L’organisation du Salon Immobilier\u00a0et du Tourisme par\u00a0la Chambre de Commerce Espagnole\u00a0\u00e0 Paris en est une des\u00a0nombreuses illustrations : l’int\u00e9r\u00eat\u00a0des particuliers fran\u00e7ais\u00a0pour l’immobilier espagnol ne\u00a0se d\u00e9ment pas.<\/p>\n
Que ce soit pour acqu\u00e9rir\u00a0une r\u00e9sidence secondaire, ou\u00a0un produit d’investissement\u00a0destin\u00e9 \u00e0 la location, nombreux\u00a0sont les fran\u00e7ais qui\u00a0choisissent l’Espagne. C’est\u00a0en effet une destination attractive\u00a0: son climat ensoleill\u00e9, sa\u00a0douceur de vivre et ses longues\u00a0c\u00f4tes constituent des atouts ind\u00e9niables,\u00a0auxquels s’ajoutent\u00a0des prix abordables, que la\u00a0crise a contribu\u00e9 \u00e0 rendre encore\u00a0plus attractifs.<\/p>\n
Au sein de notre cabinet, cet\u00a0engouement s’est traduit par le\u00a0d\u00e9veloppement d’un d\u00e9partement\u00a0centr\u00e9 sur l’accompagnement\u00a0de nombreux acqu\u00e9reurs\u00a0dans leur achat (ou dans leur\u00a0vente) de biens immobiliers.\u00a0En effet, et contrairement \u00e0 la\u00a0pratique fran\u00e7aise o\u00f9 l’avocat\u00a0n’intervient pas dans les transactions\u00a0immobili\u00e8res de ce\u00a0type, le r\u00f4le de conseil de ce\u00a0dernier dans les op\u00e9rations immobili\u00e8res\u00a0est fondamental en\u00a0Espagne. En effet, le notaire\u00a0espagnol n’effectue pas toutes\u00a0les v\u00e9rifications administratives\u00a0et urbanistiques, ni celles\u00a0relatives \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9, qui\u00a0sont obligatoires en France\u00a0et sa responsabilit\u00e9 n’est pas\u00a0engag\u00e9e aussi fortement que\u00a0celle des notaires fran\u00e7ais.\u00a0Une autre diff\u00e9rence fondamentale\u00a0est qu’en Espagne un\u00a0seul notaire intervient dans\u00a0une transaction immobili\u00e8re,\u00a0\u00e0 la diff\u00e9rence de la France\u00a0o\u00f9 en principe le vendeur et\u00a0l\u2019acheteur disposent chacun\u00a0de leur notaire. Le notaire espagnol\u00a0n’est donc pas cens\u00e9\u00a0d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats d’une ou\u00a0de l’autre des parties. Ce r\u00f4le\u00a0est donc d\u00e9volu \u00e0 l’avocat, que\u00a0nous conseillons \u00e0 nos clients\u00a0de faire intervenir d\u00e8s la n\u00e9gociation\/\u00a0signature du document\u00a0de r\u00e9servation du bien\u00a0que font signer tous les agents\u00a0immobiliers, en demandant en\u00a0contrepartie le versement de\u00a0quelques milliers d’euros.<\/p>\n
Aux probl\u00e9matiques purement\u00a0immobili\u00e8res (n\u00e9gociation\u00a0du contrat de r\u00e9servation,\u00a0d’arrhes, de la promesse de\u00a0vente, de l’acte authentique\u00a0de vente, et v\u00e9rification du\u00a0respect de la l\u00e9gislation urbanistique),\u00a0s’ajoutent en g\u00e9n\u00e9ral\u00a0les questions du montage soci\u00e9taire\u00a0avec leurs incidences\u00a0fiscales et de successorales. Il\u00a0est fondamental de r\u00e9soudre\u00a0ces questions avant de r\u00e9aliser\u00a0l’investissement, car leur\u00a0traitement en Espagne diff\u00e8re\u00a0consid\u00e9rablement des solutions\u00a0apport\u00e9es par la pratique\u00a0et le droit fran\u00e7ais.<\/p>\n
Dans le cas des biens destin\u00e9s\u00a0\u00e0 la r\u00e9sidence, quelques\u00a0particularit\u00e9s peuvent \u00eatre\u00a0relev\u00e9es. La forme juridique\u00a0de la SCI n’existe pas en Espagne,\u00a0mais les biens immobiliers\u00a0peuvent \u00eatre d\u00e9tenus par\u00a0des soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 responsabilit\u00e9\u00a0limit\u00e9e. Un bien immobilier\u00a0peut \u00e9galement \u00eatre d\u00e9tenu\u00a0par plusieurs personnes en copropri\u00e9t\u00e9,\u00a0avec des pourcentages\u00a0qui correspondent \u00e0 la\u00a0participation de chacune des\u00a0personnes dans l’acquisition ;\u00a0le droit de propri\u00e9t\u00e9 peut aussi\u00a0\u00eatre divis\u00e9 comme en France\u00a0en usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9.\u00a0Dans le cadre d’une succession\u00a0incluant des biens dans\u00a0plusieurs pays, il est pr\u00e9f\u00e9rable\u00a0de r\u00e9gler sa succession\u00a0espagnole par l’\u00e9tablissement\u00a0en Espagne d’un testament\u00a0partiel visant les biens immobiliers\u00a0espagnols.<\/p>\n
Dans le cas d’un bien immobilier\u00a0destin\u00e9 \u00e0 la location,\u00a0donc g\u00e9n\u00e9rant des revenus, les\u00a0questions suivantes se posent\u00a0g\u00e9n\u00e9ralement : est-il pr\u00e9f\u00e9rable\u00a0que le bien soit d\u00e9tenu\u00a0par une soci\u00e9t\u00e9 fran\u00e7aise ou\u00a0par une soci\u00e9t\u00e9 espagnole ?\u00a0Quels seront les frais d\u00e9ductibles\u00a0dans chacun des cas, et\u00a0comment se r\u00e9alisera la taxation\u00a0des revenus locatifs dans\u00a0chacun des pays (en France\u00a0et en Espagne) ? Il est \u00e0 noter\u00a0que les droits de mutation\u00a0(dont le taux est de 8 \u00e0 10 % de\u00a0la valeur d’acquisition du bien,\u00a0en fonction de la r\u00e9gion dans\u00a0laquelle il est situ\u00e9), peuvent\u00a0\u00eatre \u00e9vit\u00e9s dans les ventes qui\u00a0se r\u00e9alisent entre entit\u00e9s soumises\u00a0\u00e0 la TVA (entre soci\u00e9t\u00e9s\u00a0par exemple) et remplac\u00e9s par\u00a0une TVA \u00e0 taux r\u00e9duit et r\u00e9cup\u00e9rable.\u00a0Cette possibilit\u00e9, pour\u00a0laquelle il est possible d’opter,\u00a0suppose que le vendeur soit\u00a0\u00e9galement assujetti \u00e0 la TVA,et par cons\u00e9quent qu’il ne soit\u00a0pas un particulier.<\/p>\n
On voit donc que les questions\u00a0\u00e0 r\u00e9soudre pr\u00e9alablement\u00a0\u00e0 une acquisition immobili\u00e8re\u00a0sont nombreuses.\u00a0Comme dans tous les domaines,\u00a0il est important au\u00a0niveau juridique d’analyser\u00a0l’environnement et de d\u00e9terminer\u00a0les objectifs avant de\u00a0s’engager. Notre exp\u00e9rience\u00a0nous d\u00e9montre de mani\u00e8re\u00a0quasi quotidienne combien\u00a0une planification \u00e9clair\u00e9e\u00a0simplifie les op\u00e9rations immobili\u00e8res\u00a0et contribue \u00e0\u00a0diminuer de mani\u00e8re consid\u00e9rable les risques qu’elles\u00a0pourraient g\u00e9n\u00e9rer.<\/p>\n
Virginie \u00a0MOLINIER Avocate M&B<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
L’organisation du Salon Immobilier\u00a0et du Tourisme par\u00a0la Chambre de Commerce Espagnole\u00a0\u00e0 Paris en est une des\u00a0nombreuses illustrations : l’int\u00e9r\u00eat\u00a0des particuliers fran\u00e7ais\u00a0pour l’immobilier espagnol ne\u00a0se d\u00e9ment pas. Que ce soit pour acqu\u00e9rir\u00a0une r\u00e9sidence secondaire, ou\u00a0un produit d’investissement\u00a0destin\u00e9 \u00e0 la location, nombreux\u00a0sont les fran\u00e7ais qui\u00a0choisissent l’Espagne. C’est\u00a0en effet une destination attractive\u00a0: son climat ensoleill\u00e9, sa\u00a0douceur de vivre […]<\/p>\n","protected":false},"author":462,"featured_media":42314,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-59637","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-breaking-news"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59637","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/462"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=59637"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59637\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/42314"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=59637"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=59637"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=59637"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}