L\u2019Espagne se situe parmi les principaux pays au monde qui attirent le plus d\u2019investissements \u00e9trangers dans le domaine immobilier. Il est cependant n\u00e9cessaire de mettre en garde les futurs acqu\u00e9reurs de certaines particularit\u00e9s espagnoles \u00e0 tenir en compte pour une meilleure protection et la s\u00e9curisation de l\u2019acquisition projet\u00e9e.<\/p>\n
Les v\u00e9rifications pr\u00e9alables\u00a0<\/strong><\/p>\n Le futur acqu\u00e9reur devra r\u00e9aliser les v\u00e9rifications opportunes sur le bien immobilier, aussi bien physiques (inspection technique, absence de servitudes apparentes non inscrites au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9, absence d\u2019occupants, \u2026) que juridico-administratives et principalement\u00a0:<\/p>\n En mati\u00e8re d\u2019urbanisme, v\u00e9rifier les autorisations urbanistiques existantes. Si l\u2019acqu\u00e9reur souhaite r\u00e9aliser des r\u00e9formes, il est recommandable de v\u00e9rifier s\u2019il sera possible l\u00e9galement de les effectuer.<\/p>\n Il faudra aussi v\u00e9rifier aupr\u00e8s du Registre de la Propri\u00e9t\u00e9, le titre de propri\u00e9t\u00e9 et les \u00e9ventuelles charges.<\/p>\n S\u2019il existe une copropri\u00e9t\u00e9, il faudra demander un document attestant que le vendeur est \u00e0 jour dans le paiement des charges. Il faudra \u00e9galement demander les statuts et les proc\u00e8s-verbaux afin de v\u00e9rifier la situation.<\/p>\n En mati\u00e8re fiscale, il faudra contr\u00f4ler le paiement des taxes municipales\u00a0pour les exercices pouvant \u00eatre ouverts \u00e0 l\u2019inspection.<\/p>\n Les documents juridiques et l\u2019enregistrement de l\u2019acquisition<\/strong><\/p>\n Lorsque le bien est grev\u00e9 par des charges ou lorsque l\u2019acqu\u00e9reur a besoin de financement, il est d\u2019usage de signer un document priv\u00e9 qui, selon les cas, peut rev\u00eatir diverses formes\u00a0(contrat d\u2019achat avec des arrhes, achat avec un prix diff\u00e9r\u00e9, option d\u2019achat, etc.).<\/p>\n Il faut savoir qu\u2019en Espagne, le seul contrat d\u2019achat ne transmet pas la propri\u00e9t\u00e9. Il est n\u00e9cessaire, en plus, que l\u2019acqu\u00e9reur acquiert la possession juridique du bien, ce qui peut d\u00e9couler de la remise des cl\u00e9s et de l\u2019occupation physique de l\u2019immeuble ou, ce qui est le plus habituel et recommandable, de l\u2019octroi d\u2019un acte public d\u2019achat translatif de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n L\u2019octroi de l\u2019acte public donne des garanties suffisantes \u00e0 l\u00b4acqu\u00e9reur car le Notaire demandera au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9 une information continue sur la propri\u00e9t\u00e9 et les charges de l\u2019immeuble et il pr\u00e9sentera par voie t\u00e9l\u00e9matique l\u2019acte notari\u00e9 d\u2019acquisition pour son enregistrement.<\/p>\n Il est important de savoir que la l\u00e9gislation espagnole prot\u00e8ge l\u2019acqu\u00e9reur, dans certaines conditions, m\u00eame s\u2019il a acquis le bien d\u2019une personne qui n\u2019en \u00e9tait pas le propri\u00e9taire.<\/p>\n Les frais de l\u2019octroi de l\u2019acte notari\u00e9 d\u2019acquisition sont \u00e0 la charge du vendeur (sauf en Catalogne). En Navarre, ils sont partag\u00e9s pour moiti\u00e9. Dans la pratique, il est fr\u00e9quent d\u2019accorder que le co\u00fbt soit pris en charge par l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n Quant au paiement du prix, en vertu de la Loi espagnole sur la pr\u00e9vention du blanchiment des capitaux, le paiement ne peut \u00eatre fait en esp\u00e8ces. Le paiement par ch\u00e8que bancaire est recommand\u00e9. L\u2019ouverture d\u2019un compte en Espagne est aussi recommand\u00e9e pour le paiement des imp\u00f4ts annuels ainsi que pour payer les charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n D\u2019autres d\u00e9marches sont aussi n\u00e9cessaires suite \u00e0 l\u2019acquisition, notamment aupr\u00e8s du Cadastre, du Registre des Investissements Etrangers, de la Copropri\u00e9t\u00e9, etc.<\/p>\n La fiscalit\u00e9<\/strong><\/p>\n L\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier est assujettie au paiement d\u2019imp\u00f4ts indirects (IVA ou Imp\u00f4t sur les Transmissions Patrimoniales, selon les cas). Le vendeur est assujetti \u00e0 un imp\u00f4t municipal sur la plus-value. Il est conseill\u00e9 que l\u2019acqu\u00e9reur retienne le montant de cet imp\u00f4t du prix de l\u2019op\u00e9ration pour effectuer directement le paiement et ainsi \u00e9viter d\u2019\u00eatre inqui\u00e9t\u00e9 par l\u2019Administration.<\/p>\n Si le vendeur n\u2019est pas r\u00e9sident en Espagne, l\u2019acqu\u00e9reur devra retenir une partie du prix et la verser au Tr\u00e9sor Public espagnol au titre de l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu du vendeur non-r\u00e9sident. S\u2019il ne le faisait pas, il serait responsable du paiement de ce montant.<\/p>\n Suite \u00e0 l\u2019achat, le nouveau propri\u00e9taire non r\u00e9sident sera assujetti annuellement\u00a0\u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu des Non-r\u00e9sidents en raison de la propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019Imp\u00f4t municipal sur les biens fonciers.\u00a0<\/strong><\/p>\n Compte tenu de la complexit\u00e9 et des risques que pr\u00e9sente l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier en Espagne, l\u2019intervention d\u2019un interm\u00e9diaire immobilier ou d\u2019un Notaire ne garantit pas que tous les aspects de l\u2019op\u00e9ration soient couverts. De ce fait, l\u2019intervention d\u2019un avocat est recommand\u00e9e d\u00e8s le d\u00e9but de l\u2019op\u00e9ration et pr\u00e9alablement \u00e0 la signature d\u2019un document quel qu\u2019il soit.<\/p>\n Carlos ROQUERO, avocat associ\u00e9<\/p>\n STRATEG XXI Estudio Jur\u00eddico, S.L.P.<\/p>\n