Parmi les erreurs les plus communes\u00a0se trouvent\u00a0:<\/p>\n
- \n
- La fausse conviction de\u00a0:\u00a0comme l\u2019acte notari\u00e9 d\u2019achat-vente sera sign\u00e9 devant un notaire public je n\u2019ai \u00e0 m\u2019inqui\u00e9ter de rien, ce dernier v\u00e9rifiera que tout est correct.<\/strong><\/em><\/li>\n<\/ul>\n
C\u2019est ce que nous entendons dire r\u00e9guli\u00e8rement autant par les acheteurs que de la part des vendeurs, et qu\u2019il n\u2019y a pas besoin de faire appel \u00e0 un avocat expert en droit immobilier, ou d\u2019effectuer de v\u00e9rifications relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, puisque l\u2019achat-vente se fait devant un notaire donc qu\u2019il s\u2019assurera que tout est correct, qu\u2019il n\u2019y a rien \u00e0 craindre.<\/p>\n
Ceci est une erreur \u00e9vidente. Il est vrai que les notaires publics en Espagne sont d\u2019excellents professionnels, et qu\u2019ils vous expliqueront les conditions de l\u2019achat et de la vente, mais il y a de nombreux aspects de la transmission des biens immobiliers, des v\u00e9rifications, conseils l\u00e9gaux et pr\u00e9cautions qui n\u2019incombent pas aux notaires.<\/p>\n
Ainsi, si vous ne v\u00e9rifiez pas correctement la situation juridique du bien immobilier, dont le notaire n\u2019est pas responsable, il est possible que vous ayez des probl\u00e8mes, tant si vous \u00eates vendeur que si vous \u00eates acheteur, par exemple\u00a0:<\/p>\n
– Bien que le jour de l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019achat-vente le notaire effectuera une v\u00e9rification aupr\u00e8s du registre de la propri\u00e9t\u00e9, concernant le titulaire du bien immobilier, s\u2019il existe des charges, etc., il est fondamental que celle-ci soit r\u00e9alis\u00e9e au pr\u00e9alable, m\u00eame avant de signer la r\u00e9servation ou d\u2019effectuer un paiement, car s\u2019il existe de graves probl\u00e8mes pouvant mettre l\u2019achat-vente en danger, si vous \u00eates en train d\u2019acheter et qu\u2019avant de faire les v\u00e9rifications pertinentes ou d\u2019aller chez le notaire, vous payez une somme d\u2019argent substantielle, vous courrez des risques inutiles.<\/p>\n
– Dans le cas de biens immobiliers d\u2019occasion, le permis d\u2019occupation en vigueur est le document qui prouve que la propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre utilis\u00e9e comme logement, qu\u2019elle peut \u00eatre occup\u00e9e, que l\u2019on peut souscrire les contrats d\u2019approvisionnement en eau, \u00e9lectricit\u00e9, etc. L\u2019existence ou non de ce permis d\u2019occupation dans les transmissions de logements d\u2019occasion n\u2019est pas refl\u00e9t\u00e9e au registre de la propri\u00e9t\u00e9 et n\u2019est pas non plus exig\u00e9e par les notaires au moment de r\u00e9aliser l\u2019acte notari\u00e9 d\u2019achat-vente.<\/p>\n
Par cons\u00e9quent, si nous achetons en r\u00e9visant et en faisant des v\u00e9rifications uniquement aupr\u00e8s du registre de la propri\u00e9t\u00e9, nous pourrions acheter un bien immobilier parfaitement inscrit mais sans permis d\u2019occupation et par cons\u00e9quent sans qu\u2019il puisse \u00eatre occup\u00e9 l\u00e9galement ni \u00eatre utilis\u00e9 comme logement, avec les importantes implications que cela suppose.<\/p>\n
– Le notaire n\u2019a pas la responsabilit\u00e9 ou l\u2019obligation de v\u00e9rifier la situation urbanistique du bien immobilier, qui est fondamentale au moment de l\u2019achat, c\u2019est-\u00e0-dire que s\u2019il y a un dossier d\u2019ouvert contre le bien immobilier pour infraction urbanistique, si le bien immobilier est correctement urbanis\u00e9, a des trottoirs, la connexion au tout-\u00e0-l\u2019\u00e9gout, etc. Ou s\u2019il est sur un terrain rural s\u2019il se trouve dans une zone de protection sp\u00e9ciale, etc.<\/p>\n
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- Parfois les acheteurs comprennent mal ou sont mal inform\u00e9s par d\u2019autres parties concern\u00e9es lors de l\u2019achat-vente, dans le sens o\u00f9 ils pensent que le simple fait qu\u2019un bien immobilier soit inscrit au registre de la propri\u00e9t\u00e9 correspondant signifie que c\u2019est un bien immobilier totalement l\u00e9gal et en parfaites conditions pour \u00eatre achet\u00e9 (ou vendu), mais c\u2019est une hypoth\u00e8se totalement erron\u00e9e.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
L\u2019inscription d\u2019un bien immobilier au registre de la propri\u00e9t\u00e9 n\u2019implique pas qu\u2019elle respecte la l\u00e9galit\u00e9 urbaine, avec une planification municipale etc. Ainsi, il est parfaitement possible qu\u2019un bien immobilier qui ne respecte pas la r\u00e9glementation municipale soit correctement inscrit au registre, mais que par exemple sa surface construite soit sup\u00e9rieure \u00e0 celle qui est permise, que la distance jusqu\u2019aux limites de la parcelle n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e, qu\u2019il soit affect\u00e9 par la cession d\u2019une partie de la parcelle pour la construction de voirie, et m\u00eame qu\u2019il existe un ordre de d\u00e9molition, une proc\u00e9dure de sanction ou relative \u00e0 la l\u00e9galit\u00e9 urbaine, et que tout cela ne soit pas refl\u00e9t\u00e9 au registre de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Pour conclure, si vous allez acheter ou vendre un bien immobilier, une propri\u00e9t\u00e9 ou un logement en Espagne, sachez que l\u2019inscription correcte du bien immobilier au registre de la propri\u00e9t\u00e9 est une v\u00e9rification fondamentale, mais que ce n\u2019est pas la seule que vous (ou votre avocat) devez faire, pour vous assurer que vous achetez ou vendez correctement sans courir de risques inutiles.<\/p>\n
Aussi si vous voulez avoir des garanties, prendre des pr\u00e9cautions et \u00e9viter des erreurs, il est fort conseill\u00e9 d\u2019avoir recours \u00e0 un expert en droit immobilier qui vous assistera dans toutes les d\u00e9marches et v\u00e9rifications juridiques opportunes.\u00a0<\/strong><\/p>\n
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CARLOS BAOS, avocat<\/p>\n
White&Baos Avocats<\/p>\n
T\u00e9l\u00e9phone\u00a0: +34 96 642 61 85<\/p>\n
e-mail\u00a0:\u00a0info@white-baos.com<\/a><\/p>\n
- Parfois les acheteurs comprennent mal ou sont mal inform\u00e9s par d\u2019autres parties concern\u00e9es lors de l\u2019achat-vente, dans le sens o\u00f9 ils pensent que le simple fait qu\u2019un bien immobilier soit inscrit au registre de la propri\u00e9t\u00e9 correspondant signifie que c\u2019est un bien immobilier totalement l\u00e9gal et en parfaites conditions pour \u00eatre achet\u00e9 (ou vendu), mais c\u2019est une hypoth\u00e8se totalement erron\u00e9e.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
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