{"id":68862,"date":"2026-03-08T17:05:39","date_gmt":"2026-03-08T17:05:39","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/08\/la-realite-des-achats-de-logements-par-des-non-residents-ils-representent-moins-de-2-a-madrid-et-a-barcelone-2\/"},"modified":"2026-04-02T14:16:21","modified_gmt":"2026-04-02T14:16:21","slug":"la-realite-des-achats-de-logements-par-des-non-residents-ils-representent-moins-de-2-a-madrid-et-a-barcelone-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/08\/la-realite-des-achats-de-logements-par-des-non-residents-ils-representent-moins-de-2-a-madrid-et-a-barcelone-2\/","title":{"rendered":"La r\u00e9alit\u00e9 des achats de logements par des non-r\u00e9sidents: ils repr\u00e9sentent moins de 2% \u00e0 Madrid et \u00e0 Barcelone"},"content":{"rendered":"

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Ils ont un poids testimonial dans les deux principales provinces, bien qu’ils repr\u00e9sentent plus d’un quart des transactions \u00e0 Alicante, Malaga et dans les \u00eeles.<\/em><\/p>\n

L’achat de logements par des \u00e9trangers a \u00e9t\u00e9 \u00e0 l’ordre du jour politique et m\u00e9diatique ces derni\u00e8res semaines. L’essor des transactions men\u00e9es par des \u00e9trangers \u00e0 des niveaux record, conjugu\u00e9 au niveau \u00e9lev\u00e9 des prix de l’immobilier et au calendrier \u00e9lectoral, a suscit\u00e9 une multitude de propositions visant \u00e0 limiter ce type de transactions en Espagne.<\/p>\n

Au-del\u00e0 des modifications que le gouvernement pourrait apporter \u00e0 l’octroi du “Golden Visa” pour les \u00e9trangers qui ach\u00e8tent des logements d’une valeur sup\u00e9rieure \u00e0 500.000 euros, des initiatives ont \u00e9t\u00e9 prises ces derni\u00e8res semaines pour limiter l’acquisition directe de biens immobiliers par des non-r\u00e9sidents<\/strong>, en partant de l’hypoth\u00e8se que ces transactions ont une composante sp\u00e9culative et qu’elles provoquent une hausse des prix de l’immobilier.<\/p>\n

Des partis comme Unidas Podemos et M\u00e1s Pa\u00eds ont annonc\u00e9 que, dans les endroits o\u00f9 ils gouverneront apr\u00e8s les \u00e9lections r\u00e9gionales et municipales du 28 mai, ils prendront des mesures <\/strong>pour freiner ce type d’achat, surtout dans les zones o\u00f9 il y a une tension sur les prix. Cependant, les chiffres officiels montrent une r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s diff\u00e9rente: les \u00e9trangers non-r\u00e9sidents ont une pr\u00e9sence significative dans certaines provinces m\u00e9diterran\u00e9ennes, comme Alicante et Malaga, mais une pr\u00e9sence tr\u00e8s r\u00e9siduelle \u00e0 Madrid et Barcelone, les deux plus grands march\u00e9s r\u00e9sidentiels du pays.<\/p>\n

De plus, selon les agences et les consultants immobiliers, l’objectif prioritaire est, dans la plupart des cas, d’acheter un logement pour en profiter<\/strong>. Ils soulignent que les non-r\u00e9sidents ont tendance \u00e0 acheter des biens qui ne sont pas \u00e0 la port\u00e9e de la grande majorit\u00e9 des familles<\/strong>, de sorte qu’ils n’enl\u00e8vent pas d’offre \u00e0 la classe moyenne, limitant ainsi leur impact au march\u00e9 r\u00e9sidentiel de premier ordre. En fait, le prix moyen pay\u00e9 par les non-r\u00e9sidents a battu des records et est sup\u00e9rieur de plus de 1.000 euros\/m2 au prix moyen pay\u00e9 par les acheteurs nationaux.<\/p>\n

Selon les donn\u00e9es du minist\u00e8re des Transports, de la Mobilit\u00e9 et de l’Agenda urbain (Mitma), en 2022, les \u00e9trangers non-r\u00e9sidents ont achet\u00e9 63.050 logements en Espagne sur les 717.558 transactions totales enregistr\u00e9es<\/strong>. En d’autres termes, ils ont repr\u00e9sent\u00e9 8,78% du total.<\/p>\n

Seules 15 provinces ont enregistr\u00e9 plus de 700 acquisitions sur l’ensemble de l’ann\u00e9e derni\u00e8re. Il s’agit des provinces m\u00e9diterran\u00e9ennes (G\u00e9rone, Barcelone, Tarragone, Castell\u00f3n, Valence, Alicante, Murcie, Almer\u00eda, Malaga et Cadix), des provinces insulaires (Bal\u00e9ares, Las Palmas et Santa Cruz de Tenerife), de Madrid et de Grenade.<\/p>\n

Le poids des non-r\u00e9sidents dans l’achat de logements<\/strong><\/p>\n

Mais si l’on regarde le poids des non-r\u00e9sidents par rapport au nombre total de ventes et d’achats dans chaque province, on d\u00e9couvre qu’il existe de grandes diff\u00e9rences entre certaines provinces comme Alicante, Malaga et les Bal\u00e9ares, o\u00f9 ils repr\u00e9sentent plus d’un quart du total des transactions en 2022, et d’autres comme Madrid et Barcelone, o\u00f9 ils repr\u00e9sentent moins de 2%.<\/p>\n

C’est le poids des non-r\u00e9sidents dans chacune des 15 provinces o\u00f9 ils ont achet\u00e9 le plus grand nombre de logements en 2022:<\/p>\n

Poids des non-r\u00e9sidents dans les achats de logements en 2022<\/strong><\/p>\n

S\u00e9lection des 15 provinces o\u00f9 le nombre de transferts de non-r\u00e9sidents est le plus \u00e9lev\u00e9 en Espagne (Idealista)<\/figcaption><\/figure>\n

Les statistiques trait\u00e9es par idealista\/data placent \u00e9galement les provinces c\u00f4ti\u00e8res en t\u00eate de la demande \u00e9trang\u00e8re pour l’achat d’un bien immobilier<\/strong>. Ainsi, en mars dernier, au moins 20% des recherches immobili\u00e8res sur idealista provenaient de l’\u00e9tranger dans des provinces comme Alicante, Santa Cruz de Tenerife, les Bal\u00e9ares, G\u00e9rone, Malaga, Las Palmas et Almeria, contre 12% \u00e0 Barcelone et 5,5% \u00e0 Madrid. La moyenne en Espagne est de 10,6%.<\/strong><\/p>\n

Poids des \u00e9trangers dans la demande de logement<\/strong><\/p>\n

% de recherches de biens sur idealista dans la province en provenance d’autres pays (Idealista)<\/figcaption><\/figure>\n

Le cas paradigmatique de Madrid: orientation politique et poids r\u00e9siduel<\/strong><\/p>\n

Madrid est la province o\u00f9 la proportion de ventes et d’achats par des \u00e9trangers est la plus faible des 15 provinces analys\u00e9es et l’une de celles o\u00f9 le volume de transactions est le plus faible<\/strong>: seulement 743 logements en 2022, juste au-dessus de Cadix (733) et Grenade (729), selon les donn\u00e9es de Mitma. Cependant, le parti Podemos a insist\u00e9 ces derniers jours sur le fait que “vous pouvez venir \u00e0 Madrid pour vivre et travailler, mais pas pour sp\u00e9culer”, mettant directement l’accent sur les \u00e9trangers non-r\u00e9sidents qui ach\u00e8tent des logements.<\/p>\n

Achats de logements par des non-r\u00e9sidents dans les principales provinces<\/strong><\/p>\n

S\u00e9lection des 15 provinces ayant le plus de transactions en 2022 (Idealista) <\/figcaption><\/figure>\n

Les experts analysent quel profil d’\u00e9trangers est le plus demand\u00e9 \u00e0 Madrid, quels facteurs p\u00e8sent le plus lourd lors de l’achat d’un logement et dans quels quartiers ils ont tendance \u00e0 se concentrer:<\/p>\n

Quels sont les \u00e9trangers qui ach\u00e8tent des maisons \u00e0 Madrid?<\/strong><\/p>\n

Comme l’explique Bruno Rabassa, PDG de la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re de luxe Berkshire Hathaway HomeServices Spain<\/strong>, \u00e0 idealista\/news, “Madrid concentre un profil sp\u00e9cifique d’acheteurs \u00e9trangers: alors que les acheteurs europ\u00e9ens (principalement du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France et de Belgique) sont plus enclins \u00e0 se rendre aux Bal\u00e9ares, \u00e0 Valence, \u00e0 Alicante et \u00e0 Malaga, Madrid attire principalement des citoyens du Chili, de Colombie, du Mexique, du P\u00e9rou et du Venezuela”.<\/p>\n

Dans les transactions qu’ils r\u00e9alisent, deux profils de clients se distinguent: “d’une part, des familles \u00e0 la recherche d’une propri\u00e9t\u00e9 dans le centre de Madrid qui leur permette soit d’y vivre en permanence, soit de profiter sporadiquement<\/strong> du style de vie qu’elle offre (dans ce dernier cas, lorsqu’elles n’occupent pas la propri\u00e9t\u00e9, elles veulent en tirer un profit pour aider \u00e0 payer les co\u00fbts d’entretien ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l’hypoth\u00e8que). D’autre part, il y a les investisseurs qui recherchent directement la rentabilit\u00e9 du bien<\/strong> et qui ach\u00e8tent par l’interm\u00e9diaire de soci\u00e9t\u00e9s ou de family offices, et qui souhaitent parfois entrer sur le march\u00e9 immobilier avec un partenaire local”.<\/p>\n

Pour l’agence Engel & V\u00f6lkers, \u00e9galement sp\u00e9cialis\u00e9e dans le haut de gamme, les \u00e9trangers (r\u00e9sidents et non-r\u00e9sidents confondus) repr\u00e9sentent 23% des transactions d’achat. Les nationalit\u00e9s les plus repr\u00e9sent\u00e9es sont les Mexicains, les Am\u00e9ricains et les Fran\u00e7ais, bien que l’on constate un int\u00e9r\u00eat croissant de la part des acheteurs colombiens. \u00c0 ces nationalit\u00e9s s’ajoutent des clients originaires d’autres pays comme l’Argentine.<\/p>\n

Pourquoi les \u00e9trangers ach\u00e8tent-ils des maisons \u00e0 Madrid ?<\/strong><\/p>\n

Quant aux raisons qui poussent les \u00e9trangers \u00e0 acheter une maison \u00e0 Madrid, l’avis des experts consult\u00e9s est le m\u00eame: loin de la sp\u00e9culation, ils cherchent \u00e0 profiter de la propri\u00e9t\u00e9, du climat, du prix abordable des biens par rapport \u00e0 d’autres grandes villes europ\u00e9ennes et m\u00eame du taux de change entre l’euro et le dollar<\/strong>.<\/p>\n

“Beaucoup sont motiv\u00e9s par des situations d’incertitude politique, juridique et \u00e9conomique dans leur pays d’origine et trouvent que l’Espagne est un endroit plus stable pour leurs investissements. En outre, ceux qui ont le dollar am\u00e9ricain comme monnaie d’\u00e9change trouvent que le secteur espagnol du logement de luxe est un investissement favorable, car ils peuvent actuellement l’acqu\u00e9rir avec des rabais de change allant jusqu’\u00e0 15%, compte tenu de la situation avantageuse du taux de change avec l’euro depuis l’ann\u00e9e derni\u00e8re. En fait, au cours des derniers mois, nous avons constat\u00e9 que ceux qui avaient achet\u00e9 leur premi\u00e8re maison \u00e0 Madrid ont d\u00e9cid\u00e9 d’acheter une deuxi\u00e8me maison sur la c\u00f4te m\u00e9diterran\u00e9enne”, d\u00e9clare le PDG de Berkshire Hathaway HomeServices Spain.<\/p>\n

Son exp\u00e9rience co\u00efncide avec celle de la directrice d’Engel & V\u00f6lkers \u00e0 Madrid, Sonia Catal\u00e1n<\/strong>, qui affirme que ce que ses clients demandent le plus, c’est une r\u00e9sidence secondaire ou une r\u00e9sidence permanente. En d’autres termes, il s’agit de maisons pour leur propre usage, et non pour l’investissement<\/strong>. “Beaucoup ach\u00e8tent une propri\u00e9t\u00e9 parce que leurs enfants viennent \u00e9tudier ou travailler, ou parce qu’ils sont mut\u00e9s. En r\u00e9alit\u00e9, cela n’a aucun sens d’acheter un bien de 1,5 million d’euros pour investir, car on obtient une meilleure rentabilit\u00e9 avec trois biens d’un demi-million d’euros”, insiste-t-il.<\/p>\n

Barend Hart, directeur de l’agence immobili\u00e8re de luxe Lucas Fox \u00e0 Pozuelo<\/strong>, met \u00e9galement d’autres profils sur la table: les \u00e9trangers qui cr\u00e9ent une entreprise ou s’installent dans un autre pays, les cadres sup\u00e9rieurs d’entreprise et les retrait\u00e9s qui veulent profiter de leur retraite.<\/p>\n

“50% de nos acheteurs \u00e9trangers sont des Latino-Am\u00e9ricains qui s’installent g\u00e9n\u00e9ralement en Espagne pour des raisons socio-\u00e9conomiques et politiques, \u00e0 la recherche d’un environnement plus s\u00fbr et plus stable sur le plan \u00e9conomique. Il s’agit g\u00e9n\u00e9ralement d’acheteurs fortun\u00e9s qui ont tendance \u00e0 cr\u00e9er de nouvelles entreprises ici \u00e0 Madrid et\/ou \u00e0 d\u00e9localiser des entreprises existantes en Europe. 30% de nos acheteurs sont des Europ\u00e9ens du Nord, y compris du Royaume-Uni, qui sont g\u00e9n\u00e9ralement des PDG ou des directeurs financiers d’entreprises internationales ou des propri\u00e9taires d’entreprises qui d\u00e9veloppent leurs activit\u00e9s en Espagne. Du Royaume-Uni, nous avons quelques banquiers qui ont \u00e9t\u00e9 forc\u00e9s de se relocaliser en Europe en raison du Brexit. Dix pour cent sont des Am\u00e9ricains, dont beaucoup sont en semi-retraite et cherchent \u00e0 changer de mode de vie; et 10 autres pour cent sont des Chinois, tous propri\u00e9taires d’entreprises.”<\/p>\n

Des prix inaccessibles pour la classe moyenne<\/strong><\/p>\n

Quant \u00e0 savoir si l’achat de logements \u00e0 Madrid par des \u00e9trangers fait monter les prix du march\u00e9, d\u00e9j\u00e0 \u00e9lev\u00e9s, la position des experts consult\u00e9s est claire et directe: les logements concern\u00e9s par ces transactions ne sont pas \u00e0 la port\u00e9e de la classe moyenne et, par cons\u00e9quent, ne r\u00e9duisent pas l’offre pour la grande majorit\u00e9 des familles. Il s’agit, en somme, d’un march\u00e9 diff\u00e9rent.<\/p>\n

Gonzalo Robles, PDG de la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re Uxban<\/strong>, insiste sur le fait que les \u00e9trangers “recherchent g\u00e9n\u00e9ralement des propri\u00e9t\u00e9s de 150 m2 ou plus et dans des endroits tr\u00e8s sp\u00e9cifiques du centre comme Salamanca, Jer\u00f3nimos, Almagro et Justicia ou dans des urbanisations comme La Moraleja”. Il ajoute que “tant dans ce segment que sur le march\u00e9 en g\u00e9n\u00e9ral, l’augmentation des prix est due \u00e0 une p\u00e9nurie tr\u00e8s marqu\u00e9e de l’offre”<\/strong>. Ces emplacements se trouvent dans certains des quartiers o\u00f9 le revenu par habitant est le plus \u00e9lev\u00e9 du pays et o\u00f9 le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 pour l’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 est le plus cher d’Espagne.<\/p>\n

Lucas Fox souligne \u00e9galement que “la proximit\u00e9 d’\u00e9coles internationales et d’urbanisations s\u00fbres sont les principaux crit\u00e8res de choix”, ce qui explique pourquoi des municipalit\u00e9s comme Pozuelo et Boadilla sont \u00e9galement tr\u00e8s demand\u00e9es, “r\u00e9put\u00e9es pour offrir un style de vie en plein air, d’excellentes \u00e9coles et un trajet facile entre la banlieue et Madrid”. Ils recherchent principalement des villas individuelles dans des communaut\u00e9s ferm\u00e9es, mais pas \u00e0 plus de 20 minutes du centre de Madrid. Depuis peu, la demande est \u00e9galement tr\u00e8s forte pour les maisons nouvellement construites, car elles sont plus \u00e9conomes en \u00e9nergie.<\/p>\n

Engel & V\u00f6lkers, pour sa part, explique que ses clients ont tendance \u00e0 rechercher des propri\u00e9t\u00e9s classiques qui ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9es et sont pr\u00eates \u00e0 \u00eatre habit\u00e9es. Les quartiers de Salamanca et du centre de la capitale concentrent la majeure partie de l’int\u00e9r\u00eat international, bien qu’il y ait \u00e9galement une demande \u00e0 Chamber\u00ed, Chamart\u00edn, Retiro et Tetu\u00e1n. En termes de prix, leurs op\u00e9rations se situent g\u00e9n\u00e9ralement entre 700.000 euros et 1,5 million d’euros, avec une moyenne de 900.000 euros par propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Dans le cas de Lucas Fox, les prix moyens se situent entre 1,75 et 2,5 millions d’euros, bien que, dans certains cas, les ventes de biens immobiliers atteignent jusqu’\u00e0 10 millions d’euros. Ainsi, insiste le directeur de l’agence de Pozuelo, “nos clients acqui\u00e8rent des biens assez exclusifs, hors de port\u00e9e de la plupart des acheteurs nationaux<\/strong>“.<\/p>\n

Selon les donn\u00e9es du Conseil g\u00e9n\u00e9ral des notaires<\/strong>, le prix moyen au m2 des logements achet\u00e9s par des non-r\u00e9sidents dans toute l’Espagne au cours du second semestre de l’ann\u00e9e derni\u00e8re a \u00e9t\u00e9 de 2.559 euros, le plus \u00e9lev\u00e9 de la s\u00e9rie historique, et sup\u00e9rieur de plus de 1.000 euros\/m2 \u00e0 la moyenne des acheteurs nationaux (1.553 euros\/m2).<\/p>\n

Dans le cas de Madrid, les biens les plus recherch\u00e9s sont ceux compris entre 600.000 et un million d’euros<\/strong>, qui repr\u00e9sentent 17% de la demande \u00e9trang\u00e8re enregistr\u00e9e en mars, comme le montre idealista\/data. D’autre part, \u00e0 Alicante, la province la plus importante en termes de volume de transactions r\u00e9alis\u00e9es par des non-r\u00e9sidents et de leur poids dans le total, 48% de la demande se concentre sur des biens d’une valeur inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 150.000 euros, tandis qu’\u00e0 Valence, ce pourcentage atteint 51%. Il est \u00e9galement significatif qu’\u00e0 Barcelone, il en aille de m\u00eame qu’\u00e0 Madrid: la recherche principale porte sur des logements entre 600.000 et un million d’euros (plus de 11% du total). Et aux Bal\u00e9ares, un quart de la demande se concentre sur les biens de 600.000 euros \u00e0 deux millions d’euros (24,6%).<\/p>\n

“Nous ne devrions pas p\u00e9naliser ces investissements”<\/strong><\/p>\n

Berkshire critique \u00e9galement les r\u00e9centes propositions politiques et assure que “les arguments avanc\u00e9s pour limiter les investissements des \u00e9trangers sont, presque enti\u00e8rement, fallacieux. Au lieu de s’attaquer aux probl\u00e8mes structurels du secteur du logement dans notre pays, qui sont la cause de ph\u00e9nom\u00e8nes tels que la hausse des prix, non seulement dans les zones tendues, ils optent pour des mesures cosm\u00e9tiques, dont l’objectif principal est d’avoir un effet dans un contexte \u00e9lectoral”.<\/p>\n

Pour Luis Corral, PDG de Foro Consultores Inmobiliarios,<\/strong> il n’est peut-\u00eatre plus n\u00e9cessaire d’encourager les investissements en Espagne comme ce fut le cas pendant la crise \u00e9conomique, bien qu’il pr\u00e9vienne que “ce qui est clair, c’est qu’il ne faut pas non plus p\u00e9naliser ces investissements<\/strong>“.<\/p>\n

M. Corral rappelle que les \u00e9trangers ont tendance \u00e0 acheter des biens de qualit\u00e9, car les actifs de premier ordre sont plus liquides et se d\u00e9t\u00e9riorent moins, et que dans de nombreux cas, l’achat direct d’un logement s’accompagne d’autres investissements qui, bien souvent, d\u00e9passent le cadre de l’immobilier et finissent par g\u00e9n\u00e9rer de la richesse et de l’activit\u00e9 \u00e9conomique<\/strong>.<\/p>\n

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