le calcul de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n

Il existe d’autres formules permettant aux propri\u00e9taires \u00e2g\u00e9s d’obtenir des liquidit\u00e9s avec leur bien immobilier.<\/p>\n

LA NUE PROPRI\u00c9T\u00c9<\/strong><\/p>\n

La nue-propri\u00e9t\u00e9 est un sous-ensemble de la pleine propri\u00e9t\u00e9. (on dit que la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9e) On peut dire que la nue-propri\u00e9t\u00e9 est la d\u00e9tention de la propri\u00e9t\u00e9 tandis que l’utilisation et la jouissance (l\u2019usufruit) peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme un autre sous-ensemble. Lors de la vente de la nue-propri\u00e9t\u00e9, la propri\u00e9t\u00e9 \/titularit\u00e9 est transf\u00e9r\u00e9e mais l’usufruit est conserv\u00e9, sous certaines conditions.<\/p>\n

Dans cette op\u00e9ration, la valeur obtenue pour la nue-propri\u00e9t\u00e9 est g\u00e9n\u00e9ralement inf\u00e9rieure \u00e0 celle obtenue dans une op\u00e9ration de viager habit\u00e9. Il existe un bar\u00e8me toujours li\u00e9 \u00e0 l’estimation du bien et \u00e0 l’\u00e2ge du vendeur.<\/p>\n

Le vendeur a le droit de rester dans le logement en r\u00e9gime d\u2019usufruit jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. Les h\u00e9ritiers ne re\u00e7oivent rien apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s puisque la titularit\u00e9 et la nue-propri\u00e9t\u00e9 appartiennent d\u00e9j\u00e0 \u00e0 l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n

HYPOTH\u00c8QUE INVERS\u00c9E<\/strong><\/p>\n

Une hypoth\u00e8que invers\u00e9e fonctionne \u00e0 l’inverse d’un pr\u00eat immobilier normal. Elle consiste pour un propri\u00e9taire \u00e0 hypoth\u00e9quer son logement afin de recevoir une somme d’argent (g\u00e9n\u00e9ralement mensuelle) pendant une dur\u00e9e initialement convenue.<\/p>\n

Le montant obtenu dans l’une de ces op\u00e9rations est inf\u00e9rieur \u00e0 celui obtenu avec les deux pr\u00e9c\u00e9dentes. Les h\u00e9ritiers peuvent restituer la somme due dans les 12 mois suivant le d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire s’ils souhaitent r\u00e9cup\u00e9rer ou conserver le bien.<\/p>\n

C’est un instrument de financement, propos\u00e9 par les banques et les assureurs, qui convient lorsque le montant \u00e0 demander est faible et qu’il existe une capacit\u00e9 de remboursement.<\/p>\n

Miguel Morillon<\/p>\n

Avocat au Barreau de Madrid<\/p>\n

morillon.es<\/p>\n

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