{"id":68274,"date":"2026-03-08T10:18:47","date_gmt":"2026-03-08T10:18:47","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/08\/quest-ce-que-les-branded-residences-elles-deviennent-de-plus-en-plus-attrayantes-alors-que-linvestissement-hotelier-est-en-plein-essor-2\/"},"modified":"2026-04-19T07:21:44","modified_gmt":"2026-04-19T07:21:44","slug":"quest-ce-que-les-branded-residences-elles-deviennent-de-plus-en-plus-attrayantes-alors-que-linvestissement-hotelier-est-en-plein-essor-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/08\/quest-ce-que-les-branded-residences-elles-deviennent-de-plus-en-plus-attrayantes-alors-que-linvestissement-hotelier-est-en-plein-essor-2\/","title":{"rendered":"Qu’est-ce que les “branded residences” : elles deviennent de plus en plus attrayantes alors que l’investissement h\u00f4telier est en plein essor ?"},"content":{"rendered":"

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Article r\u00e9dig\u00e9 par Lourdes Barriuso, avocate sp\u00e9cialis\u00e9e en droit immobilier chez Barriuso Legal<\/em><\/p>\n

Dans la foul\u00e9e du boom de l’investissement h\u00f4telier, un nouveau produit d’investissement h\u00f4telier se d\u00e9veloppe rapidement en Espagne, les “serviced apartments” qui, dans le segment du luxe, sont appel\u00e9s “branded residences”.<\/p>\n

Cette cat\u00e9gorie d’actifs, qui prend actuellement son essor en Espagne, devrait conna\u00eetre une croissance “exponentielle”, d\u00e9passant les 1.200 unit\u00e9s en 2027 dans le cas des r\u00e9sidences de marque, selon le cabinet de conseil Colliers. Elles op\u00e8rent \u00e0 la fois dans les zones urbaines, dans les grandes villes qui sont des attractions touristiques (i.e. Madrid, Barcelone,\u2026) mais aussi dans les zones de vacances (i.e. stations baln\u00e9aires ou de golf \u00e0 Malaga ou dans les \u00eeles Canaries).<\/p>\n

Qu’est-ce qu’un “serviced apartment” ou une “branded residence” ?<\/strong><\/h3>\n

Les appartements avec services sont des appartements dot\u00e9s de services h\u00f4teliers et, dans le cas des r\u00e9sidences de marque, ces services sont fournis dans le cadre d’un h\u00f4tel ou d’une marque de luxe.<\/p>\n

L’acheteur de l’appartement (l’investisseur) r\u00e9serve un maximum de 60 jours par an \u00e0 son usage et le reste du temps, il le c\u00e8de au moyen d’un contrat d’h\u00e9bergement que l’h\u00f4telier conclut au nom et pour le compte de l’investisseur. Les utilisateurs des appartements pourront b\u00e9n\u00e9ficier d’\u00e9quipements ou de services de base ainsi que d’autres services suppl\u00e9mentaires, \u00e0 convenir et \u00e0 payer s\u00e9par\u00e9ment, qui sont fournis par l’h\u00f4tel.<\/p>\n

3 parties sont donc impliqu\u00e9es dans cette relation juridique <\/strong>: le promoteur, qui am\u00e9nage un terrain ou r\u00e9nove un b\u00e2timent \u00e0 des fins h\u00f4teli\u00e8res, l’investisseur, qui ach\u00e8te l’appartement avec services, et l’h\u00f4telier ou le gestionnaire, qui fournit les services h\u00f4teliers dans l’h\u00f4tel et dans les appartements (sous une marque d’h\u00f4tel ou une marque de luxe dans le cas des r\u00e9sidences de marque).<\/p>\n

Qu’est-ce que les “serviced apartment” ne sont pas et en quoi diff\u00e8rent-ils des autres formules flexibles ?<\/strong><\/h3>\n

Il ne s’agit pas d’appartements touristiques, ni d’appartements flexibles <\/strong>de moyen ou court s\u00e9jour, car les appartements avec services sont g\u00e9r\u00e9s par un op\u00e9rateur qui fournit \u00e0 l’utilisateur final (client) des services h\u00f4teliers dans le cadre de la gestion d’un h\u00f4tel, en vertu d’un contrat d’h\u00e9bergement.<\/p>\n

Il ne s’agit pas non plus de multipropri\u00e9t\u00e9, car si l’investisseur r\u00e9serve une p\u00e9riode de temps pour son utilisation, le propri\u00e9taire dispose de 100% du droit de propri\u00e9t\u00e9 et en c\u00e8de l’usage \u00e0 des tiers lorsqu’il ne l’utilise pas.<\/p>\n

Ils sont tr\u00e8s similaires aux condo-h\u00f4tels<\/strong>, qui sont r\u00e9glement\u00e9s dans les \u00eeles Bal\u00e9ares. Le condoh\u00f4tel est un h\u00f4tel \u00e0 division horizontale, car ses “unit\u00e9s d’h\u00e9bergement” appartiennent \u00e0 diff\u00e9rents propri\u00e9taires. Dans les appartements avec services, l’h\u00f4tel n’est pas divis\u00e9 horizontalement et les appartements (ou villas) constituent des unit\u00e9s d’enregistrement distinctes puisqu’ils appartiennent \u00e0 des propri\u00e9taires diff\u00e9rents.<\/p>\n

Quelles sont les raisons de leur succ\u00e8s actuel ?<\/strong><\/h3>\n

Les appartements avec services en Espagne s\u00e9duisent les investisseurs priv\u00e9s – souvent \u00e9trangers<\/strong> – qui souhaitent profiter d’une deuxi\u00e8me (ou troisi\u00e8me ou quatri\u00e8me) r\u00e9sidence tout en participant au boom de l’investissement h\u00f4telier en Espagne.<\/p>\n

Cette formule fonctionnera avec succ\u00e8s si elle pr\u00e9sente des avantages ou une “valeur ajout\u00e9e” pour toutes les parties. Le promoteur de terrains \u00e0 usage h\u00f4telier ou le r\u00e9am\u00e9nageur d’un bien adapt\u00e9 \u00e0 un usage h\u00f4telier inclut ce type d’appartement dans sa gamme de produits afin de r\u00e9duire le risque et d’augmenter la rentabilit\u00e9 de son projet (la marque de l’h\u00f4tel lui permettra de vendre les appartements \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9) et, en m\u00eame temps, de r\u00e9duire le besoin de financement (puisque la vente des appartements r\u00e9duira la dette financi\u00e8re). L’investisseur qui ach\u00e8te un ou plusieurs appartements esp\u00e8re \u00e9galement obtenir une meilleure rentabilit\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 l’exploitation par un op\u00e9rateur h\u00f4telier expert sous une marque r\u00e9put\u00e9e (Branded Residences). L’op\u00e9rateur h\u00f4telier obtient une gamme de produits plus large et plus flexible, ce qui contribue \u00e0 am\u00e9liorer ses r\u00e9sultats.<\/p>\n

Quelles sont les exigences en mati\u00e8re de planification pour l’am\u00e9nagement d<\/strong>e “serviced apartments” ?<\/strong><\/h3>\n

Pour que les appartements puissent \u00eatre exploit\u00e9s \u00e0 des fins h\u00f4teli\u00e8res, ils peuvent \u00eatre situ\u00e9s soit dans le m\u00eame b\u00e2timent que l’h\u00f4tel, soit dans les environs imm\u00e9diats <\/strong>(par exemple, les villas d’une station de golf), de sorte qu’ils puissent \u00eatre exploit\u00e9s par l’h\u00f4telier comme un tout avec l’h\u00f4tel. Dans les deux cas, le terrain ou le b\u00e2timent o\u00f9 sont situ\u00e9s les appartements doit \u00eatre adapt\u00e9 \u00e0 un usage tertiaire (h\u00f4tel, tourisme) et non exclusivement r\u00e9sidentiel.<\/p>\n

Comment les relations juridiques entre les parties sont-elles r\u00e9gl\u00e9es contractuellement ?<\/strong><\/h3>\n

Relation entre le promoteur et l’op\u00e9rateur et\/ou la marque<\/strong><\/p>\n

Dans la phase initiale du projet, le promoteur et l’op\u00e9rateur concluront un contrat de collaboration qui comprend la fourniture par l’op\u00e9rateur de services de marketing et de conseil en marketing r\u00e9glementant l’utilisation de la marque. En outre, la collaboration du gestionnaire comprend \u00e9galement des conseils techniques sur la conception et la supervision de l’ex\u00e9cution pour s’assurer qu’elle est conforme aux exigences de la marque.<\/p>\n

Apr\u00e8s l’ach\u00e8vement des travaux de construction et de d\u00e9coration conform\u00e9ment aux normes d\u00e9finies par la marque, les parties signeront le contrat de pr\u00e9ouverture et de gestion.<\/p>\n

Relations entre le promoteur et l’investisseur<\/strong><\/p>\n

Pendant la phase de construction, le promoteur et l’investisseur concluent un contrat de vente et d’achat priv\u00e9 et, une fois les travaux de construction achev\u00e9s, les parties signent un acte public pour le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 et de la possession de l’appartement, avec le paiement du solde du prix.<\/p>\n

L’investisseur, quant \u00e0 lui, conclura un contrat de gestion avec l’op\u00e9rateur h\u00f4telier, afin que ce dernier exploite l’appartement \u00e0 son profit, en \u00e9change d’une commission de gestion.<\/p>\n

Normalement, l’op\u00e9rateur h\u00f4telier, s’il s’agit d’une marque internationale de renom, dispose d’un contrat type avec des conditions fixes auxquelles les investisseurs (chaque investisseur ou la communaut\u00e9 des propri\u00e9taires) adh\u00e8rent sans autre n\u00e9gociation. Ces contrats ne garantissent pas un rendement minimum \u00e0 l’investisseur, mais sont soumis \u00e0 des redevances fixes et variables (en fonction du taux d’occupation et du prix) qui constituent des incitations pour l’h\u00f4telier.<\/p>\n

Relations entre l’investisseur et l’utilisateur<\/strong><\/p>\n

L’utilisateur final (client) conclut un contrat d’h\u00e9bergement avec l’investisseur, par l’interm\u00e9diaire de l’op\u00e9rateur, qui re\u00e7oit le paiement et remet \u00e0 l’investisseur la partie correspondante du prix, d\u00e9duction faite des frais et honoraires d\u00e9ductibles.<\/p>\n

En r\u00e9sum\u00e9, les “serviced apartments” sont un produit d’investissement immobilier attrayant, mais complexe d’un point de vue juridique<\/strong>, car la conception, le d\u00e9veloppement et la gestion de ce type de projet sont \u00e9galement complexes. Une r\u00e9glementation contractuelle est n\u00e9cessaire d\u00e8s la phase initiale du projet, qui aligne correctement les droits, les obligations et les responsabilit\u00e9s du promoteur, de l’investisseur et de l’op\u00e9rateur h\u00f4telier ou de la marque.<\/p>\n

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