{"id":66480,"date":"2026-03-07T15:07:12","date_gmt":"2026-03-07T15:07:12","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/07\/beaucoup-de-terrain-peu-de-logements-lespagne-a-une-capacite-daccueil-de-7-millions-de-personnes-mais-ne-parvient-pas-a-lexploiter\/"},"modified":"2026-04-17T11:55:58","modified_gmt":"2026-04-17T11:55:58","slug":"beaucoup-de-terrain-peu-de-logements-lespagne-a-une-capacite-daccueil-de-7-millions-de-personnes-mais-ne-parvient-pas-a-lexploiter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2026\/03\/07\/beaucoup-de-terrain-peu-de-logements-lespagne-a-une-capacite-daccueil-de-7-millions-de-personnes-mais-ne-parvient-pas-a-lexploiter\/","title":{"rendered":"Beaucoup de terrain, peu de logements : l’Espagne a une capacit\u00e9 d’accueil de 7 millions de personnes, mais ne parvient pas \u00e0 l’exploiter."},"content":{"rendered":"

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Moins de 0,5 % des terrains r\u00e9sidentiels sont actuellement en cours de construction, tandis que plus de 74 % ne sont pas encore urbanis\u00e9s, selon Altas Real Estate. Pour atteindre l’\u00e9quilibre du march\u00e9, il faudrait construire plus de 230 000 logements par an jusqu’en 2038.<\/em><\/p>\n

La forte croissance d\u00e9mographique espagnole, qui atteindra bient\u00f4t les 50 millions d’habitants et qui a entra\u00een\u00e9 la cr\u00e9ation de 1,2 million de nouveaux foyers au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, pourrait \u00e0 elle seule expliquer la \u00ab temp\u00eate parfaite \u00bb que conna\u00eet actuellement le march\u00e9 r\u00e9sidentiel en Espagne. Dans ce contexte, le r\u00e9sultat a \u00e9t\u00e9 un d\u00e9ficit structurel avoisinant les 680 000 logements \u00e0 la fin de 2025, qui menace de devenir chronique compte tenu des pr\u00e9visions de 3,2 millions de nouveaux foyers suppl\u00e9mentaires d’ici 2037.<\/p>\n

Selon le dernier rapport Suelos 2026 r\u00e9alis\u00e9 par le cabinet de conseil Atlas Real Estate, pour que ce d\u00e9ficit cumul\u00e9 en logements ne s’aggrave pas, il faudrait construire en moyenne 178 000 nouveaux logements par an, un chiffre qui permettrait d’atteindre 2038 tout en conservant un d\u00e9ficit structurel d’environ 640 000 logements. Si l’objectif \u00e9tait d’atteindre un \u00e9quilibre en 2038, il faudrait maintenir un rythme de promotion immobili\u00e8re sup\u00e9rieur \u00e0 230 000 unit\u00e9s par an, un volume qui repr\u00e9sente un niveau de production sup\u00e9rieur d’environ 128 % \u00e0 celui enregistr\u00e9 en 2024, qui constituait le maximum de la derni\u00e8re d\u00e9cennie.<\/p>\n

Cependant, il existe un facteur non moins important, qui est d\u00e9terminant pour expliquer pourquoi il existe un d\u00e9s\u00e9quilibre entre l’offre et la demande de logements et l’augmentation des prix qui en r\u00e9sulte, \u00e0 savoir le terrain. Et ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une mati\u00e8re premi\u00e8re rare, mais plut\u00f4t parce qu’il existe une importante incapacit\u00e9 r\u00e9elle \u00e0 le transformer en nouvelle offre de logements pour les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n

Pour ne pas aggraver le d\u00e9ficit actuel de 680 000 logements, il faudrait promouvoir 178 000 nouvelles unit\u00e9s par an, un chiffre qui devrait passer \u00e0 230 000 pour atteindre un \u00e9quilibre en 2038, alerte Atlas.<\/strong><\/p>\n

Le dernier rapport du cabinet de conseil Atlas conclut que la disponibilit\u00e9 de terrains constructibles constitue l’un des principaux freins au d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel. Il souligne que, malgr\u00e9 le volume de terrains pr\u00e9vus dans les plans d’urbanisme municipaux, la majeure partie de ce potentiel se trouve \u00e0 un stade pr\u00e9coce de gestion urbanistique ou n’est pas encore urbanis\u00e9e, avec des d\u00e9lais de maturation prolong\u00e9s.<\/p>\n

Le chiffre le plus frappant est peut-\u00eatre que, avec les terrains disponibles en termes agr\u00e9g\u00e9s, on pourrait th\u00e9oriquement construire pr\u00e8s de 7 millions de logements, mais la r\u00e9alit\u00e9 est bien diff\u00e9rente, puisque cette \u00e9tude r\u00e9v\u00e8le que moins de 0,5 % sont actuellement en cours de construction, tandis que plus de 74 % restent non urbanis\u00e9s, ce qui constitue une limite structurelle insurmontable pour que le secteur de la promotion immobili\u00e8re puisse r\u00e9pondre aux besoins en logements du pays.<\/p>\n

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Dans ce contexte, les processus administratifs \u00ab tortueux \u00bb et les contraintes techniques jouent un r\u00f4le cl\u00e9 dans le lancement de la construction de logements. Mais si ces deux facteurs expliquent \u00e0 eux seuls les d\u00e9lais prolong\u00e9s enregistr\u00e9s lors du lancement d’un projet immobilier, l’acc\u00e8s au r\u00e9seau \u00e9lectrique <\/strong>et aux infrastructures de transport \u00e0 grande capacit\u00e9 ajoute une pression suppl\u00e9mentaire pour rendre viables les nouveaux d\u00e9veloppements, en particulier s’il s’agit de projets \u00e0 grande \u00e9chelle.<\/p>\n

Pr\u00e8s de 54 % des logements potentiels au niveau national se trouvent dans une situation allant de d\u00e9ficiente \u00e0 tr\u00e8s difficile. Il est particuli\u00e8rement pr\u00e9occupant de constater que, m\u00eame dans les r\u00e9gions b\u00e9n\u00e9ficiant d’un meilleur acc\u00e8s au r\u00e9seau \u00e9lectrique, ce sont les grands projets qui rencontrent les plus grandes difficult\u00e9s d’acc\u00e8s, ce qui limite la capacit\u00e9 de toutes les provinces espagnoles \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 la demande future de logements \u00e0 grande \u00e9chelle, plut\u00f4t qu’avec des projets dispers\u00e9s. Les chiffres pr\u00e9sent\u00e9s dans l’\u00e9tude sont concluants. Seuls 13 % des terrains r\u00e9sidentiels analys\u00e9s disposent d’un acc\u00e8s ad\u00e9quat au r\u00e9seau \u00e9lectrique et environ 20 % disposent de connexions suffisantes aux r\u00e9seaux de transport, ce qui conditionne \u00e0 la fois les d\u00e9lais et la densit\u00e9 des d\u00e9veloppements possibles.<\/p>\n

Seuls 13 % des terrains r\u00e9sidentiels analys\u00e9s disposent d’un acc\u00e8s ad\u00e9quat au r\u00e9seau \u00e9lectrique et environ 20 % disposent de connexions suffisantes aux r\u00e9seaux de transport<\/strong>.<\/p>\n

L’\u00e9tude r\u00e9alise une analyse exhaustive des d\u00e9veloppements r\u00e9sidentiels r\u00e9alis\u00e9s en Espagne au cours des quarante derni\u00e8res ann\u00e9es, pour conclure que, dans l’ensemble des provinces espagnoles, les processus de consolidation des nouveaux d\u00e9veloppements r\u00e9sidentiels s’\u00e9tendent, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e, sur plusieurs d\u00e9cennies, sans qu’aucune province n’enregistre une dur\u00e9e m\u00e9diane inf\u00e9rieure \u00e0 vingt ans. Ces chiffres mettent en \u00e9vidence la flexibilit\u00e9 structurelle limit\u00e9e du syst\u00e8me pour g\u00e9n\u00e9rer et ex\u00e9cuter de nouveaux terrains r\u00e9sidentiels.<\/p>\n

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Ce travail conclut qu’il existe une fracture sur le march\u00e9 national, o\u00f9 l’on peut distinguer un groupe critique compos\u00e9 de Madrid, Barcelone et les Bal\u00e9ares, provinces qui, m\u00eame en mobilisant la totalit\u00e9 de leurs terrains en gestion, n’auraient pas la capacit\u00e9 physique de couvrir leur d\u00e9ficit cumul\u00e9 et futur. La combinaison du d\u00e9ficit structurel de logements et du volume de terrains r\u00e9sidentiels disponibles \u00e0 l’\u00e9chelle provinciale g\u00e9n\u00e8re un d\u00e9s\u00e9quilibre d’une telle ampleur que, \u00ab m\u00eame dans l’hypoth\u00e8se optimiste d’une mobilisation int\u00e9grale des terrains existants (y compris la totalit\u00e9 des terrains actuellement en gestion), ils n’auraient pas la capacit\u00e9 suffisante pour absorber la demande n\u00e9cessaire pour corriger le d\u00e9ficit r\u00e9sidentiel pr\u00e9vu au cours de la prochaine d\u00e9cennie \u00bb.<\/p>\n

Pour inverser la tendance nationale et rembourser la dette immobili\u00e8re d’ici 2037, \u00ab le secteur devrait augmenter sa production \u00e0 plus de 230 000 logements par an, un objectif qui n\u00e9cessite de repenser la gestion des terrains et des infrastructures du pays \u00bb, affirme le rapport. M\u00eame dans un sc\u00e9nario de mise en \u0153uvre compl\u00e8te des projets, ces provinces seraient confront\u00e9es \u00e0 un d\u00e9ficit r\u00e9sidentiel persistant estim\u00e9 \u00e0 environ 27 972 logements par an au cours des douze prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n

Madrid, Barcelone et les \u00eeles Bal\u00e9ares, malgr\u00e9 la mobilisation int\u00e9grale des terrains existants, n’auraient pas une capacit\u00e9 suffisante pour absorber la demande<\/p>\n

Ainsi, au-del\u00e0 des efforts visant \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer la disponibilit\u00e9 des terrains constructibles, ces provinces sont contraintes d’explorer des mesures suppl\u00e9mentaires, telles que la maximisation de la productivit\u00e9 des terrains r\u00e9sidentiels disponibles, par le biais d’augmentations de la constructibilit\u00e9, ou l’\u00e9largissement du p\u00e9rim\u00e8tre des terrains r\u00e9sidentiels gr\u00e2ce \u00e0 des m\u00e9canismes tels que l’assouplissement des utilisations des sols.<\/p>\n

Un deuxi\u00e8me groupe de provinces pr\u00e9sente des perspectives d’avenir relativement plus favorables, car elles disposent, du moins en th\u00e9orie, de suffisamment de terrains r\u00e9sidentiels pour absorber \u00e0 la fois le d\u00e9ficit cumul\u00e9 en logements et la demande pr\u00e9vue jusqu’en 2037. Toutefois, dans la pratique, la situation de ces provinces n’est pas beaucoup plus simple que celle des provinces du groupe pr\u00e9c\u00e9dent.<\/strong> La correction du d\u00e9ficit r\u00e9sidentiel dans ces localit\u00e9s repose sur une hypoth\u00e8se \u00e0 nouveau optimiste : la mobilisation d’une tr\u00e8s grande partie des terrains actuellement en gestion avant 2037. Des exemples repr\u00e9sentatifs de cette situation sont les provinces o\u00f9 le march\u00e9 r\u00e9sidentiel est tr\u00e8s tendu, comme Malaga, Las Palmas de Gran Canaria ou Alicante, qui, bien que disposant th\u00e9oriquement de suffisamment de terrains pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande pr\u00e9vue,devraient mettre en service plus de 85 % des terrains actuellement en gestion pour y parvenir.<\/p>\n

Les provinces non incluses dans les cas pr\u00e9c\u00e9dents, telles que Zamora, Le\u00f3n, Palencia, Asturies, C\u00e1ceres et Ja\u00e9n, ne pr\u00e9sentent actuellement pas de p\u00e9nurie structurelle de logements, <\/strong>et ne devraient pas conna\u00eetre de d\u00e9ficit significatif dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, compte tenu de leurs fondamentaux d\u00e9mographiques.<\/p>\n<\/p>\n

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